Hauskäufer erwägen einen Umzug, um ein Eigenheim zu besitzen

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Angesichts der ständig steigenden Immobilienpreise können Käufer eine Miete in Erwägung ziehen oder einen Umzug in benachbarte Provinzen in Kauf nehmen, um dort zu einem günstigeren Preis zu kaufen.

Hoher Verkaufspreis

Kürzlich veröffentlichte Daten von Savills zeigen, dass in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt die natürliche jährliche Nachfrage nach Wohnraum bei etwa 50.000 Wohnungen liegt. Dies ist auf Einwanderung, den Auszug von Erwachsenen aus dem eigenen Zuhause und die sinkende durchschnittliche Anzahl von Personen in einem Haus zurückzuführen.

Dieser Nachfrage konnte seit einiger Zeit aufgrund von Angebotsengpässen nicht entsprochen werden, was zu einem Nachholbedarf bei der Wohnungssuche führte. Darüber hinaus haben makroökonomische Faktoren wie der volatile Goldmarkt und niedrige Zinsen dazu geführt, dass Investoren nach günstigen und langfristigen Anlagemöglichkeiten suchen. Auch die Nachfrage nach Immobilien im Wohnungssegment hat zugenommen.

Die Nachfrage nach Immobilien im Apartmentsegment steigt. Foto: Viet Dung

Der Bericht von Savills für das erste Quartal 2024 zeigte jedoch, dass der Primärpreis für Wohnungen in Hanoi 59 Millionen VND/m2 erreichte, was einem Anstieg von 3 % gegenüber dem Vorquartal und 14 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Auch der Sekundärmarkt verzeichnete einen Anstieg des Transaktionsvolumens, und die Preise stiegen im Vergleich zu den vorherigen Preisen.

Daten von CBRE Vietnam zeigen, dass der Primärpreis für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt am Ende des ersten Quartals 2024 unverändert gegenüber dem Vorquartal bei 61 Millionen VND/m2 lag. Investoren halten weiterhin an attraktiven Verkaufs- und Zahlungsrichtlinien fest, um die Produktliquidität zu erhöhen. Die Liquidität ist jedoch nicht sehr positiv.

Es ist unbestreitbar, dass das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage die Immobilienpreise in die Höhe getrieben hat. Aus Verkäufersicht haben Investoren jedoch auch ihre eigenen „Leiden“, die es ihnen schwer machen, die Preise zu senken, selbst wenn sie dies wirklich wollen.

Der Leiter einer Immobilienfirma in Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte, dass die Fertigstellung eines Wohnimmobilienprojekts für die Firma eine Menge Kosten mit sich bringe. Zu den Grundstückskosten des Projekts zählen beispielsweise Entschädigungskosten, Kosten für die Räumung des Geländes durch den Erhalt der Übertragung von Landnutzungsrechten, Landnutzungsgebühren, Pacht und Gebühren für den Schutz von Reisland (sofern Reisland genutzt wird) an den Staat.

Die grundstücksbezogenen Kosten betragen bei einem Wohnungsbauprojekt üblicherweise etwa 15 %, bei einem Reihenhausprojekt etwa 30 % und bei einem Villenprojekt etwa 20 % der Kosten.

Insbesondere die laufenden Entschädigungs- und Räumungskosten werden von der zuständigen staatlichen Stelle in der Regel mit rund 70 % der tatsächlich entstandenen Kosten des Unternehmens abgezogen. Die verbleibenden, nicht abgezogenen tatsächlichen Kosten gelten als Gewinn, auf den das Unternehmen zusätzlich 20 % Körperschaftssteuer zahlen muss. Schließlich sind diese Kosten alle im Verkaufspreis enthalten, den Kunden beim Kauf eines Hauses zahlen müssen.

Die Baukosten machen bei Wohnungsbauprojekten etwa 50 % der Gesamtkosten aus, bei Reihenhausprojekten etwa 30 % und bei Villenprojekten etwa 20 %. Diese Kosten steigen stetig. So liegen beispielsweise die Kosten für einen Quadratmeter Wohnfläche beim Wohnungsbau mittlerweile bei 13 bis 15 Millionen VND/m2, fast doppelt so hoch wie die vorherigen 7 bis 8 Millionen VND/m2.

„Alle oben genannten Kosten basieren auf normalen Marktbedingungen, wobei die Projektlaufzeit für ein gewerbliches Wohnbauprojekt etwa drei Jahre beträgt. Sollte es aufgrund rechtlicher Probleme wie in der Vergangenheit länger dauern, steigen die Gesamtinvestitionskosten erheblich“, erklärte der Leiter des oben genannten Unternehmens.

Die Vororte sind Lichtblicke

Angesichts steigender Preise wurden einige Projekte über ihren tatsächlichen Wert hinaus bewertet. Experten raten Käufern, den Nutzungswert und die Angemessenheit des Projekts sorgfältig zu prüfen.

„Im Allgemeinen werden Käufer bei weiter steigenden Preisen ihre finanzielle Situation berücksichtigen. Zwar stellt die tatsächliche Nachfrage nach Wohnraum weiterhin den größten Teil dar, doch bei weiter steigenden Preisen können Käufer in Erwägung ziehen, Wohnungen in der Innenstadt zu mieten oder eine Verlagerung der Nachfrage auf das Angebot in benachbarten Provinzen mit günstigeren Preisen in Kauf nehmen“, so Do Thu Hang, Senior Director der Beratungs- und Forschungsabteilung von Savills Hanoi.

Frau Do Thi Thu Giang, Direktorin von Savills Vietnam Consulting Services, erklärte, dass der Erwerb eines Eigenheims und der Vermögensaufbau oft mit kleinen, erschwinglichen Wohnungen beginnt. Mit zunehmendem Vermögen zieht die Familie dann in größere Wohnungen um. Daher ist der Kauf eines Hauses in guter Lage für Erstkäufer oft nicht machbar.

Der wichtigste Hebel zur Veränderung der Wertstruktur des Wohnungsmarktes bleibt jedoch die Infrastruktur. Durch die Bereitstellung von Infrastruktur werden die Reisezeiten verkürzt und die Auswahl in den umliegenden Gebieten erweitert, wodurch das Problem der Erschwinglichkeit gelöst wird.

„Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum in Großstädten ist unbestreitbar. Dies ist jedoch verständlich, da dieser weder für Investoren noch für Erstkäufer geeignet ist. Bezahlbarer Wohnraum ist in anderen Satellitengebieten verfügbar, und wenn die Infrastruktur verbessert wird, wird sich die Entfernung von diesen Gebieten zum Stadtzentrum verkürzen“, sagte Frau Giang.

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