ハノイの不動産：中心部は価格維持、郊外は調整待ち

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現在から2025年末まで、ハノイ市場で販売されるアパートの供給は依然として主にAセグメントとBセグメントに集中しており、製品の多様化は依然として限られています。

サヴィルズ・ハノイのリサーチ・コンサルティングサービス担当シニアディレクター、ド・トゥ・ハン氏は、パイロットプロジェクトが法的手続きを完了する2026年以降、ハノイの新規供給が急増すると分析しています。2026年から2027年にかけて、ハノイ市場には43のプロジェクトから約46,600戸のマンションが供給されると予想されていますが、そのほとんどは中心部から外れた地域に位置しています。これにより価格調整圧力が生じる可能性はありますが、ハン氏によると、価格調整は土地資金が豊富でインフラ整備が遅れている地域でのみ発生するとのことです。

「ベルト2とベルト3の戦略的な立地にある、評判の良い投資家が開発したプロジェクトについては、希少性と実需により、価格は安定、あるいは若干上昇する可能性が高いでしょう。一般的に、市場全体で価格が下落する波が来るのではなく、エリアやプロジェクトの質によって明確な差別化が見られるようになるでしょう」とハン氏は述べた。

サヴィルズの専門家は、住宅供給の改善と住宅価格の適正化を両立させるため、ハノイ市は制度改革、インフラ整備、住宅プロジェクトのパイロット事業など、多くの解決策を同時並行的に実施していると考えています。特に、3～3.5ベルト以外の地域でも多くのプロジェクトの実施が検討されています。これらの手続きが完了し、住宅が市場に投入されれば、価格水準にプラスの影響を与えるでしょう。

しかし、専門家は重要な要素として土地利用コストも指摘しています。この要素は現在、総コストの大きな割合を占めています。このコストが合理的に算定され、国と企業の利益の調和が確保されれば、住宅価格は人々の支払い能力により適した水準まで引き下げられる可能性があります。

同時に、手頃な価格の住宅分野に対する税金、信用、土地に関する優遇措置も、この製品ラインの開発を促進するために必要です。

ベトナム不動産ブローカー協会会長のグエン・ヴァン・ディン博士も、住宅供給不足、特に手頃な価格の住宅不足は、長年にわたる不均衡な開発プロセスの必然的な結果であると指摘しました。土地優遇政策と投資手続きは、単に高級プロジェクトに焦点を当てるのではなく、真のニーズを持つ人々のための住宅建設に投資家が重点を置く必要があります。

ハノイでは公共交通機関の発展を促進し、都心部での自家用車の使用を制限する傾向があり、専門家は、特に中心部において不動産市場にも影響を与える可能性があるが、完全にマイナスというわけではないと予測している。

これは包括的な都市変革プロセスです。自家用車規制政策が実施されれば、中心部へのアクセス性は確かに低下するでしょう。しかし、それが不動産市場に直接的な悪影響を及ぼすわけではありません。

不動産の性質は利用ニーズと密接に結びついており、住宅は常に不可欠なニーズです。交通手段が変化しても、人々は様々な選択肢を通して必要な場所にアクセスする方法を見つけ続けるでしょう。

現在、市場はインフラや交通の変化の影響を観察・分析している段階にあります。サヴィルズの評価によると、旧市街などの一部の地域では、観光や商業などの目的に効果的に活用・整備されれば、不動産価値は完全に維持され、さらには上昇する可能性さえあります。

ハノイのような大都市では、住宅需要は依然として非常に高い。そのため、交通手段の変化という状況下でも、不動産市場はこうしたニーズに応えるための自己調整・適応メカニズムを備えている。しかし、これは多くの関連要因を伴う複雑なプロセスであるため、現時点で不動産価格への直接的な影響について早急に結論を出すのではなく、今後も継続的に監視と評価を行う必要があると、サヴィルズの専門家は分析した。

現在注目されているもう一つの傾向は、外国投資家が住宅不動産に興味を示しているにもかかわらず、この分野へのFDIが爆発的に増加していないことです。ド・トゥ・ハン氏は、この点について、ベトナムの若年人口、急速な都市化、所得の増加、そして明るい経済見通しといった基本的な要因が外国投資家にとって非常に魅力的であると分析しました。サヴィルズの調査によると、住宅不動産への外国直接投資は、ハノイ、ホーチミン市、ハイフォンなどで顕著に見られます。

しかし、住宅分野への外国直接投資（FDI）をより力強く誘致し、発展させるためには、許認可およびプロジェクト承認プロセスの迅速化と透明性の向上が不可欠です。投資手続きの迅速化は、国際資本フローを維持し、誘致するための最大の競争優位性となります。

ハノイの不動産市場は年初から供給の改善に伴い回復の兆しを見せていますが、価格水準は依然として高止まりしています。土地、住宅、不動産事業に関する重要な法律が公布され、2024年8月から施行されます。しかし、実務においてこれらを同期的に、かつ効果的に適用するには、ガイドライン文書の完全な公布と具体的な施行にはまだ時間がかかります。

現在、多くのプロジェクトが法的完了、設計承認、財務義務などの段階に入っています。これらのステップは、透明性と適切な手続きを確保するために時間を要します。進捗は加速しているものの、実際の供給が市場に投入されるまでには依然として遅延が生じています。

中央経済経営研究所（CIEM）元副所長のトラン・キム・チュン准教授によると、不動産価格はもはや実需ではなく、主に投入コスト、特に土地価格と手続き完了までの時間によって左右されるようになっている。政府がプロジェクト承認の遅延を軽減するための強力な対策を講じなければ、供給が改善したとしても住宅価格が下落する可能性はほとんどないだろう。

出典: https://vtv.vn/bat-dong-san-ha-noi-trung-tam-giu-gia-vung-ven-cho-dieu-chinh-100250926162302526.htm