アパートの価格が急激に上昇していますが、ピンクブックなしでアパートを購入すべきでしょうか?

ピンクブックがないのですが、アパートは取引できますか？

複数の市場調査会社による第3四半期の不動産市場レポートでは、 ハノイの新築マンションの平均販売価格が1平方メートルあたり6,400万～6,900万ドンに達し、中古マンションの価格は1平方メートルあたり4,600万～5,100万ドンに達したという点でほぼ一致しています。

注目すべきは、40億ドン以上の価格帯の新築マンションが、販売されたマンション総数の70%を占めていることです。20億ドン以下の価格帯のマンションは市場からほぼ姿を消しました。

マンション価格の高騰により、土地使用権証書や住宅所有権証書（ピンクブックと呼ばれる）のないマンションを購入する人が増えています。これは、証書のあるマンションよりも販売価格が低いことが多いためです。問題は、このような場合の売買は合法なのかどうかです。

2023年住宅法第160条第1項a号は、住宅を使用しての売買、割賦販売、寄付、交換、抵当、資本拠出の取引については、本条第2項に規定されている場合を除き、法律で規定された証明書を含む十分な条件が住宅に備わっていなければならないと規定しています。

政令95/2024に基づく2023年住宅法第160条第2項に規定されているケースには以下が含まれます。

- 将来の住宅の購入、販売、賃貸、抵当、解散または破産の場合の住宅の売却。

- 感謝の家、愛の家、そして大いなる連帯の家への寄付を組織します。

- 以下の場合に住宅建設投資プロジェクトの投資家から利用可能な住宅を購入またはリース購入：公有財産に属する住宅。社会住宅、人民武装勢力向け住宅、公有財産に属さない再定住用住宅。

- 住宅の賃貸、貸付、賃貸、管理の認可。

- 住宅の相続。

したがって、ピンクブックがないアパートでは、当事者は完全に売買を行うことができます。

ハノイのアパートプロジェクト（写真：トラン・カン）。

注意すべき法的問題

政令95/2024第8条では、所有権証明書がない場合に取引に参加するための住宅状況を証明する書類が明確に規定されています。

住宅建設投資プロジェクトにおける住宅の売買または賃貸の取引において、再定住住宅および人民武装勢力向け住宅の場合は、その住宅が営業対象であることを証明する書類が必要となります。

これらの種類の住宅は、社会住宅の開発および管理に関する法律の規定に従って、事業に供する資格があることを証明する文書、使用の承認を証明する文書、取引する資格があることを証明する文書を備えていなければなりません。

プロジェクトの一部ではない将来の住宅の売買または賃貸の取引の場合、土地使用権証明書と建設許可が必要な場合は建設許可書、または住宅建設への投資を証明する書類が必要です。

公有財産の売買または賃貸の取引には、政令95/2024の第63条および第69条の規定に従って、その家屋が賃貸または売却の対象となることを証明する文書が必要です。

感謝住宅、慈善住宅、連帯住宅の寄贈取引においては、寄贈団体は寄贈住宅の建設を証明する書類を保有していなければなりません。

相続した住宅が購入または割賦購入の対象である場合、住宅の所有権を証明する書類または売主または割賦購入者による住宅建設への投資を証明する書類を添付した合法的な住宅購入または割賦購入契約が必要です。

解散または破産した組織による住宅の売却には、当該組織の解散に関する決議もしくは決定、または住宅を所有する組織の解散に関する管轄当局からの通知が必要です。破産の場合は、住宅を所有する組織の破産を宣告する人民裁判所の決定が必要です。

しかし、ピンクブックなしでアパートを購入する場合、購入者は多くのリスクに直面する可能性があります。その中でも最大のリスクは、国がアパートの法的所有権と、そのアパートプロジェクトに付属する土地の使用権を認めないことです。

もう一つのリスクは、契約が公証された管理委任契約の形式である場合、二次所有者（2代目以降の所有者）にはアパートの使用権限のみが付与されるということです。そのため、レッドブックが発行された場合、文書に名前が記載されるのは最初の所有者になります。最初の所有者は、価格の値上げを要求するために、新しい所有者への名義変更に協力しない可能性があります。

したがって、この物件に関する紛争が発生した場合、法的に保護されません。物件に証明書がない間は、購入者はアパートを抵当に入れて銀行から資金を借りることはできません。

出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm