Investoren stellen das Vertrauen in den Markt wieder her, viele große M&A-Deals, Grundsätze für die Vermietung und den Kauf und Verkauf von Sozialwohnungen

Fusions- und Übernahmeaktivitäten (M&A) nehmen immer mehr zu; Grundstücksauktionen in Hanoi stehen kurz vor dem Beginn, Grundstücke beginnen bei fast 250 Millionen VND/m2; Hai Duong zieht Investitionen in 9 Sozialwohnungsprojekte an … sind die neuesten Immobiliennachrichten.

Im dritten Quartal 2023 verzeichnete der Immobilienmarkt eine Reihe herausragender M&A-Transaktionen. (Quelle: Dan Tri)

Viele große M&A-Deals erscheinen

Experten zufolge bleibt Vietnams Leistung trotz des weltweiten Konjunkturabschwungs stabil und ist daher für ausländische Investoren im Fertigungssektor äußerst attraktiv.

Bis Ende Oktober 2023 belief sich das gesamte neu registrierte, angepasste und eingezahlte Kapital für den Kauf von Aktien und Kapitaleinlagen ausländischer Investoren in Vietnam auf über 25,76 Milliarden US-Dollar, ein Anstieg von 14,7 % gegenüber dem gleichen Zeitraum. Der Immobiliensektor blieb mit einem Gesamtinvestitionskapital von fast 2,14 Milliarden US-Dollar an zweiter Stelle und machte mehr als 8,3 % des gesamten registrierten Investitionskapitals aus.

Troy Griffiths, stellvertretender Geschäftsführer von Savills Vietnam, erklärte, dass die Sektoren Fertigung, Handel und Dienstleistungen auch weiterhin die treibende Kraft des vietnamesischen Wirtschaftswachstums bleiben werden, während die Fusions- und Übernahmeaktivitäten im Immobilienbereich (M&A) zunehmend an Dynamik gewinnen. Die Staatsbank von Vietnam strebt weiterhin eine Senkung der Zinssätze auf das Niveau von 2020 an, was ebenfalls ein gutes Zeichen für Wohnimmobilien ist.

Viele ausländische Investoren haben begonnen, Kapital in Form von Aktienkäufen in Immobilienprojekte in Vietnam zu investieren. Auch einige vietnamesische Unternehmen mit starkem Finanzpotenzial sind in das Spiel eingestiegen, allerdings sind die Transaktionen eher klein und mittelgroß.

Im dritten Quartal 2023 verzeichnete der Immobilienmarkt eine Reihe herausragender M&A-Transaktionen. Insbesondere kaufte SkyWorld Development Berhad (Malaysia) 2.060 m2 Land im Distrikt 8 in Ho-Chi-Minh-Stadt von der Thuan Thanh Joint Stock Company für 14,3 Millionen USD, um ein Wohnimmobilienprojekt zu entwickeln.

Ebenfalls in Ho-Chi-Minh-Stadt kaufte ein weiteres malaysisches Unternehmen, Gamuda Berhad, 3,68 Hektar Land in Thu Duc City von der Tam Luc Real Estate Joint Stock Company für rund 315,8 Millionen USD, um ein Mehrzweckprojekt zu entwickeln.

Die Saigonres Group (Vietnam) hat M&A-Verfahren durchgeführt, um 90 % der Aktien der Duc Nhi Joint Stock Company zu erwerben und Eigentümer eines 7.700 m2 großen Grundstücks im Bezirk Tan Phu in Ho-Chi-Minh-Stadt zu werden.

Auf dem Hanoi-Markt kam es zu einem Deal, bei dem die Keppel Group (Singapur) 65 % der Anteile an einem Unternehmen kaufte, das gewerbliche Immobilien im Gesamtwert von 50,4 Millionen USD hält.

Der Zentralmarkt verzeichnete die Transaktion, bei der die First Real Land Joint Stock Company (Vietnam) 22 % des Grundkapitals der Bach Dang Trading – Service Joint Stock Company, dem Eigentümer eines 6.879 m2 großen Grundstücks in Da Nang, für 8,2 Millionen USD kaufte.

Inzwischen hat auch die FIT Group (Vietnam) offiziell Kapital aus dem 800 Hektar großen Strandresortprojekt Cap Padaran Mui Dinh in der Provinz Ninh Thuan abgezogen.

Experten schätzen die M&A-Aktivitäten im dritten Quartal 2023 als recht lebhaft ein, an der sowohl ausländische als auch inländische Investoren beteiligt sein werden. Zu den Aussichten im Wohnungsmarkt sagte Neil MacGregor, Managing Director von Savills Vietnam, dass Investoren, die erfolgreich neue Projekte für den Markt entwickeln können, angesichts des Wohnungsmangels die derzeit starke Nachfrage nutzen werden, insbesondere wenn sie die wachsende Mittelschicht als Käuferschicht ansprechen.

Savills-Experten in Vietnam erklärten, dass namhafte Wohnimmobilieninvestoren wie Vingroup, Masterise Homes und Ecopark zum Jahresende zahlreiche neue Produkte auf den Markt gebracht hätten. Gleichzeitig wurde mit dem überarbeiteten Wohnungsbaugesetz, das voraussichtlich in der 6. Sitzung der 15. Nationalversammlung verabschiedet wird, die Regelung aufgehoben, wonach bei gewerblichen Wohnungsbauprojekten 20 % der Grundstücksfläche für Sozialwohnungen reserviert werden müssen. Diese Änderung ist flexibel und berücksichtigt Marktpraktiken und lokale Bedürfnisse. Gleichzeitig wird sie die Entwicklung gewerblicher Wohnungsbauprojekte beschleunigen.

Auch im Bürosegment zeigten Experten, dass die Leistung in Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin stark ist. Obwohl das Angebot an neuen, erstklassigen Bürogebäuden recht groß ist, bieten sich für Investoren und Bauträger weiterhin Chancen. Investoren, die Bürogebäude nach grünen Standards entwickeln oder modernisieren, können höhere Mieten erzielen, analysierte Neil MacGregor.

Industrieimmobilien sind weiterhin ein attraktiver und wachstumsstarker Sektor für Immobilieninvestitionen. Im Juli unterzeichnete die Sumitomo Corporation (Japan) eine Absichtserklärung mit der Provinz Thanh Hoa zur Entwicklung eines 650 Hektar großen Industrieparks mit einem Investitionskapital von 400 Millionen US-Dollar. Gleichzeitig erwägt sie die Entwicklung eines 300 Hektar großen Industrieparks in Nam Dinh.

Ende August begann die Umsetzung von drei neuen Projekten des Vietnam-Singapore Industrial Park (VSIP); zwei Projekte erhielten die Investitionsgenehmigung und 12 Entwicklungskooperationsvereinbarungen wurden unterzeichnet.

Insbesondere wurde ein Joint Venture zwischen Lineage Logistics und SK Logistics angekündigt, um Vietnams Kühllagersystem zu verbessern und zu erweitern. Unterdessen hat Suntory Pepsico die Genehmigung zum Bau einer neuen Fabrik in Long An mit einer Gesamtinvestition von 185 Millionen US-Dollar erhalten, während die Hyosung Group plant, fast eine Milliarde US-Dollar in eine Kohlefaserfabrik in Vung Tau zu investieren.

Positive Anzeichen für die Anziehung ausländischer Direktinvestitionen und Fusionen und Übernahmen zeigen, dass das Vertrauen der Anleger in den regionalen Immobilienmarkt im Allgemeinen und in Vietnam im Besonderen wiederhergestellt wird. Unterstützt wird dies durch die Aussicht auf Zinserhöhungen und eine Reihe großer Transaktionen, die einer gründlichen Prüfung unterzogen werden.

Grundstücksauktion in Hanoi

Das Cau Giay Land Fund Development Center (Bezirk Cau Giay, Hanoi) hat gerade die Auswahl einer Organisation zur Versteigerung von Vermögenswerten bekannt gegeben, darunter Landnutzungsrechte für 16 Grundstücke im Block D18 des neuen Stadtgebiets Cau Giay, Bezirk Dich Vong, und 2 Grundstücke in Spur 39, Tu Mo Street und Spur 87, Nguyen Thi Dinh Street, Bezirk Trung Hoa.

Dabei umfasst das Grundstück D18 des neuen Stadtgebiets Cau Giay zwei Grundstücke, B10 und B19. Genauer gesagt hat Grundstück B10 eine Fläche von 153 m² und einen Startpreis von 248,2 Millionen VND/m². Grundstück B19 hat eine Fläche von 159 m² und einen Startpreis von 186 Millionen VND/m².

Das Grundstück in der Tu Mo Straße 39 besteht aus 6 Grundstücken mit den Nummern 1 bis 6 und einer Fläche von 44,3–64,4 m². Der Startpreis für die oben genannten Grundstücke liegt zwischen 160,8 und 187,1 Millionen VND/m².

Für das Grundstück in Gasse 87, Nguyen Thi Dinh Straße, gibt es sechs Grundstücke mit den Nummern 1 bis 6. Die Grundstücke 1, 2, 3 und 4 haben jeweils eine Fläche von 58,7 Quadratmetern und einen Startpreis von 181,3 Millionen VND/Quadratmeter. Grundstück 5 hat eine Fläche von 84,2 Quadratmetern und einen Startpreis von 173,5 Millionen VND/Quadratmeter. Grundstück 6 hat eine Fläche von 117,7 Quadratmetern und einen Startpreis von 159,1 Millionen VND/Quadratmeter.

Es wird erwartet, dass bei einer erfolgreichen Versteigerung der oben genannten 16 Grundstücke der Gesamtbetrag, der zum Startpreis eingenommen wird, mehr als 218,7 Milliarden VND betragen wird.

Hai Duong zieht Investitionen in 9 Sozialwohnungsprojekte an

Laut dem Bericht des Planungs- und Investitionsministeriums von Hai Duong auf der regulären Sitzung im November 2023 (erste Sitzung) verfügt die Provinz über 9 Listen mit Sozialwohnungsprojekten, die Investitionen in der Region anziehen, darunter 8 Projekte in der Stadt Hai Duong und 1 Projekt in der Stadt Chi Linh.

Một dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hải Dương. (Nguồn: BXD)

Ein Sozialwohnungsprojekt in der Stadt Hai Duong. (Quelle: BXD)

Während des Treffens beauftragte Herr Luu Van Ban, ständiger stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz Hai Duong, das Ministerium für Planung und Investitionen, die Liste der investitionsträchtigen Sozialwohnungsprojekte zu prüfen und zu vervollständigen, dem Volkskomitee der Provinz Bericht zu erstatten und es bei seiner Entscheidung über die Genehmigung und Bekanntgabe der Projektliste zu beraten.

Die Baubehörde ist für die Annahme von Sozialwohnungsprojekten zuständig und koordiniert die Zusammenarbeit mit den Gemeinden. Sie entwickelt Verfahren zur Projektumsetzung, leitet die Gemeinden an und fordert, beaufsichtigt, kontrolliert und überwacht die Umsetzung. Sie übernimmt insbesondere Planungsaufgaben, organisiert die Standortplanung, berechnet die Projektfunktionen, den Umfang und das Gesamtinvestitionskapital, um eine Grundlage für die Auswahl der Investoren zu schaffen. Gemeinden mit Sozialwohnungsprojekten werden aufgefordert, auf Grundlage der Liste Projektumsetzungspläne zu entwickeln und diese entsprechend dem Fortschritt zu erstellen, der dem Volkskomitee der Provinz gemeldet wird.

Laut dem Bericht des Planungs- und Investitionsministeriums von Hai Duong zur Genehmigung der Liste der Sozialwohnungsprojekte, die im Zeitraum 2023–2030 Investitionen in der Provinz Hai Duong anziehen, gibt es in der Provinz 9 Listen mit Sozialwohnungsprojekten, die Investitionen anziehen, darunter 8 Projekte in der Stadt Hai Duong und 1 Projekt in der Stadt Chi Linh mit einer Gesamtfläche von 6,25 Hektar.

Zu den vorgeschlagenen Projekten zur Anziehung von Investitionen im Zeitraum 2023–2030 gehören das Investitionsprojekt für den Bau eines ökologischen Stadtgebiets am Fluss Thai Binh (EcoRivers); das Investitionsprojekt für den Bau eines Stadtgebiets am Fluss Phu Quy (Golden Land) – Phase I; das Wohngebietsprojekt Ngoc Chau; das Wohngebietsprojekt Trai Bau; das Projekt für das zentrale Gebiet des Bezirks Pham Ngu Lao; das Bauprojekt für das zentrale Stadtgebiet der Stadt Hai Duong; das Wohngebietsprojekt östlich der Tan Dan Street; das Projekt für ein neues Wohngebiet westlich des Bezirks Tu Minh (alle in der Stadt Hai Duong) und das Sozialwohnungsgebiet des neuen Stadtgebietsprojekts Ost im Bezirk Cong Hoa der Stadt Chi Linh.

Grundsätze für die Vermietung und den Kauf und Verkauf von Sozialwohnungen

Artikel 62 des Wohnungsgesetzes von 2014 legt die Grundsätze für die Anmietung, den Mietkauf und den Verkauf von Sozialwohnungen klar fest. Dementsprechend darf jedes in Absatz 1, Artikel 50 des Wohnungsgesetzes von 2014 genannte Subjekt innerhalb desselben Zeitraums nur eine Sozialwohnung mieten, mietkaufen oder kaufen; Schüler öffentlicher Internate für ethnische Minderheiten müssen während der Nutzung keine Miete und Dienstleistungen zahlen.

Die Laufzeit eines Sozialwohnungsmietvertrags beträgt mindestens 5 Jahre, die Zahlungsfrist für den Kauf einer Sozialwohnung beträgt mindestens 5 Jahre ab dem Datum der Unterzeichnung des Wohnungsmietvertrags.

Dem Mieter oder Mietkäufer einer Sozialwohnung ist es während der Miet- oder Mietkaufdauer nicht gestattet, die Wohnung zu verkaufen, unterzuvermieten oder zu verleihen. Besteht für den Mieter oder Mietkäufer kein Bedarf mehr an der Miete oder dem Mietkauf der Wohnung, wird der Vertrag gekündigt und die Wohnung muss zurückgegeben werden.

Der Mieter oder Käufer einer Sozialwohnung darf die Wohnung innerhalb von mindestens fünf Jahren ab dem Datum der vollständigen Bezahlung des Mietkaufpreises nicht weiterverkaufen. Sollte der Mieter oder Käufer innerhalb von fünf Jahren ab dem Datum, an dem er den Kaufpreis vollständig bezahlt hat, die Wohnung verkaufen müssen, darf die Wohnung nur an die Verwaltungseinheit für Sozialwohnungen oder an eine zum Kauf von Sozialwohnungen berechtigte Person weiterverkauft werden, sofern diese Person die Wohnung nicht zu einem Höchstverkaufspreis erwirbt, der dem Verkaufspreis einer Sozialwohnung desselben Typs am selben Ort und zum selben Verkaufszeitpunkt entspricht, und keine Einkommensteuer zahlen muss.

Der Käufer oder Mieter einer Sozialwohnung kann die Wohnung nach Ablauf von fünf Jahren ab dem Datum der vollständigen Bezahlung des Kauf- oder Mietpreises der Wohnung und dem Datum der Ausstellung des Zertifikats im Rahmen des Marktmechanismus an Bedürftige weiterverkaufen, muss jedoch gemäß den staatlichen Vorschriften Landnutzungsgebühren entrichten und gemäß den Steuergesetzen Einkommensteuer entrichten. Im Falle eines Verkaufs an Personen, die gemäß diesem Gesetz zum Kauf von Sozialwohnungen berechtigt sind, darf die Wohnung nur zu einem Höchstpreis verkauft werden, der dem Verkaufspreis der gleichen Art von Sozialwohnung am gleichen Ort und zum gleichen Zeitpunkt entspricht, und es muss keine persönliche Einkommensteuer entrichtet werden.

Haushalte und Einzelpersonen, die Anspruch auf Umsiedlung und Mietkauf bzw. Kauf von Sozialwohnungen haben, können diese Wohnungen nach vollständiger Bezahlung des Kauf- bzw. Mietkaufpreises der Wohnung und Erhalt eines Zertifikats gemäß dem Marktmechanismus an Bedürftige weiterverkaufen. Sie müssen jedoch gemäß den staatlichen Vorschriften Landnutzungsgebühren an den Staat entrichten und gemäß den Steuergesetzen Einkommensteuer entrichten.

In allen Fällen, in denen eine Sozialwohnung nicht gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes vermietet, auf Mietkaufbasis erworben oder verkauft wird, ist der Miet-, Mietkauf- oder Kaufvertrag für die Wohnung ungültig und der Mieter, Mietkäufer oder Käufer muss die Wohnung an die Verwaltungseinheit für Sozialwohnungen übergeben. Wird die Wohnung nicht übergeben, organisiert das Volkskomitee der Provinz, in der sich die Wohnung befindet, die Zwangsvollstreckung zur Rückforderung der Wohnung.

Die Abwicklung der Miete und der Hauskaufgebühren erfolgt nach den Bestimmungen des Zivilrechts; die Abwicklung der Miete und der Kaufgebühren für Sozialwohnungen erfolgt nach den Bestimmungen des Artikels 135 des Wohnungsbaugesetzes 2014.

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