Immobilienkredite boomen und ebnen den Weg für eine „Welle“ des sozialen Wohnungsbaus

(Chinhphu.vn) – Der Immobilienkreditmarkt ist wieder gewachsen. Die ausstehenden Kredite belaufen sich auf über 4,1 Milliarden VND. Die Forderungsausfallquote ist unter Kontrolle, und viele Vorzugskredite für den sozialen Wohnungsbau werden derzeit stark ausgezahlt. Das wiedergewonnene Vertrauen breitet sich bei Banken, Unternehmen und der Bevölkerung aus und weckt Erwartungen auf einen stabilen, nachhaltigen Markt und erweiterte Wohnmöglichkeiten für die Mittel- und Unterschicht.

Konferenz gibt Entscheidung zur Neuorganisation des zentralen Lenkungsausschusses für Wohnungspolitik und Immobilienmarkt bekannt. Foto: VGP/Nhat Bac

Auf der Konferenz, auf der die Entscheidung zur Neuorganisation des Lenkungsausschusses bekannt gegeben wurde, und auf der ersten Sitzung des Lenkungsausschusses am Nachmittag des 22. September berichtete der stellvertretende Gouverneur der Staatsbank, Nguyen Ngoc Canh, über die Immobilienkreditsituation und die Umsetzung von Sozialwohnungskreditprogrammen.

Immobilienkredite entwickeln sich positiv

Laut dem Bericht der Staatsbank beliefen sich die ausstehenden Immobilienkredite bis zum 31. Juli 2025 auf über 4,1 Milliarden VND, ein Anstieg von 17 % gegenüber Ende 2024, und machten 23,68 % der gesamten ausstehenden Schulden der Wirtschaft aus. Davon beliefen sich die ausstehenden Schulden für das Immobiliengeschäft auf 1,79 Millionen VND (ein Anstieg von 23,87 %), die ausstehenden Schulden für den Konsum im Zusammenhang mit Immobilien auf 2,28 Millionen VND (ein Anstieg von 12,4 %).

Die Quote der uneinbringlichen Forderungen beträgt nur 2,43 Prozent und liegt damit noch im Rahmen. Vizegouverneur Nguyen Ngoc Canh sagte, dieses Wachstum spiegele die tatsächliche Nachfrage des Marktes wider und zeige auch, dass die Banken ihre Kreditvergabedisziplin aufrechterhalten und ein Gleichgewicht zwischen Kreditausweitung und Systemsicherheit hergestellt hätten, was zur makroökonomischen Stabilität beitrage.

Starke Unterstützung für Sozialwohnungsprogramme

Bis Ende Juli 2025 beliefen sich die ausstehenden Kredite für Wohnungsbauprogramme unter staatlicher Leitung auf rund 30.000 Milliarden VND. Davon wurden im Rahmen des Wohnungsbauförderungsprogramms gemäß Resolution 02 29.679 Milliarden VND ausgezahlt; das Sozialwohnungskreditprogramm gemäß Resolution 100 erreichte 19.226 Milliarden VND.

Herr Nguyen Ngoc Canh sagte, die Quote der uneinbringlichen Forderungen liege bei nur 2,43 % und sei damit innerhalb der Kontrollgrenzen – Foto: VGP/Nhat Bac

Derzeit setzt die Staatsbank im Rahmen der Resolution 33/NQ-CP ein Kreditpaket für Sozialwohnungen im Umfang von 145.000 Milliarden VND bis 2030 um. Bemerkenswert ist, dass diese Kredite nach dem neuen Mechanismus nicht in das jährliche Kreditwachstumsziel einbezogen werden und Personen unter 35 Jahren Vorrang haben. Auch die Zinssätze sind deutlich gesunken: von 8,7 % pro Jahr für Investoren und 8,2 % pro Jahr für Eigenheimkäufer auf jetzt 6,4 % bzw. 5,9 % pro Jahr, was den Zugang erleichtert.

Erste Ergebnisse zeigen, dass 26/34 Provinzen und Städte eine Liste mit etwa 108 teilnehmenden Projekten bekannt gegeben haben. Die Banken haben sich verpflichtet, Kredite in Höhe von 8.600 Milliarden VND bereitzustellen, wovon der Kreditumsatz 4.578 Milliarden VND erreicht hat (3.858 Milliarden VND für Investoren, 720 Milliarden VND für Käufer).

Der stellvertretende Gouverneur Nguyen Ngoc Canh wies darauf hin, dass bei der Umsetzung des Sozialwohnungsprogramms noch immer drei große Schwierigkeiten bestehen:

Tatsächliche Bedürfnisse der Bevölkerung : Viele Arbeitnehmer in Industriegebieten neigen dazu, Häuser zu mieten, anstatt sie zu kaufen, während die Regelung, die den Weiterverkauf auf fünf Jahre beschränkt, es schwierig macht, den Bedarf zu ändern. Rechtsform für die Auszahlung : Banken brauchen einen klaren Rechtsmechanismus, wenn sie über Investoren in Industriegebieten Kredite vergeben, von dem aus sie Kapital an Mieter oder Hauskäufer verteilen können. Fonds für sauberes Land : Viele Gemeinden haben sich nicht rechtzeitig darauf vorbereitet, Land an Unternehmen zu übergeben, was zu langsamen Projektfortschritten führt und eine sichere Auszahlung des Kreditkapitals erschwert.

Er betonte, dass das Sozialwohnungsprogramm wirksamer gefördert und den Bedürfnissen von Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeitnehmern gerecht werden könne, wenn alle drei Faktoren gleichzeitig berücksichtigt würden.

Herr Nguyen Duc Vinh bekräftigte, dass die Bankzinsen noch nie so niedrig waren wie jetzt – Foto: VGP/Nhat Bac

Banken begleiten Immobilien: Ein leuchtendes Signal für eine neue Reise

Herr Nguyen Duc Vinh, Generaldirektor der Vietnam Prosperity Joint Stock Commercial Bank ( VPBank ), sagte, der Immobilienmarkt sei heute ganz anders als vor einem Jahr. Damals lagen viele Projekte praktisch auf Eis, die Banken verhielten sich passiv und warteten nur darauf, dass ihre Schulden fällig wurden. Doch dank der drastischen Maßnahmen der Regierung hat sich der Immobilienmarkt erholt, das Bankensystem ist nun nicht mehr so ​​gefährdet wie zuvor und das Vertrauen in eine Erholung ist gestiegen. „Im Vergleich zum Vorjahr ist der Markt deutlich lebendiger. Das zeigt, dass wir die schwierigste Phase hinter uns haben“, betonte er.

Laut Herrn Vinh sind die aktuellen Immobilienpreise das Ergebnis vieler Faktoren, von denen der wichtigste das Grundstückspreisniveau ist. Viele Jahre lang wurden die lokalen Haushalte durch steigende Grundstückspreise aufgebessert, was aber auch die Wohnkosten in die Höhe trieb. Rechnet man Materialpreise und Kapitalkosten hinzu, wird das Gesamtbild komplizierter. „Wenn wir die Preise senken wollen, brauchen wir eine umfassendere und drastischere Grundstückspolitik. Nur durch ein erhöhtes Angebot wird sich der Markt selbst regulieren“, analysierte er.

Zu den Zinssätzen sagte Herr Vinh freimütig: „Ich arbeite seit 26 Jahren im Bankwesen und habe noch nie so niedrige Zinssätze erlebt wie jetzt.“ Er ist überzeugt, dass Zinssätze sowohl für Unternehmen als auch für Privatpersonen von großem Vorteil sind, aber kein „Zauberstab“. Das Kernproblem liegt in den Verfahren. Wenn ein Projekt innerhalb von sechs Monaten umgesetzt wird, kümmern sich Unternehmen nicht allzu sehr um Zinssätze von 7 oder 10 Prozent. Wird das Projekt jedoch über viele Jahre ausgesetzt, „erzeugen Zinsen Zinsen“, und egal wie niedrig der Zinssatz ist, können sie es nicht retten.

Mit einem Kreditpaket von 120.000 Milliarden VND für Sozialwohnungen geht der Generaldirektor der VPBank davon aus, dass das vierte Quartal dieses Jahres und das Jahr 2026 eine Zeit starker Auszahlungen sein werden. Er stimmt auch der Option zu, die Finanzierung direkt an renommierte Immobilienunternehmen zu vergeben, um Sozialwohnungen zu angemessenen Preisen zu entwickeln. Der Staat muss dann nur noch die Zielgruppe kontrollieren und Anreize für die richtigen Adressen schaffen, während die Unternehmen dies schnell und effektiv tun können. „Der Bau von Sozialwohnungen dient nicht der Profitgier, sondern der sozialen Verantwortung. Unternehmen sind bereit, Verluste in Kauf zu nehmen, um diese durch andere Bereiche zu kompensieren“, bekräftigte er.

Herr Le Hoang Chau glaubt, dass das 145.000 Milliarden VND schwere Paket bald ausgezahlt wird – Foto: VGP/Nhat Bac

Anzeichen einer Erholung und Zuversicht auf dem sozialen Wohnungsmarkt

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, betonte, dass der Immobilienmarkt in einen Erholungszyklus eingetreten sei und ab dem ersten Quartal 2024 wieder wachsen werde: „Dieser Trend wird sich nicht umkehren, daher sind wir zuversichtlich.“

Laut einem Bericht des Bauministeriums sind derzeit 692 Sozialwohnungsprojekte mit über 600.000 Wohnungen in Planung. Herr Chau erklärte: „Wie die VPBank bereits sagte, wird es in den kommenden Jahren einen Boom im Sozialwohnungsbau geben.“ Um das Ziel von einer Million Sozialwohnungen zu erreichen, werden jedoch noch über 300.000 Einheiten benötigt. Herr Chau sagte, dies sei die Grundlage für ein starkes Angebot in den kommenden Jahren und trage gleichzeitig zur Deckung des Wohnungsbedarfs der mittleren und unteren Einkommensgruppen bei.

Ein wichtiges Instrument ist das Kreditpaket von neun Geschäftsbanken in Höhe von 145.000 Milliarden VND. Herr Chau betonte, dass es sich um ein freiwilliges kommerzielles Kreditpaket und nicht um ein Vorzugspaket handele, zu dem die Vietcombank 30.000 Milliarden VND beiträgt. Dieses Paket wurde jedoch aufgrund rechtlicher Probleme der Projekte nicht ausgezahlt. Er äußerte seine Überzeugung, dass dieses Paket in Höhe von 145.000 Milliarden VND mit den in Kürze erscheinenden spezifischen Beschlüssen, Pilotbeschlüssen und Gesetzesänderungen bald ausgezahlt werden könne.

Ein bemerkenswerter Inhalt ist die Änderung des Dekrets 100 zum sozialen Wohnungsbau. Herr Chau sagte, das Bauministerium habe eine Anpassung der Einkommenskriterien vorgeschlagen: 20 Millionen VND/Monat für Einzelpersonen, 40 Millionen VND für Paare und 30 Millionen VND für Einzelpersonen mit Kindern unter 18 Jahren. „Wir stimmen diesem Vorschlag voll und ganz zu“, bekräftigte er.

Bezüglich der Kreditzinsen schlug er eine Rückkehr zum vom Premierminister für den Zeitraum 2021 bis 2024 genehmigten Zinssatz von 4,8 % pro Jahr vor. Derzeit wendet die Vietnam Bank for Social Policies einen Zinssatz von 6,6 % an, der über dem von einigen Banken wie der Vietcombank angewandten Geschäftszinssatz (5,9 – 6,1 %) liegt. „Wir schlagen vor, dass der Premierminister den Zinssatz von 4,8 % wieder genehmigt und Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt einen ihren Gegebenheiten entsprechenden höheren Zinssatz festlegen“, betonte er.

Hauspreissenkung: Kosten und Verfahren müssen reduziert werden

Chau ist überzeugt, dass wir zur Senkung der Immobilienpreise zunächst die Kosten senken müssen: von den Landnutzungsgebühren, den Baukosten, den Inputkosten für Sand, Kies, Stahl, Zement, Strom und Benzin bis hin zu den Kosten für die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften. „Insbesondere die Opportunitätskosten aufgrund langwieriger Verwaltungsverfahren“, sagte er.

Ein weiterer wichtiger Faktor seien die Gewinnerwartungen der Unternehmen. Er betonte: „Wir schlagen vor, dass die Wirtschaft teilt, d. h., dass sie ihre Gewinnerwartungen auf ein vernünftiges Maß reduziert, um eine Beteiligung zu ermöglichen.“ Er bekräftigte außerdem die Rolle von Krediten bei der Regulierung des Marktes und nannte China als Beispiel, wo die Kreditzinsen je nach Marktlage angepasst werden.

Trotz vieler Probleme bekräftigte Herr Chau seinen Glauben an die Zukunft des Immobilienmarktes. „Die Umsetzung von Richtlinien und Immobilienprojekten muss verzögert werden. Wir glauben jedoch, dass sich der Markt mit institutionellen Lösungen und einer vernünftigen Kreditpolitik stärker erholen wird.“

Thu Trang

Quelle: https://baochinhphu.vn/tin-dung-bat-dong-san-khoi-sac-mo-duong-cho-lan-song-nha-o-xa-hoi-102250922220408804.htm