Nach dem goldenen Zeitalter bleiben Milliarden-Dollar-Geschäftshäuser unverkauft

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Auf dem Immobilienmarkt war das Segment der gewerblichen Reihenhäuser (Shophouses) bei Investoren sehr gefragt und erlebte 2015 einen florierenden Markt. Die Verkaufspreise und Mieten von Shophouses sind aufgrund der vielen Vorteile, die sich aus der Nutzung zum Wohnen und zur Geschäftsabwicklung bzw. Vermietung der Räumlichkeiten ergeben, enorm hoch.

In den letzten zwei Jahren hat sich dieser Typ jedoch allmählich beruhigt. Insbesondere seit dem Ausbruch der COVID-19-Pandemie in Vietnam und ihrer langen Dauer ist das Ladenlokal-Segment noch schleppender geworden. Obwohl viele Investoren die Preise gesenkt haben, gibt es immer noch keine Mieter oder Käufer.

Seit über einem Jahr verkauft Frau Le Mai Ha (Hoan Kiem, Hanoi ) kontinuierlich ein über 75 Quadratmeter großes Geschäftshaus in einem Stadtgebiet im Bezirk Hoang Mai. Der Verkaufspreis ist im Vergleich zum Kaufpreis von fast 14 Milliarden VND Mitte 2021 um 20 % gesunken, aber immer noch ist niemand interessiert.

Ihr vierstöckiges Geschäftshaus ist fertiggestellt. Die Miete beträgt 30 Millionen VND pro Monat, die jährliche Rendite liegt bei nur über 2 %. Seit dem Kauf steht das Geschäftshaus jedoch oft leer, sodass die Räumlichkeiten leer stehen.

Viele Ladengeschäfte im Wert von mehreren zehn Milliarden Dong sind unverkäuflich. (Illustrationsfoto).

Frau Ha beklagte, dass sie jeden Monat noch Zinsen und Tilgung für den Bankkredit in Höhe von über 100 Millionen VND für das 6 Milliarden VND-Darlehen zahlen müsse. Die Mieteinnahmen seien „dürftig“, der Zinsdruck hoch, sodass sie mit Verlust verkaufen musste, aber nach über einem Jahr Anzeigen noch keinen Käufer gefunden habe.

In der gleichen Situation, in der er weder verkaufen noch vermieten konnte, sagte Herr Mai The Anh, er habe Anfang 2021 ein Geschäftshaus im Stadtgebiet in der Le Trong Tan Straße (Bezirk Ha Dong) für 24 Milliarden VND gekauft. Dieses Projekt wurde 2022 übergeben, aber bis jetzt sind die kommerziellen Aktivitäten noch schwach und die Zahl der Einwohner gering. Dies führt dazu, dass die Geschäfte hier nur eine begrenzte Anzahl von Bewohnern des Projekts bedienen und fast keine Besucher haben. Derzeit sind nur wenige Geschäftshäuser geöffnet, fast 80 % der verbleibenden Geschäfte sind geschlossen.

Zuerst dachte ich, das Stadtgebiet würde sich entwickeln und viele Menschen würden hierherziehen, sodass Ladenhäuser die beste Wahl wären, aber die Realität sah anders aus. Das Geschäft hier richtet sich hauptsächlich an die Einheimischen, aber aus Gewohnheit gehen sie oft in Einkaufszentren, um sich zu unterhalten, und auf den traditionellen Markt zum Einkaufen, sodass die allgemeine Situation der Ladenhäuser schleppend verläuft.

Herr Thế Anh sagte, er habe ein Schild mit der Bitte um eine monatliche Miete von 35 Millionen VND aufgestellt, um einen Teil der Bankzinsen zu decken. Doch das Geschäft stehe seit fast einem Jahr leer. Da die Zahlungsfrist abgelaufen sei und der Zinsdruck hoch sei, habe Thế Anh dem Verkauf mit 30 % Verlust zugestimmt, aber noch keinen Käufer gefunden.

Laut Frau Le Linh, einer Immobilienmaklerin im Bezirk Hoang Mai, ist die schleppende Situation nicht nur bei Geschäftshäusern in neuen Stadtgebieten mit geringer Einwohnerzahl und am Stadtrand zu beobachten, sondern auch bei Geschäftshäusern im Zentrum von Hanoi. Der Verkauf und die Vermietung sind dort sehr schwierig. Aufgrund der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie und der schwierigen wirtschaftlichen Lage sind viele Menschen, die nicht mehr in der Lage sind, Geschäfte zu tätigen, gezwungen, die Räumlichkeiten zurückzugeben oder mit dem Vermieter über eine Preissenkung zu verhandeln.

„ Bei vielen Mietobjekten im Zentrum von Hanoi mussten die Mietpreise gesenkt werden, aber sie sind immer noch nicht verkauft. Daher ist es unvermeidlich, dass auch Ladenhäuser nicht verkauft werden“, sagte Frau Linh.

Bei der Analyse dieses Problems zeigt sich laut einem Investor eines Projekts in Hanoi, dass die Rentabilität von Geschäftshäusern von verschiedenen Faktoren abhängt. Um den Wert eines Produkts zu steigern oder eine gute Einnahmequelle zu sichern, muss der Investor die interne und soziale Infrastruktur sicherstellen. Nur so kann das Projekt interne und externe Kunden anziehen. Bei Geschäftshäusern hängen gute Mieteinnahmen davon ab, ob die Wohnungen/das Stadtgebietsprojekt ausreichend belegt werden können.

„ Bevor sie Geld investieren, sollten Investoren die Kapazitäten des Projektinvestors prüfen, den Ausbau der Infrastruktur, das Entwicklungs- und Kundenpotenzial in der Region sowie die Nähe zum Projekt prüfen. Potenzielle Investoren werden die Infrastruktur optimieren, bevor sie Bewohner anlocken. Nur dann, wenn die Nutzerzahl groß und geschäftig ist, wird das Geschäftshaus einen geschäftlichen Wert und stabile Mieten erzielen“, analysierte er .

Frau Duong Thuy Dung, Senior Director von CBRE, teilt diese Ansicht und sagte, dass Ladenhäuser nur dann wirklich Potenzial hätten, wenn sie die folgenden Faktoren erfüllten: Das Projekt müsse sich schnell füllen können, über gute Versorgungsleistungen verfügen, über eine ausreichend große interne Anwohnergemeinschaft verfügen und viertens müsse es reibungslose Verbindungen geben, um die Anwohnergemeinschaft außerhalb des Projekts anzuziehen.

Um Gewinn und Sicherheit zu erzielen, sollten Anleger ein Geschäftshaus mit einem moderaten Wert von 2–7 Milliarden VND wählen, um nicht zu viel Geld ausgeben zu müssen, ohne zu wissen, ob die Rendite angemessen ist. Anleger sollten nicht kurzfristig (1–2 Jahre) in ein Geschäftshaus investieren, sondern einen mittel- bis langfristigen Plan von mindestens 3–5 Jahren haben.

Käufer müssen auch auf die Gewerbefläche im Erdgeschoss achten. Ist die Produktfläche zu klein (nur etwa 75 m²), führt dies zu Geschäftsschwierigkeiten. Viele Produkte werden gekauft und dann dort gelassen, weil sie nicht kommerziell genutzt werden können.

Ngoc Vy

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Quelle