Warum Inder mehr Geld für größere und luxuriösere Immobilien ausgeben

Weniger als zehn Jahre nach dem Kauf einer kleinen Zweizimmerwohnung in Bengaluru mit kleinem Budget wollten die beiden Technikexperten Ratnesh und Neha Malviya ihre Immobilie modernisieren.

Der Verkauf von Luxusimmobilien steigt aufgrund des starken Wirtschaftswachstums in Indien, steigender Löhne und eines lebhaften Aktienmarktes. (Bildquelle: Getty Images und DLF)

Das Paar Malviya, Anfang 40, suchte nach einem Haus mit vier Schlafzimmern. Ratnesh, ein leidenschaftlicher Bildhauer, plante zwei Schlafzimmer, ein Arbeitszimmer und ein Gästezimmer.

Das monatliche Einkommen des Paares hat sich seit dem Kauf der Wohnung verfünffacht und beträgt nun rund eine halbe Million Rupien (5.955 US-Dollar). Die Immobilie, die sie demnächst kaufen, kostet 40,3 Millionen Rupien.

„Die Hypothek wäre zwar etwas teuer, aber es war besser, etwas zu kaufen, das all unseren Anforderungen entsprach, selbst wenn es unser Budget überstieg“, sagte Ratnesh. „Zumindest war es besser, als in ein paar Jahren wieder auf den Markt zu gehen.“

Ehrgeizige Millennials wie die Familie Malviya treiben den Verkauf von Luxusimmobilien in Indien voran, sagt Aakash Ohri, Co-Geschäftsführer von DLF, Indiens größtem Immobilienunternehmen.

„Das ist ein neues Segment, das sich gerade entwickelt, und die Menschen wollen das Beste“, sagte Ohri. „Wohnen ist zur Priorität geworden. Obdachlose wollen jetzt ein Zuhause, und diejenigen mit einem Zuhause wollen ein besseres Zuhause.“

Der Verkauf von Luxusimmobilien treibt Indiens Wirtschaftswachstum stärker an als das aller anderen großen Volkswirtschaften. Dies hat dem Aktienmarkt Auftrieb gegeben, den Wohlstand von Unternehmern und Führungskräften gesteigert und gleichzeitig die Löhne, insbesondere für Angestellte, erhöht.

Die Boston Consulting Group schätzt, dass Indien bis 2023 ein Rekordvermögen von 588 Milliarden US-Dollar schaffen wird. Laut UBS wird es in Indien im Jahr 2023 868.671 Milliardäre geben, 14,4 % mehr als 2019, und bis 2028 soll die Zahl auf 1,06 Millionen steigen.

Die wohlhabenden Inder von heute kaufen bevorzugt Hochhauswohnungen mit über 185 Quadratmetern, meist in großen Vorstadtgebieten mit modernen Annehmlichkeiten wie Tennisplätzen, Schwimmbädern und Joggingstrecken.

Laut dem Immobiliendienstleistungsunternehmen CBRE wurden im vergangenen Jahr in den Städten Mumbai, Delhi und Hyderabad 11.755 Häuser im Wert von 40 Millionen Rupien oder mehr verkauft, viermal mehr als im Jahr 2019.

„Die Nachfrage ist hoch, aber das Angebot an hochwertigen Wohnungen ist begrenzt“, sagte Karan Khanna, Direktor der in Mumbai ansässigen Investmentberatung Ambit. „Die Nachfrage wird durch eine Kombination von Faktoren getrieben, wie die Präferenz für größere Wohnungen in einer wachsenden hybriden Arbeitskultur, die höhere Erschwinglichkeit bei steigenden Einkommen und die schnelle Urbanisierung.“

Im Geschäftsjahr, das im März endete, erzielte DLF durch den Vorverkauf neuer Wohnapartments einen Erlös von 147,78 Milliarden Rupien und übertraf damit sein Ziel von 130 Milliarden Rupien. Der Umsatz verdoppelte sich im Vergleich zum Vorjahr.

Fast die Hälfte der Vorverkäufe des letzten Jahres entfiel auf ein einziges Projekt: das 1.113 Wohneinheiten umfassende Wohnprojekt Privana South im Delhier Vorort Gurgaon. Obwohl die meisten Wohnungen zwischen 60 und 80 Millionen Rupien kosteten, waren sie innerhalb von drei Tagen nach der Markteinführung alle verkauft. DLF wiederholte dieses Kunststück im Mai und verkaufte innerhalb von drei Tagen 795 Wohnungen im nahegelegenen Privana West zu ähnlichen Preisen.

„Wenn man sich die Fakten ansieht, hat DLF den Markt in Gurgaon, einem Hotspot für Luxusimmobilien, wirklich weiterentwickelt“, sagte Pankaj Kumar, Vizepräsident von Kotak Securities in Mumbai, und lobte die Stärke des Unternehmens beim Bau und der Vermarktung von Luxusimmobilien.

„Sie haben den Vorteil, Vorreiter zu sein und den Markenwert zu besitzen“, sagte er. „Außerdem verfügen sie über günstiges Land in Gurgaon. Das hilft ihnen, hohe Margen zu erzielen.“ Tatsächlich stieg der Nettogewinn von DLF im vergangenen Jahr um 34 % auf 27,24 Milliarden Rupien, während der Umsatz um 15,7 % auf 69,58 Milliarden Rupien stieg.

DLF, das sich bislang vorwiegend auf den Wohnungsbau in der Hauptstadtregion konzentrierte, expandiert in diesem Geschäftsjahr in die Küstenstädte Mumbai und Goa. Das Unternehmen will insgesamt 1,2 Millionen Quadratmeter neue Wohnungen vermarkten, 14 Prozent mehr als im Vorjahr. Die meisten dieser Wohnungen werden im Luxus- oder Ultraluxussegment angesiedelt sein, einige davon kosten 500 Crore Rupien und mehr.

HDFC Securities prognostiziert, dass dieser Schritt DLF dabei helfen könnte, sein vorjährliches Umsatzziel von 170 bis 180 Milliarden Rupien zu übertreffen.

DLF ist nicht das einzige Unternehmen, das sich an Inder richtet, die eine moderne Luxuswohnung suchen. Zu den Hauptkonkurrenten zählen Oberoi Realty, Godrej Properties und Lodha Group.

Laut CBRE wurden im vergangenen Jahr in Indien 15.870 neue Luxusimmobilien zum Verkauf angeboten, etwa fünfmal mehr als 2019. Diese Zahl stieg im ersten Halbjahr 2024 auf 13.020. Luxusimmobilien mit einem Preis von über 15 Millionen Rupien machten im dritten Quartal des Jahres ein Drittel der neuen Häuser aus, so Anarock, ein lokales Immobilienberatungsunternehmen. Im Jahr 2018 machten Luxusimmobilien nur 9 % des neuen Angebots aus.

Indiens Zinssätze sind seit Februar 2023 nicht mehr gestiegen, was im Gegensatz zu Märkten wie Singapur und den USA zu einem starken Wachstum der Eigenheimverkäufe beiträgt. Die gesamten ausstehenden Eigenheimkredite Indiens beliefen sich am 23. August auf 28,3 Billionen Rupien, 13 % mehr als im Vorjahr. Dieses Wachstum beflügelte den erfolgreichen Börsengang von Bijaj Housing Finance im September mit einem Volumen von 65,6 Milliarden Rupien, dem bislang größten Börsengang des Landes in diesem Jahr.

Da die Inder ihre Häuser modernisieren möchten, sind die Wohnungsbaudarlehen zwischen August 2022 und August 2024 um zwei Prozentpunkte auf 51 % aller Privatkredite in Indien gestiegen. Die Anforderungen an die Anzahlung variieren je nach Preis des Hauses. Bei Häusern über 7,5 Millionen Rupien müssen Käufer eine Anzahlung von 25 % des Hauspreises leisten, unabhängig davon, ob diese von einer Bank oder einem anderen Hypothekengeber stammt.

Beobachter gehen davon aus, dass Indiens Immobilienboom neben finanziellen Faktoren auch auf den Real Estate (Regulation and Development) Act von 2016 (RERA) zurückzuführen ist. Das Gesetz gab Eigenheimkäufern mehr Sicherheit, unter anderem durch ein einheitliches Lizenzierungssystem und die Verpflichtung der Bauträger, Anzahlungen auf Treuhandkonten zu hinterlegen.

„Der Sektor befindet sich derzeit auf einem starken Wachstumskurs, angetrieben von starken politischen Maßnahmen wie RERA, das für mehr Transparenz und Kundenorientierung gesorgt hat, gepaart mit einer starken wirtschaftlichen Dynamik und einem wachsenden Appetit auf Wohneigentum und Eigenheimmodernisierungen“, sagte HDFC-Analyst Parikshit Kandpal, der DLF in einer aktuellen Mitteilung an Kunden als „Kauf“ einstuft.

Die Verkäufe von Luxusimmobilien bei DLF wurden auch durch die im Ausland lebende indische Bevölkerung, die sogenannten Non-Resident Indians (NRIs), angekurbelt.

„Hier wird nicht nur Geld verdient und ausgegeben, sondern es fließt auch viel Geld aus dem Ausland durch Investitionen ausländischer Inländer“, sagte Ohri. Er schätzt, dass ein Viertel der Immobilienverkäufe des Unternehmens in diesem Jahr von ausländischen Inländern aus den USA, Südostasien, dem Nahen Osten, Afrika und Australien stammen wird. „Sie wollen zurückkommen und wirklich etwas bewegen.“

Sheelaj Sharma, ein Arzt in Abu Dhabi, kaufte letztes Jahr seine zweite Wohnung in Gurgaon, nachdem sich der Wert der Wohnung, die er dort 2011 gekauft hatte, verfünffacht hatte.

„Obwohl ich ein NRI bin, war es mir wichtig, ein Zuhause in Indien zu haben, damit ich im Ruhestand einen Platz zum Leben habe“, sagte Sharma, der auch in Immobilien in Abu Dhabi und London, wo er studierte, investiert hat. „Wer weiß, wie das Leben sein wird?“

Quelle: https://baoquocte.vn/ly-do-nguoi-an-do-vung-tien-mua-bat-dong-san-lon-va-cao-cap-hon-290382.html