„Bezahlbare Gewerbewohnungen gibt es auf dem Markt fast gar nicht.“

Wohnimmobilien „heizen sich auf“

Insbesondere das Wohnungsbaugesetz 2023, das Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 und das Grundstücksgesetz 2024, die am 1. August 2024 – fünf Monate früher als die vorherigen Regelungen – offiziell in Kraft treten, haben dazu beigetragen, den Rechtskorridor für den Immobilienmarkt zu perfektionieren und einen neuen Zyklus für den Markt in eine sicherere, gesündere und nachhaltigere Richtung zu eröffnen. Alle Immobiliensegmente, von Wohn- über Gewerbe- bis hin zu Industrieimmobilien, zeigen Anzeichen eines positiven Wachstums, und es werden viele neue Projekte umgesetzt.

Der Wohnimmobilienmarkt zeigt erste Anzeichen einer „Heizung“.

Bei der Präsentation des Immobilienmarktberichts für das dritte Quartal und die ersten neun Monate des Jahres 2024 sagte Frau Pham Thi Mien, stellvertretende Direktorin von VARs IRE, dass der Wohnimmobilienmarkt erste Anzeichen einer „Erwärmung“ zeige.

Dementsprechend ist die Geschichte der Grundstücksauktionen aktueller denn je. Die Auktionen finden „über Nacht“ statt und Hunderte, ja Tausende von Menschen nehmen teil, um sich einen Platz zu sichern. Auch der Gewinnerpreis ist rekordverdächtig hoch und entspricht dem eines Projektlandes mit gut investierter Infrastruktur.

Auch das Wohnungssegment ist für den Marktdruck verantwortlich. Die Preise erreichen sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt kontinuierlich neue Höchststände. Aufgrund der hohen Nachfrage erhalten Tausende Wohnungseigentümer regelmäßig Anrufe mit Verkaufsanfragen. Trotz der hohen Verkaufspreise verzeichnen neu gestartete Wohnungsbauprojekte sehr gute Absorptionsraten.

Neben der Wohnungsart verzeichneten auch einige neu aufgelegte Flachbauprojekte großer Investoren trotz steigender Preise eine Rekordzahl an Buchungen. Viele Wohnungen liegen in guter Lage, was nicht nur zu hohen Preisen führt, sondern Kunden/Investoren auch die Zahlung einer Preisdifferenz in Kauf nehmen müssen.

Neben den tatsächlichen Ergebnissen aus Angebot und Nachfrage zeigt der Markt jedoch auch Anzeichen einer „Erhitzung“. Diese Situation spiegelt sich in Grundstücksspekulationen, steigenden Immobilienpreisen und dem Aufkommen intransparenter Immobilientransaktionen wider. Viele Kleinanleger beteiligen sich zum Surfen am Markt und treiben die Immobilienpreise dadurch ins Unermessliche. Anzeichen einer „Erhitzung“ zeigen sich auch im Wohnungssegment: Die zunehmend höheren Angebotspreise für übertragene Wohnungen werden durch die „Unterstützung“ einiger Spekulantengruppen verursacht.

Diese Anzeichen sind alle auf einen Mangel an Angebot zurückzuführen, der sich jedoch verbessert hat.

Konkret sagte Frau Mien, dass der Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2024 weiterhin ein Angebot von 22.412 Produkten verzeichnete, wobei etwa 14.750 neue Produkte zum Verkauf standen. Dies entspricht einem Rückgang von 25 % im Vergleich zum Vorquartal, aber einem Anstieg von 60 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023.

In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 wurden 38.797 neue Produkte auf dem Markt angeboten. Das Angebot war weiterhin stark differenziert. 70 % des neuen Angebots stammten aus dem Wohnungssegment. Davon machten Produkte mit Verkaufspreisen von über 50 Millionen VND/m2 den überwiegenden Teil aus. Es gab fast keine erschwinglichen Gewerbewohnungen auf dem Markt. Regional betrachtet führte der Norden das neue Angebot mit 46 % an, gefolgt von der Zentralregion mit 29 % und dem Süden mit 25 %.

VARS-Forschungsdaten zeigen außerdem, dass der Gesamtmarkt im dritten Quartal rund 10.400 erfolgreiche Transaktionen verzeichnete, obwohl das Angebot hauptsächlich im High-End- und Luxussegment angesiedelt ist. Dies entspricht einer Absorptionsrate von 51 %. Dies spiegelt das Interesse des Marktes an neuen Immobilienprodukten wider, obwohl die meisten neuen Angebote nach hohen Standards fertiggestellt werden und die Investitionskosten, insbesondere die Grundstückskosten, steigen.

Das Transaktionsvolumen und die Absorptionsrate gingen im Vergleich zum Vorquartal um 25 % bzw. einen Prozentpunkt zurück, stiegen jedoch im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 um 80 % bzw. 28 Prozentpunkte. Das Volumen der Wohnungstransaktionen war jedoch weiterhin „überwältigend“ und machte im dritten Quartal 71 % der gesamten Wohnungstransaktionen aus, wobei neue Wohnungsbauprojekte eine durchschnittliche Absorptionsrate von 75 % verzeichneten. Wohnungsbauprojekte in Hanoi verzeichneten kurz nach der Verkaufseröffnung sogar eine Absorptionsrate von bis zu 90 %.

Die Wohnungstransaktionen blieben „überwältigend“ und machten im dritten Quartal 71 % der gesamten Wohnungstransaktionen aus.

Der Trend zur Entwicklung kleinerer Wohnungen, um den Gesamtwert der Wohnung zu senken und sie besser an die Bedürfnisse und die finanzielle Leistungsfähigkeit von Singles und jungen Familien anzupassen, ist immer deutlicher zu erkennen. Dies ist auch der Wohnungstyp, der die beste Liquidität aufweist.

Hohe Ankerpreise führen zu einer „Verlagerung“ der Nachfrage

In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 verzeichnete der Markt 30.589 erfolgreiche Transaktionen, 2,5-mal mehr als im gleichen Zeitraum des Jahres 2023. Viele neue Projekte, die Ende September gestartet wurden und mit der Annahme von Reservierungen begannen, verzeichneten ebenfalls ein hohes Interesse und hohe Einlagen.

Die Verkaufspreise für Wohnimmobilien bleiben sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt, insbesondere im Wohnungssegment, weiterhin hoch. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage verschärft sich zunehmend, da das Angebot zwar verbessert wurde, die Nachfrage aber immer noch kaum decken kann. Zudem werden die meisten Neubauten weiterhin in hoher Qualität fertiggestellt, während die Investitionskosten, insbesondere die Grundstückskosten, steigen.

Die Immobilienpreise auf dem Hanoi-Markt bleiben weiterhin hoch.

Insbesondere im dritten Quartal stieg das Primärpreisniveau in Hanoi weiter an und zeigte keine Anzeichen eines Stillstands, während sich das Angebot allmählich verbesserte. Neue Projekte, von niedrigen bis zu hohen Gebäuden, vor allem im gehobenen und luxuriösen Segment, fanden weiterhin große Beachtung am Markt. Dies führte dazu, dass das Preisniveau für Sekundärwohnungen weiterhin hoch blieb, obwohl sich die Liquidität nach einer Phase starken Wachstums allmählich stabilisierte.

Die Nachfrage nach Immobilien, sowohl für den Wohnungs- als auch für den Investitionsbedarf, verlagert sich weiterhin in die Vororte, Provinzen und Städte rund um die beiden Sondergebiete sowie auf den Sekundärmarkt, wo es viele Optionen zu günstigeren Preisen gibt. Wohnungen und Häuser unter 3 Milliarden VND sind in Hanoi und Ho-Chi-Minh -Stadt stark begehrt.

Le Trang

Quelle: https://www.congluan.vn/vars-thi-truong-gan-nhu-vang-bong-hoan-toan-can-ho-chung-cu-thuong-mai-gia-binh-dan-post316639.html