Warum sind Eigenheimkäufer vorsichtig und trauen sich nicht, Geld anzuzahlen, obwohl die Bankzinsen deutlich gesunken sind?

Wohnungsbaudarlehen schleppend, langsames Wachstum

Die Eigenheimkreditvergabe dürfte in den letzten Monaten des Jahres die treibende Kraft für die Beschleunigung der Bankkreditvergabe sein, verläuft jedoch schleppend und erholt sich langsamer als erwartet.

Die Immobilienpreise sind zu hoch, die Liquidität gering und die Kreditzinsen steigen, was Investoren und Eigenheimkäufer vorsichtig macht und sie nicht traut, Geld auszugeben.

Frau Nguyen Duc Thach Diem, Generaldirektorin der Sacombank, sagte, dass die Bankkredite in den ersten neun Monaten des Jahres nicht den Erwartungen entsprochen hätten. Einer der Gründe dafür sei, dass die Einkommen der Immobilienkäufer gesunken seien, während das Angebot an Wohnraum zu vernünftigen Preisen nicht der Nachfrage entsprochen habe, so die Zeitung Dau Tu.

Laut Analysten von VCBS Securities hat sich die Nachfrage nach Eigenheimen aufgrund des begrenzten Wohnungsangebots nicht erholt. Zudem sind die Immobilienpreise (insbesondere in zentralen Lagen) in letzter Zeit stark gestiegen, was bei Investoren und Eigenheimkäufern Besorgnis auslöst. Im ersten Halbjahr dieses Jahres stiegen die Immobilienkredite um mehr als 10 %, während die privaten Wohnungsbaudarlehen nur um mehr als 1 % zunahmen.

Schwache Nachfrage nach Wohnungsbaudarlehen führt zu einer Verlangsamung des Kreditwachstums im gesamten System

Angesichts niedriger Zinsen und einer hohen Nachfrage nach Wohnraum und als Kapitalanlage dürften Eigenheimkredite in der kommenden Zeit der wichtigste Wachstumstreiber für Privatkredite sein.

„Wir gehen davon aus, dass Immobilien- und Baukredite in der kommenden Zeit bei positiverem Angebot weiter stark zunehmen werden. Projekte werden nach Bemühungen zur Stützung der Zinssätze und rechtlichen Fragen, insbesondere nach Inkrafttreten neuer Immobiliengesetze, weiter beschleunigt. Gleichzeitig stimulieren niedrige Kreditzinsen die Kreditnachfrage von Immobilienunternehmen und Eigenheimkäufern“, so die Analysten von VCBS.

Phan Le Thanh Long, CEO der AFA Group, erklärte gegenüber Vnexpress jedoch, dass die Realität anders aussehe als erwartet. „Viele Immobilienmakler glauben, dass niedrige Zinsen den Cashflow in Immobilien ankurbeln, doch in Wirklichkeit fließt das ungenutzte Geld nicht in Immobilien, sondern zurück in die Banksparkassen. Die Immobilienpreise sind zu hoch, der Markt ist in einer Situation, in der es schwierig ist, Immobilien zu kaufen und zu verkaufen. Dies führt zu einem Rückgang der Immobilientransaktionen und zieht keinen Cashflow an“, sagte Long.

Private Wohnungsbaudarlehen zählen heute zu den profitabelsten Segmenten der Banken. Dieser Sektor macht auch einen Großteil der ausstehenden Schulden in den Kreditportfolios der Banken aus. Daher sind die Banken bestrebt, eine baldige Erholung der Kreditvergabe zu erreichen.

Laut Herrn Pham Duc Toan, Generaldirektor der EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), haben derzeit jedoch viele Eigenheimkäufer „Angst“, Geld von Banken zu leihen, teilweise weil sie die schmerzhafte Erfahrung gemacht haben, im Jahr 2023 auf dem Immobilienmarkt festzusitzen.

Den Menschen fällt es schwer, ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen

Die Zahl der Wohnungsbaudarlehen stieg in den Jahren 2021 und 2022 stark an, was teilweise auf die günstigen Kreditzinsen der Banken während der Covid-19-Pandemie zurückzuführen war. Die variablen Zinssätze stiegen jedoch danach stark an, und der Immobilienmarkt geriet in eine Liquiditätskrise. Viele Anleger waren daher gezwungen, ihre Immobilien zu verkaufen und Verluste zu begrenzen, um die Zinslast zu reduzieren.

Immobilien im Westen von Ho-Chi-Minh-Stadt mit Umsiedlungsgebieten, Wohnungen, Stadthäusern und Grundstücken im Bezirk Binh Chanh, August 2024. Foto: Quynh Tran

Obwohl die Zinsen für Eigenheimkredite derzeit gesunken sind, sind Eigenheimkäufer nach dem Ende der Anreize weiterhin besorgt über den variablen Zinssatz. Darüber hinaus ist der Hauspreis im Verhältnis zum Einkommen zu hoch, was die Menschen weiterhin vorsichtig macht und sie nicht traut, Geld für den Kauf eines Hauses zu leihen.

Frau Phuong (Oberschwester in einem Krankenhaus im 1. Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt) gibt an, dass sie für den Kauf eines Hauses etwa 3 Milliarden VND zur Verfügung hat. Davon hat sie etwa 2 Milliarden VND gespart und weitere 1 Milliarde VND durch einen Bankkredit. Sie möchte eine 2-Zimmer-Wohnung in der Nähe des 7. Bezirks kaufen. Nach einer Woche der Besichtigung fand sie einige Wohnungen, die ihren Kriterien entsprachen, zögerte jedoch, da sie den Preis im Vergleich zum tatsächlichen Wert der Wohnung für zu hoch hielt.

„Vielleicht sind die Immobilienpreise aufgrund des aktuellen Angebotsmangels in die Höhe getrieben. Ich möchte warten, bis sich der Markt verbessert und das Angebot vielfältiger wird, um mehr Auswahl zu haben“, sagte sie laut Vnexpress zu den Gründen, warum sie den Kauf zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abgeschlossen hat.

Tatsächlich sind die Immobilienpreise in letzter Zeit kontinuierlich gestiegen, insbesondere im Wohnungssegment. Der vietnamesische Immobilienmaklerverband (VARS) gab bekannt, dass der Wohnungspreisindex in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im zweiten Quartal im Vergleich zu 2019 um 58 % bzw. 27 % gestiegen ist. Mehr als 80 % des in diesem Jahr zum Verkauf stehenden Angebots kosten 50 Millionen VND pro Quadratmeter oder mehr. In Vororten liegen die Immobilienpreise zwischen 40 und 80 Millionen VND pro Quadratmeter, während sie im Zentrum bis zu über 100 Millionen VND pro Quadratmeter betragen.

Um einen Kredit für den Kauf einer erschwinglichen Wohnung unter 2 Milliarden VND aufzunehmen, muss jede Familie laut VARS über ein monatliches Einkommen von mindestens 35–40 Millionen VND verfügen, um die Schuldentilgung und die monatlichen Lebenshaltungskosten zu decken. Das derzeitige Einkommen städtischer Familien beträgt hingegen nur 10–20 Millionen VND pro Monat. Niedrige Preise und Liquidität verhindern, dass Cashflow wie erwartet in Immobilien fließt.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender von VARS, erklärte weiter, dass die treibende Kraft des Kreditwachstums vom Immobilienmarkt, insbesondere von der Nachfrage nach Wohnungsbaudarlehen, abhänge. Um die Kreditnachfrage in diesem Bereich anzukurbeln, seien daher Maßnahmen zur Regulierung der Immobilienpreise erforderlich, die dem Einkommensniveau der Bevölkerung entsprechen. Darüber hinaus müssten rechtliche Hindernisse für Unternehmen beseitigt werden, um Kosten zu senken und die Kreditvergabebedingungen flexibler zu gestalten, um den Kapitalfluss in den Immobiliensektor anzuregen.

Auch auf Kreditnehmerseite empfehlen Wirtschaftsexperten eine sorgfältige Kalkulation, wenn sie in dieser Phase Geld für den Immobilienkauf ausgeben. Laut dem Immobilienexperten Le Quoc Kien muss der Kreditnehmer bei der Aufnahme von Geld für den Hauskauf zunächst über ein stabiles Einkommen aus Gehalt und Eigenkapital von mindestens 40-50 % verfügen. Der Rest muss auf finanzielle Unterstützung der Bank angewiesen sein, um die Schulden zurückzahlen zu können und Forderungsausfälle zu vermeiden.

Herr Kien erklärte, dass Eigenheimkäufer normalerweise maximal 40 % ihres monatlichen Einkommens für die Wohnung ausgeben sollten, um die Kosten für andere Grundbedürfnisse des täglichen Lebens decken zu können. Daher sollten Eigenheimkäufer nicht nur die Hypothekenzinsen verschiedener Banken vergleichen, um ein passendes Kreditpaket zu finden, sondern auch ihren Cashflow und ihre Schuldentilgungsfähigkeit sorgfältig prüfen. Die monatliche Zahlung von Zinsen und Tilgung kann, wenn sie nicht sorgfältig und vernünftig geplant ist, eine finanzielle Belastung und großen Druck im Leben darstellen.

Zu hohe Immobilienbewertungen bei gleichzeitig geringer Liquidität verhindern nicht nur, dass Käufer ihr Kapital langfristig in den Boden graben können, sondern erschweren auch die Anhäufung und die Erwartung hoher Gewinne. Hohe Immobilienpreise reduzieren zudem die Gewinne aus der Immobilienmiete (die nur etwa 3 % des Gesamtinvestitionswerts ausmacht und damit deutlich unter den Bankzinsen liegt). Dies ist laut der Zeitung Dau Tu auch der Grund, warum Geld in Ersparnisse statt in Immobilien fließt.

Analysten der VPBank Securities Company gehen davon aus, dass das Verhältnis der Immobilienpreise zum Einkommen der Vietnamesen gestiegen ist und etwa vier- bis fünfmal höher ist als das empfohlene Verhältnis. Obwohl die Hypothekenzinsen im vergangenen Jahr deutlich gesunken sind, bleiben die Immobilienpreise daher hoch, was es vielen Menschen erschwert, ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.

KHANH LINH (t/h)

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm