Immobilienmarkt: Noch immer „schleichend“ und „vorsichtig“ erholend

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Langsame Erholung

Herr Hoang Hai, Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement im Bauministerium , sagte, dass der Immobiliensektor in Vietnam von Mitte 2022 bis heute mit vielen Schwierigkeiten konfrontiert war.

Insbesondere der Angebotsrückgang hat dazu geführt, dass die Immobilien-, Wohnungs- und Grundstückspreise seit Anfang 2021 zu steigen begannen. Bis zum Jahresende waren die Wohnungspreise im Durchschnitt um etwa 5–7 % gestiegen; die Preise für einzelne Häuser im Projekt stiegen um 15–20 %; und die Grundstückspreise zogen im Vergleich zum Jahresende 2020 um 20–30 % an.

Das typischste Beispiel ist, dass die Preise für Wohnungen aufgrund der sinkenden Anzahl der auf den Markt gebrachten Wohnungen ständig neue Meilensteine erreichen. Wohnungen in erschwinglichen Wohnanlagen kosten 25–30 Millionen VND/m², Wohnungen in der Mittelklasse 30–50 Millionen VND/m² und Luxuswohnungen über 50 Millionen VND/m², was die Investitionskapazität der entsprechenden Bevölkerungsgruppen zu übersteigen beginnt.

Der Immobilienmarkt erholt sich noch langsam. Bild 1

Laut Herrn Hai hat der Premierminister in jüngster Zeit viele drastische Maßnahmen ergriffen, um die Schwierigkeiten im Immobiliensektor zu beseitigen. Die wichtigste davon ist die Resolution 33, die im Wesentlichen erste Ergebnisse gebracht hat und viele Schwierigkeiten im Zusammenhang mit Gesetzen und Institutionen beseitigt hat.

Durch die Zusammenarbeit mit Gemeinden und Unternehmen kam Herr Hai jedoch zu dem Schluss, dass es derzeit viele Wohn- und Stadtgebietsprojekte gibt, die auf Schwierigkeiten und Hindernisse stoßen oder deren Umsetzung aus vielen Gründen, in der Regel aus Gründen des Bodenrechts, gestoppt wurde.

Derzeit sind viele Projekte aufgrund von Vorschriften zur Grundstücksbewertung mit Schwierigkeiten, Hindernissen und einer langsamen Umsetzung konfrontiert. Die Gründe liegen im Planungsrecht, der Befugnis zur teilweisen Anpassung der Generalplanung, den Bedingungen und der Zeit für die Überprüfung, Aktualisierung und Anpassung der Planung, um die Konsistenz der Bauplanung einschließlich der Generalplanung, der Flächennutzungsplanung oder des Investitionsrechts zu gewährleisten.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Real Estate Brokerage Association, stimmte dieser Ansicht zu und räumte ein, dass auf dem Immobilienmarkt derzeit ein Mangel an Sozialwohnungen und preiswertem Gewerberaum vorherrsche.

Trotz der starken Marktnachfrage ist die Handelsaktivität zurückgegangen, da die Anleger mit Kapitalbindungsproblemen und finanziellen Herausforderungen konfrontiert sind.

Im Zeitraum 2022–2023 ist das Volumen der Immobilientransaktionen um 90 % zurückgegangen, was die schwache Nachfrage des Marktes zeigt. Neben dem Problem der Verknappung des Angebots an bezahlbarem Wohnraum gibt es auch einige Probleme wie fehlende Mechanismen und die fehlende Entschlossenheit vieler Standorte, was dazu führt, dass viele Projekte nicht abgeschlossen werden konnten und Immobilienunternehmen weiterhin mit vielen Schwierigkeiten zu kämpfen haben.

Herr Dinh sagte, dass die Bemühungen der Regierung und der zuständigen Ministerien, zahlreiche Richtlinien zur Beseitigung der Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt herauszugeben, sich positiv auf den Markt ausgewirkt hätten.

Laut Herrn Dinh wurden im ersten Quartal 2023 fast 3.000 Produkte gehandelt, im zweiten Quartal stieg diese Zahl um 30 %. Bislang hat sich das Vertrauen der Anleger allmählich erholt, viele neue Projekte wurden auf den Markt gebracht, was zu einem Anstieg der Zahl der Immobilientransaktionen geführt hat.

Allerdings kommt es immer noch zu langsamen Verbesserungen beim Angebot an neuen Wohnungen und der Kaufstimmung, sodass für die Fertigstellung neuer Projekte Zeit benötigt wird.

Gleichzeitig ist die Stimmung der Anleger, obwohl sie sich allmählich stabilisiert, immer noch recht vorsichtig, insbesondere bei denjenigen, die aufgrund früherer Investitionen unter finanziellem Druck stehen.

Laut der Umfrage gaben 70 % der Unternehmen an, dass ihre Kapitalpolitik noch nicht wirklich wirksam sei. Zwei Drittel der Unternehmen gaben an, dass die lokalen Behörden in den Regionen, in denen sie Geschäftsverträge haben, bereits mit der Verbreitung und Anleitung von Förderorganisationen begonnen hätten. Allerdings schätzten nur 15 % der Unternehmen die Wirksamkeit der Landförderungspolitik, einschließlich der Rodung von Grundstücken und der Landnutzungsrechte, ein. 28 % bewerteten die Umsetzung von Programmen zur bevorzugten Kreditvergabe.

Dr. Nguyen Van Dinh erwartet, dass der Immobilienmarkt im Zeitraum Ende 2023/Anfang 2024 mehr positive Anzeichen verzeichnen wird als im späten zweiten und frühen dritten Quartal 2024.

Viele Schwierigkeiten im Wiederherstellungsprozess

Dr. Le Xuan Nghia, Mitglied des National Financial and Monetary Policy Advisory Council, ist davon überzeugt, dass Immobilien ein langfristig unverzichtbares Produkt sind und dass es zu einer Krise kommt, wenn Angebot und Nachfrage nicht im Gleichgewicht sind.

Laut Herrn Nghia hat der vietnamesische Immobilienmarkt schon oft Krisen erlebt. In der Vergangenheit war die Krise auf ein Überangebot zurückzuführen, während es diesmal eine Mangelkrise war. In diesem Zusammenhang fehlte den Unternehmen das Kapital und sie konnten keine weiteren Projekte starten, sodass der Markt „einfror“.

„ Wir beobachten, ob sich das Marktvertrauen erholt, wenn Immobilienkonzerne und Unternehmen Anleihen emittieren. Erst kürzlich emittierte der größte Immobilienkonzern des Landes Anleihen, ohne dass Bankschulden offen waren. Wir beobachten die Entwicklung mit Spannung, aber die Ergebnisse zeigen, dass sich der Markt nur langsam und vorsichtig erholt und sich im Vergleich zu den Erwartungen um etwa 30 % erholt“, sagte Dr. Le Xuan Nghia.

Laut Herrn Nghia könnte der Immobilienmarkt bis zum zweiten und dritten Quartal des nächsten Jahres Schwierigkeiten haben. Um den Immobilienmarkt zu erholen, arbeitet die Regierung intensiv mit Arbeitsgruppen zusammen, um die Schwierigkeiten unter Beteiligung von Unternehmen zu beseitigen. Dies ist eine beispiellose Anstrengung, die jedoch nicht zufriedenstellend ist.

In der Zwischenzeit schlug Außerordentlicher Professor Dr. Tran Dinh Thien, Mitglied der Wirtschaftsberatungsgruppe des Premierministers, wichtige Lösungen vor. In der nächsten Phase müsse der Schwerpunkt insbesondere auf der Wiederherstellung des Vertrauens von Investoren, Unternehmen und Verbrauchern liegen.

Der Erholungsprozess der vietnamesischen Wirtschaft zeigt positive Anzeichen, der private Unternehmenssektor im Allgemeinen und Unternehmen im Immobiliensektor im Besonderen haben jedoch noch immer mit zahlreichen Schwierigkeiten zu kämpfen.

Um die aktuellen Probleme zu lösen, müsse der Staat die Wiederbelebung des Immobilienmarktes stärker fördern, sagte Professor Dr. Tran Dinh Thien. Um die Entwicklung des Marktes sowohl auf Angebots- als auch auf Nachfrageseite zu fördern, sollten außerdem Kreditgarantiefonds eingerichtet werden. Das Finanzministerium müsse Maßnahmen ergreifen, um die Sicherheit zu gewährleisten und das Bankensystem zu entlasten.

Derzeit hat die Regierung eine Reihe von Lösungen zur Beseitigung von Schwierigkeiten für Unternehmen herausgegeben und konzentriert sich voll und ganz auf die Unternehmen. Das Vertrauen der Unternehmen und Investoren hat sich jedoch noch nicht vollständig erholt. Es ist notwendig, weiterhin schwierige und ungewöhnliche Situationen zu identifizieren, um „ungewöhnliche“ Ansätze und Lösungen zu entwickeln.

Darüber hinaus müssen Wirtschaftsverbände weiterhin ihre Stimme erheben, um den staatlichen Stellen dabei zu helfen, Probleme schnell zu erkennen und so rechtzeitig Strategien und Maßnahmen zu ihrer Lösung zu entwickeln.

Dinh Tran

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Quelle