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| Aktuelle Immobilien: Das Bauministerium schlägt zwei Optionen für den Bau von Mini-Apartments vor. (Quelle: Tuoi Tre) |
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Das Bauministerium hat der Regierung gerade über den Eingang, die Überarbeitung und die Fertigstellung des Entwurfs des überarbeiteten Wohnungsbaugesetzes berichtet. In diesem Bericht stellte das Bauministerium zwei Optionen für die Entwicklung von mehrstöckigen Wohngebäuden mit vielen Wohnungen für Haushalte und Einzelpersonen (auch als Mini-Apartments bekannt) vor.
In Option 1 schlägt das Bauministerium folgende Punkte vor:
Erstens haben Haushalte und Einzelpersonen das Recht, Wohngrundstücke gemäß den Vorschriften zu nutzen. Beim Bau eines Hauses mit zwei oder mehr Stockwerken wird jedes Stockwerk mit Wohnungen zum Kauf oder zur Miete geplant und gebaut. Jede Wohnung muss die Bedingungen für Investoren in einem Wohnungsbauinvestitionsprojekt erfüllen. Gleichzeitig muss die Bauinvestition den Bestimmungen des Baugesetzes und den einschlägigen Gesetzen zu Wohnungsbauinvestitionsprojekten entsprechen.
Der Verkauf und Mietkauf der in dieser Klausel genannten Wohnungen erfolgt gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes und des Gesetzes über Immobiliengeschäfte. Die Ausstellung von Zertifikaten für jede in dieser Klausel genannte Wohnung erfolgt gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes.
Zweitens haben Haushalte und Einzelpersonen das Recht, Wohngrundstücke gemäß den Vorschriften zu nutzen. Beim Bau eines Hauses mit zwei oder mehr Stockwerken wird jedes Stockwerk mit Mietwohnungen geplant und gebaut, die Investition in den Bau dieses Hauses erfolgt gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über den Bau von Einfamilienhäusern, und die Verwaltung der Brandschutz- und -bekämpfungssicherheit erfolgt gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über den Brandschutz und die Brandbekämpfung von Einfamilienhäusern in Verbindung mit Produktion und Gewerbe.
Drittens erfolgen die Verwaltung und der Betrieb der in den Absätzen 1 und 2 dieses Artikels genannten Wohnungen gemäß den vom Bauminister erlassenen Vorschriften zur Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern.
Viertens sind die Volkskomitees aller Ebenen im Rahmen ihrer Aufgaben und Befugnisse dafür verantwortlich, die Einhaltung der in den Absätzen 1 und 2 dieses Artikels festgelegten Anforderungen und Bedingungen für die Unterbringung zu kontrollieren und zu überprüfen.
Fünftens soll die Regierung diesen Artikel näher regeln.
Option 2
In Bezug auf Option 2 sieht der vom Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung überarbeitete Entwurf des geänderten Wohnungsgesetzes Folgendes vor:
Erstens gilt : Außer in dem Fall, in dem Einzelpersonen das Recht haben, Wohngrundstücke gemäß Klausel 3, Artikel 54 dieses Gesetzes zu nutzen, um Häuser mit 22 oder mehr Stockwerken zu bauen, wobei jedes Stockwerk mit 2 oder mehr Mietwohnungen geplant und gebaut wird, müssen sie die in diesem Gesetz vorgeschriebenen Anforderungen und Bedingungen erfüllen.
Das heißt, das Haus muss über einen privaten Bereich zur Wohnungsnutzung, einen Gemeinschaftsbereich zur Wohnnutzung und Geräte zur gemeinsamen Nutzung verfügen;
Wohnungen in Wohngebäuden müssen geschlossen geplant und gebaut werden, wobei die Grundflächennorm für jede Wohnung nicht niedriger sein darf als die Fläche gemäß den nationalen technischen Normen für Mehrfamilienhäuser.
Für den Bau von Wohnungen ist eine Baugenehmigung gemäß den Bestimmungen des Baugesetzes erforderlich.
Muss die Anforderungen an die Konstruktion und die Bewertung des Brandschutzes und der Brandbekämpfung gemäß den Vorschriften für Mehrfamilienhäuser erfüllen.
Zweitens dürfen die in Absatz 1 dieses Artikels genannten Wohnungen nicht verkauft oder zum Wohnungskauf vermietet werden.
Drittens : Beim Bau eines Hauses mit 20 oder mehr Wohnungen müssen ausreichende Voraussetzungen erfüllt sein, um als Investor in ein Wohnungsbauprojekt gemäß den Bestimmungen von Artikel 35 dieses Gesetzes zu fungieren, und es muss ein Projekt zur Umsetzung von Wohnungsbauinvestitionen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen erstellt werden.
Viertens : Die in diesem Artikel festgelegte Verwaltung und Nutzung von Wohnungen erfolgt gemäß den vom Bauminister erlassenen Vorschriften zur Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern.
Fünftens legt das Volkskomitee der Provinz die Verkehrsbedingungen für Feuerwehrfahrzeuge in Wohngebieten fest, die als Grundlage für die Erteilung von Baugenehmigungen für Wohnungen gemäß diesem Artikel dienen. Die Volkskomitees aller Ebenen sind im Rahmen ihrer Aufgaben und Befugnisse dafür verantwortlich, die Einhaltung der in Absatz 1 dieses Artikels festgelegten Anforderungen und Bedingungen bei der Vermietung von Wohnungen in mehrstöckigen Wohngebäuden durch Einzelpersonen zu kontrollieren und zu überprüfen.
Bauministerium wählt Option 1
Das Bauministerium äußerte sich zur Wahl der Option 1. Denn die Umsetzung der Option 1 würde den Bau von mehrstöckigen Häusern durch Haushalte und Einzelpersonen einschränken und viele Wohnungen würden entstehen, die nicht den Baugenehmigungen entsprechen und nicht den Vorschriften und Standards entsprechen, insbesondere nicht den Vorschriften und Standards zur Brandverhütung und -bekämpfung, wie es in letzter Zeit geschehen ist.
Darüber hinaus stellte das Bauministerium fest, dass das Gesetz für einzelne Häuser (die nicht Gegenstand von Wohnungsbauinvestitionsprojekten sind) spezifische Bestimmungen zum Bauinvestitionsmanagement sowie zum Brandschutz- und Sicherheitsmanagement enthält.
Gleichzeitig sieht der Gesetzentwurf laut Bauministerium vor, beim Bau von Einfamilienhäusern mit mehreren Stockwerken und mehreren Wohnungen keine Zertifikate über Landnutzungsrechte und Hauseigentumsrechte für jede Wohnung auszustellen. Daher ist es nicht notwendig, Anforderungen zur Unterscheidung zwischen gemeinschaftlich und privat genutzten Bereichen festzulegen.
Darüber hinaus schlug das Bauministerium vor, dass die Verwaltung und der Betrieb von individuellem Wohnraum in Form von mehrstöckigen Häusern und Mietwohnungen ebenfalls gemäß der vom Bauminister erlassenen Verordnung zur Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern erfolgen sollten.
Das Angebot an neuen Reihenhäusern ist gering, die Preise bleiben hoch
Aus den jüngsten Informationen von JLL Vietnam zum Immobilienmarkt in Hanoi geht hervor, dass der Markt für Stadthäuser (Villen, Stadthäuser und Reihenhäuser) in Hanoi im dritten Quartal seinen „Winterschlaf“ fortsetzte, wobei die meisten Projekte ihre Produktlisten vorübergehend sperrten und ihre Preislisten und Richtlinien neu erstellten.
Die Investoren sind sehr vorsichtig und geben rechtlichen Verfahren oder dem Baufortschritt Vorrang vor den geschäftigen Vorverkaufsaktivitäten wie in der vorherigen Phase.
Auch der Immobilienmarkt in Hanoi war laut Savills Vietnam im dritten Quartal recht ruhig, das Transaktionsvolumen war gering und die Anleger zeigten sich bei der Einführung neuer Angebote zurückhaltend.
Das Angebot an Neuanschaffungen ist weiterhin begrenzt, die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage stellt weiterhin eine Herausforderung dar. Der Markt erlebte jedoch positive Faktoren, die in Zukunft voraussichtlich zu einer allmählichen Erholung beitragen werden.
Dieser Einheit zufolge ging das Angebot an neuen Wohnungen in Hanoi im Quartal gegenüber dem Vorquartal weiter zurück, und zwar um 47 % und gegenüber dem Vorjahr um 65 % auf 1.891 Wohnungen der Klasse B. Bemerkenswert ist, dass der Markt im letzten Quartal kein neues Angebot der Klassen A und C verzeichnete.
Das Angebot an Erstwohnungen belief sich auf 19.808 Einheiten, ein Rückgang von 3 % im Vergleich zum Vorquartal und 6 % im Vergleich zum Vorjahr. 92 % des Angebots entfielen auf die Kategorie B. Die Zahl der verkauften Wohnungen sank weiterhin um 16 % im Vergleich zum Vorquartal und 42 % im Vergleich zum Vorjahr und erreichte 2.100 Einheiten.
Beim Angebot an Villen und Reihenhäusern verzeichnete der Markt keine neuen Projekte, sondern lediglich 30 neue Einheiten aus einem bestehenden Projekt in Thanh Tri. Das Neuangebot im Flachbausegment ging im Vergleich zum Vorquartal um 76 % und im Vergleich zum Vorjahr um 94 % zurück. Die Zahl der im dritten Quartal verkauften Einheiten sank im Vergleich zum Vorquartal um 5 % und im Vergleich zum Vorjahr um 66 % auf 101 Einheiten.
Hohe Lagerpreise haben zu einem Anstieg der Primärpreise über alle Produktarten hinweg geführt. Die Preise für Primärwohnungen erreichten 54 Millionen VND/m2, ein Anstieg von 2 % gegenüber dem Vorquartal und 13 % gegenüber dem Vorjahr. Die Preise für Primärwohnungen sind 19 Quartale in Folge gestiegen und liegen 77 % über dem Niveau des ersten Quartals 2019.
Ebenso stieg der Durchschnittspreis für einfache Villen im Vergleich zum Vorquartal um 3 % auf 103 Millionen VND/m2 Grundstück. Der Preis für Stadthäuser stieg gleichzeitig im Vergleich zum Vorquartal um 9 % auf 190 Millionen VND/m2, während der Preis für Geschäftshäuser gleichzeitig im Vergleich zum Vorquartal um 6 % zunahm.
Das begrenzte Angebot an neuen Primärimmobilien hat dem Sekundärmarkt zu mehr Popularität verholfen. Auf dem Wohnungsmarkt erreichte der durchschnittliche Sekundärpreis 36 Millionen VND/m2, ein Anstieg von 2 % gegenüber dem Vorquartal und 8 % gegenüber dem Vorjahr. Der durchschnittliche Sekundärpreis für Flachbauprodukte erreichte 23 Milliarden VND/Einheit, ein Anstieg von 5 % gegenüber dem Vorquartal, aber immer noch 19 % unter dem Preis für Primärprodukte.
Strandvillen und Condotels mit hohen Verlusten
Experten zufolge hat sich der Immobilienmarkt durch die drastischen Eingriffe der Regierung positiv verändert. In vielen Immobiliensegmenten wurden die Transaktionen wieder aufgenommen.
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| Im August 2023 war die Nachfrage im Segment der Ferienvillen bescheiden, der Verbrauch lag im Vergleich zum gleichen Zeitraum bei nur 15 % (Quelle: cafef.vn). |
Der Immobilienmarkt für Ferienorte ist jedoch weiterhin in einer düsteren Verfassung. Einer Umfrage von Reportern von Dan Tri zufolge häufen sich auf Immobilien-Websites weiterhin zahlreiche Informationen über den Verkauf von Villen und Condotels mit Verlust in einigen Orten wie Da Nang, Nha Trang (Khanh Hoa), Phu Quoc (Kien Giang) und Quang Ninh.
Zusätzlich zu den „riesigen“ Villen werden in einigen Ferienimmobilienprojekten auch viele Condotels mit Verlust zum Verkauf angeboten.
Im FLC Grand Hotel Ha Long Resort (Quang Ninh) werden beispielsweise viele Condotels mit einem Verlust von 500 bis 600 Millionen VND angeboten. Ein Condotel im 19. Stock des Hotels hatte im Kaufvertrag mit dem Investor einen Wert von 1,47 Milliarden VND, doch der Eigentümer verkauft es nun mit einem Verlust von 950 Millionen VND. Ein anderes Condotel hat einen Verlust von 1,1 Milliarden VND, während der Kaufvertrag 1,7 Milliarden VND vorsieht.
Laut DKRA war die Nachfrage im Segment der Ferienvillen im August verhalten; der Verbrauch lag bei nur 15 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Die meisten Transaktionen im Monat konzentrierten sich auf Produkte mit einem Preis von unter 10 Milliarden VND pro Einheit.
Bemerkenswert ist, dass die Marktnachfrage nach wie vor recht gering ist: Im August wurden nur 17 neue Einheiten verkauft, was einem Rückgang von 14 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2022 entspricht. Der Erstverkaufspreis im Condotel-Segment schwankte im Vergleich zum Vormonat kaum und bleibt aufgrund der derzeit hohen Kapitalkosten weiterhin hoch. Im Süden liegt der Verkaufspreis zwischen 55,5 und 81,7 Millionen VND/m², während er im Norden zwischen 35,5 und 44,2 Millionen VND/m² liegt.
Die Zeit des „Landfiebers“ ist vorbei, Quang Tri plant, Grundstücke in kleinere Lose aufzuteilen und die Verkaufspreise zu senken.
Laut Vietnamnet fanden nach dem Landfieber viele Auktionen keine Käufer, da die Mindestpreise und die Grundstücksgröße zu hoch waren. Die Provinz Quang Tri plant, die Grundstücke aufzuteilen und den Verkaufspreis zu senken, um den Immobilienmarkt anzukurbeln.
Anfang 2022 kam es in einigen Orten der Provinz Quang Tri, wie dem Bezirk Cam Lo, der Stadt Lao Bao (Bezirk Huong Hoa), dem Bezirk Trieu Phong und der Stadt Dong Ha, zu einem „verrückten“ Landfieber.
Das Grundstücksfieber ist vorbei. Seit Ende 2022 bis heute ist der Immobilienmarkt in Quang Tri in eine Krise geraten. Beobachtungen zufolge ist nicht nur der Landhandel zwischen den Menschen unterbrochen, sondern auch die von der Regierung organisierten Auktionen stagnieren aufgrund mangelnder Teilnehmer.
Diese Situation führte dazu, dass Quang Tri in den ersten neun Monaten des Jahres 2023 lediglich 194 Milliarden VND aus Grundstücksauktionen einnahm und damit nur 24 % des Ziels erreichte.
Einer der Gründe, warum es bei lokalen Grundstücksauktionen derzeit zu Schwierigkeiten kommt und es keine Käufer gibt, liegt darin, dass der Mindestpreis hoch und die Fläche der zur Versteigerung stehenden Grundstücke groß ist.
Herr Ha Sy Dong, ständiger stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz Quang Tri, sagte, dass die Gemeinde Pläne plane und ändere, um die Einnahmen aus Grundstücksversteigerungen zu erhöhen.
Laut Herrn Dong haben die Auswirkungen geopolitischer Faktoren in der Welt nach der Covid-19-Pandemie viele Schwierigkeiten für die Wirtschaft verursacht und zu einem schleppenden Immobilienmarkt geführt.
„Angesichts der Tatsache, dass große Grundstücke mit hohen Mindestpreisen für Investoren unattraktiv sind, hat das Volkskomitee der Provinz Quang Tri das Bauministerium beauftragt, gemeinsam mit den zuständigen Behörden einen Plan zur Reduzierung der Grundstücksfläche und Senkung der Mindestpreise zu prüfen, um die Kaufkraft zu erhöhen.
„Auf der Grundlage gesetzlicher Bestimmungen und Empfehlungen von Abteilungen und Zweigstellen wird das Volkskomitee der Provinz neue Pläne entwickeln, um Investoren zur Teilnahme an Auktionen zu bewegen und so die lokalen Einnahmen zu steigern“, erklärte Herr Dong.
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