ANTD.VN - 7月27日午後、投資新聞が主催した科学ワークショップ「クリアプロジェクトのための適切な土地評価」では、土地評価における「余剰」方式を放棄するのではなく、入力データと出力データを標準化すべきだという意見が大多数を占めた。
「余剰」方式の廃止が推奨されるのはなぜですか?
現在、天然資源環境省は、政令44号及び通達36号の改正案について、関係省庁、部局、機関から意見を聴取しています。起草機関が改正を提案している現行の土地評価方法、特に「剰余金」方式の廃止については、様々な意見が出ています。
「余剰」方式の廃止を提案した理由について、 天然資源・環境省計画・土地資源開発局長で、改正土地法の編集チーム長を務めるダオ・チュン・チン氏は、余剰、比較、控除、収益方式などの評価方法は、いずれも世界市場で使用されており、いずれも科学的な方法であると述べた。
しかし、起草委員会は、剰余金方式が比較、控除、所得等の方式をカバーしていることから、剰余金方式を一時的に停止して適用しないことを提案した。
「地方自治体や投資家は、剰余金方式の廃止によって土地評価が遅れることを懸念しています。私たちは逆の疑問を抱いています。剰余金方式を導入した今でも、なぜ評価が遅れているのでしょうか？ 理由は別のところにあります」と、天然資源環境省の担当者は問いかけた。
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ワークショップの概要 |
彼は、現在の剰余金算定法はベトナムには適さないと考えている。例えば、この方法では、推定収益から推定費用を差し引く。費用については、3年後、5年後、10年後を想定して計算するが、厳密ではない点もある。費用を算出する場合、金利、広告宣伝費、プロジェクト管理費などが含まれる。収益については、建設にどれくらいの期間がかかるか、販売にどれくらいの期間がかかるか、売上比率はどれくらいか、などを考慮する必要がある。
「私の意見では、これらの要素は非常に曖昧です。例えば、建設期間を3年または4年と見積もると、コストは大きく異なります。販売期間を4年または5年とした場合も、コストは大きく異なります。言うまでもなく、毎年の売上高の推定割合も大きく異なります。厳密に評価しなければ、鑑定士、鑑定人、そして現地のリーダーの主観的な判断が評価結果に大きな影響を与えることになります」とダオ・チュン・チン氏は述べた。
さらに同氏によれば、不動産価格上昇率への依存度は言うまでもなく、監視機関もなく完全な情報を持っていないという。
「この精神に基づき、データベースシステムもアップデートも存在しないため、現時点では適用しないことを提案します」とチン氏は述べた。
鍵となるのは標準データです。
しかし、VCCI、ベトナム不動産鑑定協会、ホーチミン市不動産協会（HoREA）などの業界団体や多くの専門家、企業の見解によれば、この方法を廃止することは理論上も実践上も賢明ではなく、土地評価は2007年以前の時期に戻ってしまうことになる。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、現在ホーチミン市には320件のプロジェクトがあり、そのうち280件は主に過去8年間に導入された剰余金方式を採用していると述べた。これは、他の方式を適用するのが非常に困難であるためである。
しかし、この方法には大きな潜在的リスクがある。チャウ氏はある省のプロジェクトを例に挙げ、省庁は剰余金方式を用いて土地利用価値を約9,000億ドンと算出したが、別の機関は1兆8,000億ドン、さらに別の機関は1兆3,000億ドンと算出したと述べた。
「では、なぜ大きな誤差が生じるのでしょうか？チャウ氏は、すべての手法は入力データに基づく必要があるが、データが正確に収集されなければ平均物価指数を求めることはできないと述べました。」
フンティングループの副社長であるトラン・クオック・ズン氏は、余剰法がなければ、比較するための類似資産が存在せず、比較には少なくとも3つの資産が必要であるため、多くのプロジェクトは他の方法を使用することができないと述べた。
この企業代表はまた、実際には余剰法は市場データに基づいており、開発の可能性を判断する能力があるため、天然資源環境省が考えているほど複雑ではなく、企業と管理者の両方にとって有益であると述べた。
また、剰余金方式では、市場が受け入れ可能なマンション購入価格、販売想定、費用などの情報が表示されます。他の方式ではこれらの要素がありませんが、これを使用すると、投資家が非現実的で効果のない価格を提示したり、国が適切な金額を徴収できなかったりする可能性があります。
「余剰金方式は科学的であり、国際慣行にも合致しているため、維持することを推奨します。余剰金方式は長年にわたり実施されてきましたが、多くの問題点はありますが、現地の実情がその適用可能性を証明しています。余剰金方式を適用しないと、余剰金方式を確定できないケースも少なくありません」と、フンティングループのリーダーは述べた。
同様に、DVLベンチャーズ取締役会長であり、 ハノイ不動産クラブ副会長でもある弁護士グエン・ホン・チュン氏も、起草機関が、人物を特定するためのデータベースの不足と主観的な要素があると考えているという事実は、この方法が適切ではないことを意味するものではないとの見解を表明しました。なぜなら、これらの2つの要素は他の方法にも当てはまるからです。
彼は、投資家が電気、道路、学校、駅などのコンポーネントを実装して国に引き渡さなければならない複合利用プロジェクトの例を挙げ、残りの3つの方法は、開発のために国に返還される社会インフラを考慮していないため適用できないと述べた。
残余法によれば、これらの費用はプロジェクト完了費用に含まれます。残余法を省略すると、将来形成されるプロジェクトの価値を算定することが困難になります。
ホーチミン市弁護士会のトラン・ドゥック・フォン弁護士も、剰余金方式を放棄する根拠は説得力がないと述べた。
「今お金を使って2、3年後にまた投資するというわけにはいきません。時間の無駄になるだけで、問題は解決しません。剰余金方式は多くの法的規制と関連しており、それらの規制により、国は不動産が生み出す価値を規制する政策を策定できます。この価値を計算できるのは、この方式だけです…」
国会財政予算委員会のホアン・ヴァン・クオン教授も、剰余金方式では、計算要素が標準化されていない場合、つまり投入コストが標準化されていない場合、生産結果が不正確になると述べた。投資家は常に最低の生産価格を求めるが、投入コストは最高となり、予算の損失につながる。
しかし、この方法は依然として世界中で広く利用されており、価格差や脱税がないため損失は出ていないと彼は述べた。「彼らのビジネス環境と法制度は透明性が高く、規律が保たれています。」
このような環境では、たとえ仕入価格が実際の価格よりも低くても、販売価格に差があれば、税金によって規制されることになります。「この方法自体に問題があるのではなく、管理メカニズムに問題があるのです」とホアン・ヴァン・クオン教授は述べています。
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