投機に対抗するため、複数の住宅や土地の所有に課税する

建設省は、最近の不動産価格情勢に関する政府官庁への公式報告（5333/BXD-QLN）において、複数の住宅や土地を所有している場合に課税することを提案しました。この提案は、2024年もハノイを中心に都市部の住宅・不動産価格が引き続き急騰するとの見通しを踏まえたものです。

ブロック「大地を抱きしめて時を待つ」

住宅価格および不動産価格の高騰という状況を克服するため、 建設省は、土地使用権競売に関する規制の整備について検討・提案を行い、実情に即した整備を行う。具体的には、保証金の増額、地域の実情に即した競売開始価格の設定など、より実務的な対応を確保する。同時に、落札価格の支払期限を短縮し、投機目的で競売に参加する者の数を制限する。

また、建設部は、財務部に対し、セカンドハウスやセカンド土地、放置・未使用の家屋や土地に対する税制政策を研究、提言、諮問すること、また、多数の家屋や土地を所有・使用して、短期間で売買して利益を得る投機行為を抑制する場合の税制政策を研究することを勧告した。

2軒目以上の不動産、あるいは複数の家屋や土地を所有する人々に課税するという提案は、目新しいものではありません。以前、2009年から2018年にかけて、財務省は不動産税法案の審議においてこの内容に言及していました。2023年8月、ホーチミン市の有権者は、セカンドハウスへの課税、そして土地から価値を生み出さない空き家や土地への高税率の導入を提案し続けました。

また、国会常任委員会は、土地法（改正）を議論する中で、政府に対し、広大な土地や多数の住宅を利用している人々、土地投機を行っている人々に対する税率を高くする規制を早急に提案するよう要請した。

最近、ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）も、セカンドハウス以上の購入者とプロジェクトを放棄した所有者の2つのグループに適用される不動産税政策を提案しました。売主の所有期間が短い取引については、税率が段階的に引き上げられます。

VARSによると、近年、「廃屋」「廃墟」「廃墟都市」といった概念がますます身近になり、一般的にも知られるようになっているという。こうした状況はどこでも容易に目にすることができる。これは皮肉なパラドックスであり、一方では「廃墟となった土地と家」があり、他方では、一生懸命働いても土地や家を買うことができない人々が苦境に立たされているという状況が見られる。

VARSは、この状況は土地資源を浪費するだけでなく、ますます不足する住宅供給の大部分が経済的に余裕のある人々の手に「渡り続ける」ことで社会的不公正を生み出すとも評価している。

彼らは数軒、数十軒、数百軒もの不動産を所有しているが、それを放置し「土地を保持して適切な時期を待っている」ため、不動産価格が上昇し、人々の住宅へのアクセスがますます制限されるようになっている。

複数の不動産の利用に課税する提案は、投機や営利目的の不動産価格の「つり上げ」を防ぐことが期待される。写真：HOANG TRIEU

税金の納め方は？

国民が懸念しているのは、この税制案が効果的に実施され、投機の防止や実質的な価格上昇の抑制に貢献するかどうかだ。

VARSのグエン・ヴァン・ディン会長によると、現在の法制度には土地投機や価格高騰を目的とした買いだめを抑制・防止する制裁措置がなく、多くの地域では制御不能な売買が「土地フィーバー」の主な原因となっている。

投機家は土地を購入し、放置したまま価格の上昇を待ったり、人為的な希少性を作り出したりします。これはよくあることですが、「価格をつり上げて利益を上げる」ことを目的としています。「市場を規制するためには、不動産税の調査が急務です。施行が難しいからといって、この政策を無視してはいけません」とディン氏は述べました。

VARSによると、都市部での公営住宅の供給を促進するとともに、国は投機的要素を減らし、不動産市場が長期的に均衡を保つようにするための規制メカニズムを持つ必要があるという。

居住目的や生産・事業の組織化のために不動産を購入する人々ではなく、蓄積や投機を行う人々を対象に、不動産に効果的かつ透明性のある課税を課すことは、歳入の増加と不動産市場の規制に役立つでしょう。これは世界共通の傾向でもあります。

VARSは、方法論の観点から、この税は2軒目以上の住宅にも適用されるべきだと考えています。例えばシンガポールでは、住宅を購入するシンガポール人は、2軒目の住宅の場合は資産価値の20%、3軒目の住宅の場合は30%の手数料を支払う必要があります。さらに、売主の保有期間が短い不動産取引については、税率を段階的に引き上げることが可能です。

シンガポールでは、1 年目に売却すると不動産価値の 6% の税金を支払う必要があり、2 年目には 8%、3 年目には 4%、4 年目以降は税金や手数料はかかりません。

韓国では、2年以上放置された土地または埋め立て地には5%、5年以上放置された土地には8%、7年以上放置された土地には9%、10年以上放置された土地には10%の税率が適用されます。米国では、放置された土地には3%の税率が適用されます。

グエン・ヴァン・ディン氏は、このような規制により人々の投機意欲が制限または排除され、不動産価格の上昇が抑制されると述べた。なぜなら、金利費用やその他の機会費用に加えて、投機目的の不動産の所有はよりリスクが高くなるためだ。

税金が課された後も人々が投機する必要が残る場合、予算は公共投資、学校、病院の建設、交通事業などに充てるために税金を徴収します。

透明性の高い不動産市場の構築

建設省の提案について、財務省が9月27日午前に開催した2024年第3四半期の定例記者会見で、グエン・ドゥック・チー副大臣は「財務省は建設省のこの提案に完全に同意する」と述べた。

しかし、グエン・ドゥック・チ氏によると、不動産市場の透明性が高まり、持続的に発展するためには、政策は包括的かつ総合的なものでなければならないという。

不動産法務の専門家、弁護士グエン・ヴァン・ディン氏：

同期実行

家屋と土地への課税は必須の解決策です。なぜなら、制度と政策の継続的な革新と改善、土地管理と利用の有効性と効率性の向上に関する中央執行委員会の2022年決議18-NQ/TWにおいて明確に規定されているからです。決議は、「土地の無駄な利用、休耕地の放置、汚染、劣化といった状況をあらゆる手段を用いて解決する」、「広大な土地、多くの家屋、土地投機、土地利用の停滞、休耕地の放置を行っている者に対しては、より高い税率を規定する」と明確に述べています。

住宅や土地への課税は各地方で同時に公平に実施する必要があり、正確な課税を確保し、税制の有効性を促進するためにデータベースが必要です。

現在、首相は、デジタル変革を支援する人口データ、身分証明書、電子認証アプリケーションの開発を目的としたプロジェクト06を承認しました。土地・住宅・不動産事業に関する新法では、土地・住宅・不動産市場に関する国家データベースの構築も言及されています。これは、政府による提出と国会での承認を経て、将来的に不動産税法を施行するための重要なデータとなります。

ホーチミン市弁護士協会、弁護士 Tran Dinh Dung :

納税者への公平性の確保

セカンドハウスや土地への課税を提案し、不動産市場を安定させるための解決策を実施することは必要です。しかし、納税者にとって公平な環境を整えるための統一的な計画が必要です。具体的には、量的・質的に、中心部と郊外の土地面積をどのように算定するかを検討する必要があります。例えば、中心部に200㎡、500億ドン以上のセカンドハウスやサードハウスを所有している人と、同じ面積で他の地域にセカンドハウスを所有している人では、納税額が異なります。面積、地域、価値などに基づいて、適切かつ公平に区分することが合理的な方法です。

もう一つの重要な点は、税率が市場価格に近く、納税者の​​能力に見合ったものでなければならないということです。例えば、2軒目の家の価値が1,000億ドンで、それを2,000億ドンに売却した場合、税率は家の価値に応じて引き上げられる必要があります。しかし、もし家の価値が900億ドンに下がった場合、還付金は受け取れるのでしょうか？納税者の能力に見合ったものなのでしょうか？

V.Duan - S.Nhung記録

出典: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm