多数の住宅と土地を所有する人々に課税する提案。住宅価格は15％上昇する。

多くの家や土地を持つ人々に課税する提案。地価公示の影響で住宅価格は15～20％上昇する。

財務省は、地代を最大約4兆ドン削減することを提案した。ハノイ市は最高入札者を公表し、その後競売にかけられた土地の保証金を取り消す。ホーチミン市は補償、支援、移住に関する新たな規則を発行する。

今週の注目不動産情報をまとめました。

建設省と財務省は、住宅や土地を多数所有する人への課税を検討する。

2024年第3四半期の定例記者会見で、財務副大臣のグエン・ドゥック・チ氏は、建設省の住宅や土地を多数所有する人々に課税するという提案に財務省は完全に同意すると述べた。

投機家グループや団体が競売にかけられた土地を「サーフィン」している。写真：タン・ヴー

しかし、副大臣は、税制だけに頼っていては、投機を抑制し市場の安定化を図るという目標の達成は困難であるとも強調した。むしろ、土地規制や計画など、政策体系の整合性を図る必要がある。

建設部は、 政府官庁に提出した報告書で、多数の住宅や土地を所有・利用し、短期間で利益を得るために投機や売買を抑制する税制政策を提案した。

ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長によると、現行の法制度には、土地投機や価格高騰を目的とした買い占めを抑制・防止するための制裁措置が存在しない。一方、多くの地域では、無秩序な売買が「土地フィーバー」の主な原因となっている。

建設省：地価公示の影響で住宅価格は15～20％上昇

建設省は政府庁に提出した不動産価格に関する報告書の中で、2024年地価公示を適用すると、不動産事業における土地利用コストが従来よりも上昇し、住宅価格が直接的に15～20%程度上昇すると述べた。

具体的には、建設省によると、高層マンション建設プロジェクトでは、土地代が総費用の7～20%を占めます。別荘やタウンハウスのプロジェクトでも、この割合は25～50%に達します。一方、土地上の資産補償費は、建設投資費用に占める割合はそれほど大きくなく、わずか2%程度です。

同省は実際の証拠を引用し、投資家GPインベストの住宅地において、新土地価格表を適用後のマンション1平方メートルあたりの販売価格に基づいて算出された土地使用料が、2,200万ドン/3,600万ドン（約60%）に引き上げられると述べた。現在、この割合は約42%で、1,500万ドン/3,600万ドンに相当する。

この傾向は、チャンミー・アーバンヴィラ・プロジェクト（ビンズオン省）でも見られ、16.3%から約50%に増加しました。同様に、タンラム・ダイティン2プロジェクト（ハノイ市）でも、土地使用料は販売価格の15%から33%に引き上げられました。

地価の高騰が続く一方で、建設投資コスト、借入コスト、売上、税金といったその他のコストは、建設省の調査によると「変動幅は小さい」と評価されています。借入コストも、金利が徐々に「落ち着いてきた」ため、減少しています。

財務省は地代を最大約4兆ドン削減することを提案した。

協議中の2024年の地代減額に関する政府政令案において、財務省は、2024年に支払うべき地代金を15%または30%減額する（前年分の債務および延滞金は除く）という2つの選択肢を提案した。この提案が承認されれば、予算に計上される地代金は約2兆～4兆ドン減少する可能性がある。

この政策の対象者は、年間賃料の支払いという形で国から直接土地を借りている組織、団体、世帯、個人です。減額賃料を受けている土地賃借人も優遇措置の対象となります。

減額を受けるためには、土地借地人は所定の様式に従って申請し、情報の誠実性と正確性について法律上の責任を負い、正しい主体を確保するものとします。

省は、この政策による地代減額は国家予算全体の歳入に大きな影響を与えないと考えている。むしろ、地代税の減額は企業や国民の生産・事業活動に大きな影響を与え、その結果、税収が増加し、地代減額を相殺することになるだろう。

ハノイでは、土地の種類ごとに土地の分割と統合の範囲を規制しています。

ハノイ市人民委員会は、2024年9月27日付の決定第61/2024/QD-UBND号を公布し、ハノイの土地分野におけるいくつかの内容を規制しました。特に、土地の分割および統合の条件、ならびに土地の種類ごとの分割可能な最小面積および規模に関する規定が含まれており、この規定は2024年10月7日から施行されます。

したがって、区市町村内の住宅地については、赤線境界線の外側の土地面積は50平方メートル以上でなければなりません。また、交通道路または歩道に隣接する幅員は4メートル以上でなければなりません。

宅地の土地の区画割りに関する規制。

平野部コミューンにおける区画の最小面積は80平方メートル、幅は5メートル以上とする。中部コミューンにおける区画の最小面積は100平方メートル、幅は5メートル以上とする。山岳部コミューンにおける区画の最小面積は150平方メートル以上、幅は6メートル以上とする。

上記の区域はいずれも、4メートル以上の土地を区画するときの規定の長さを有する。

商業用地、サービス用地、非農業用地の土地分割に関する規制。

商業用地については、区、町、町内の区画面積の最小値はそれぞれ400平方メートル、800平方メートルです。幅はそれぞれ10メートル、20メートル、長さは4メートル以上と定められています。

農地以外の土地については、区、町、村における区画の最小面積はそれぞれ1,000平方メートル、2,000平方メートルとする。区画の幅はそれぞれ20メートル、40メートルとする。また、長さは5メートル以上とする。

農地については、一年生作物を栽培する土地の場合、区及び町については300平方メートル、町村については500平方メートル以上を分割の最小面積とする。

農地の種類に応じた土地の区画割りに関する規制。

永年耕作地については、区・町における区画の最小面積は500平方メートル、コミューンにおいては1,000平方メートルです。養殖地についても、永年耕作地と同様の区画面積規制が適用されます。

生産林地の場合、区、町、村とも最小面積は5,000平方メートルです。

以前、Dau Tu紙の記者の質問に答えたEZ PropertyのCEO、ファム・ドゥック・トアン氏は、ハノイ市が土地区画の最小面積を50平方メートルに引き上げた場合、不動産価格が上昇する可能性が高いと指摘しました。土地区画を専門とする投資家は、より大きな土地を購入するためにより多くの資金を費やす必要があり、区画後の土地価格が上昇するからです。

さらに、最低敷地面積が50平方メートルに拡大されたことで、住宅建設コストも上昇し、真に住宅を必要としている人々にとって経済的プレッシャーが増大する可能性があります。

ハノイは最高入札者を公表し、その後、競売にかけられた土地の保証金を没収することになる。

ハノイ市人民委員会は、この地域における土地競売に関する指令を発令した。特に注目すべきは、市幹部らが各区人民委員会に対し、競売に勝つために市場価格よりも高い価格を支払ったにもかかわらず、規定通りに支払わずに市場を混乱させた事例のリストを作成するよう要請した点である。

このリストは、地区の情報ページおよび天然資源環境局 (TN&MT) で公開されます。

協会や団体は土地を高値で公然と売却し、競売で売却された土地を横領している。写真：タン・ヴー

さらに、市の指導者らは警察に対し、土地使用権の競売における違反を速やかに摘発するための専門的な措置を検討するよう要請し、競売規則に違反する者が引き続き競売に参加することを防ぐ措置を講じるよう、地区、町、市の人民委員会を指導するよう求めた。

上記の情報に加え、この文書で注目すべき点として、ハノイ市は地方自治体に対し、個人が住宅を建設するための土地を割り当てるための競売の実施を制限するよう求めている点が挙げられます。土地使用権の競売の優先対象は、土地の効率的な運用と活用に十分な能力を有する投資プロジェクトを実施する組織です。

天然資源環境局は、引き続き関係部門を主導し、調整して、土地価格表の更新と調整の進捗を加速し、規定に従って市人民委員会に土地価格表の調整の決定を提出し、地区人民委員会を速やかに更新、調整、指導して、土地価格の決定プロセスにおける困難と障害を取り除く任務を負う。

オークションの実施と組織に関しては、ハノイ市は規制に従って中央、市、地方の情報システムでオークションに関する情報を提供する際の公開と透明性を要求しています。

地区、町、市は、土地使用権オークションを開催し、土地使用料を支払って土地を割り当て、規定の手順に従って土地をリースします。競争力と市場価格への近さを確保するために、価格の段階とオークション形式（必須の複数ラウンドオークション）を規制することを検討してください。

カウザイ・ニョン地下鉄線付近のマンション価格が1年以内に40%以上上昇

サヴィルズによれば、ハノイのカウザイ・ニョン地下鉄線の駅から半径500メートル以内では、カウザイ地区のマンションの平均価格が2023年第3四半期に比べて40％以上上昇した。

一方、首都圏の他の地域では、平均価格上昇率は25～35%程度にとどまっています。これは、地下鉄システムの優位性が、周辺の不動産価格を一般水準より5～15%高く上昇させていることを示しています。

ホーチミン市では、地下鉄沿線のマンション価格も発売開始時と比べて35～70％上昇を続けており、2015年から2023年の間に価格が2倍になったプロジェクトもある。

例えば、ホーチミン市中心部とトゥドゥック市を結ぶ地下鉄沿線に位置する「マステリ・タオディエン」は、2014年末の販売開始当初、マンション価格は1㎡あたり3,500万～3,900万ドンで推移していました。しかし、現在では流通市場では1㎡あたり6,900万～7,500万ドンに達しています。

「地下鉄路線は、沿線不動産の価値向上に貢献するでしょう。さらに重要なのは、地下鉄システムが人々の社会生活を大きく向上させることです。この公共交通機関は、交通事故や渋滞の軽減だけでなく、環境汚染の軽減や人々の移動コストの削減にも貢献します」と、サヴィルズ・バリュエーション・アンド・コンサルティングの副ディレクター、グエン・ティ・ホン・ヴァン氏は述べています。

ホーチミン市、補償、支援、移住に関する新たな規制を発表

最近、ホーチミン市人民委員会は、2024年9月25日から発効する、政府が市内で土地を収用する場合の補償、支援、移住に関する決定第68/2024/QD-UBND号を発行した。

仮設住宅支援については、市が仮設住宅を手配するか、住宅賃貸料の補助を行う。都心部で土地収用を受けた住民には、1世帯あたり月額2,400万ドンを上限とした支援を行う。その他の地域では、1世帯あたり月額2,100万ドンを上限とした支援を行う。

さらに、この再定住政策では、土地を回収された住民が補償形態を宅地、住宅、現金のいずれかから選択できるようになっています。特に、宅地については、当該地域における最小区画面積の規定に準拠する土地面積が定められており、住宅による補償の場合は、最小住宅面積は30平方メートルとなっています。

土地の種類によって補償額は異なります。具体的には、水田は1平方メートルあたり4万ドン、多年生作物は1平方メートルあたり5万ドン、養殖地は1平方メートルあたり2万～5万ドン、住宅地以外の非農地は1平方メートルあたり5万ドンとなります。

ホーチミン市では、人々の生活を安定させるために、条件に合う対象者に対しては過去3年間の平均収入の30％まで生産と事業の安定を支援する政策も実施している。

さらに、個人や企業が土地取得に積極的に協力するよう促すため、市は早期に土地を引き渡した世帯や団体への報奨金制度も設けています。具体的には、住宅全体を取得した世帯には1,500万ドン、団体には工場面積1平方メートルあたり1万ドンの報奨金が支給されます。

ダナン市が数百の住宅用地を競売、7200億ドンの落札見込み

ダナン市土地基金開発センターは、市内の123区画の住宅用地を競売にかける団体を選定したと発表した。

したがって、これらの土地区画は用地整地が完了しており、土地に付随する資産はなく、オンラインでオークションにかけられます。

オークションに出品された土地の数が最多だったのは、グーハンソン地区で53区画でした。そのうち7区画はヴォーチコン通り沿いにあり、面積は約100㎡、開始価格は約7,500万ドン/㎡です。また、29区画はヴォーチコン通りとルーディンチャット通りの両通りに面しており、面積は105㎡、開始価格は4,730万ドン/㎡です。

残りの区画は、ホアクイ区カイタイ2（バトゥン拡張）の移転地域に属し、面積は1区画あたり406平方メートル以上、開始価格は1平方メートルあたり2,300万ドン以上です。

ソントラ地区では、トランタントン通り沿いの10区画（面積100平方メートル、開始価格4,060万ドン/平方メートル以上）、チューフイマン通り沿いの14区画（面積127平方メートル以上、開始価格約4,670万ドン/平方メートル）、ゴカオラン通り沿いの11区画（面積100平方メートル、価格5,200万ドン/平方メートル以上）など、46区画がオークションに出品されている。

残りの区画は、ファム・ヴァン・サオ通りとホー・シー・パン通りの交差点、ファム・ヴァン・サオ通りとコ・マン9通りの交差点、ド・アン・ハン通りとホアン・クオック・ヴィエット通りの交差点に位置しており、開始価格は4,770万～6,150万VND/m2となっている。

ハイチャウ区には3つの区画があり、グエン・フー・ダット通りとフイン・マン・ダット通りの交差点にあるB99番区画、チン・コン・ソン通りとティエン・ソン9通りの交差点にあるB1.1番区画、チン・コン・ソン通りとティエン・ソン9通りの交差点にあるB1.2番区画、そしてチン・コン・ソン通りとティエン・ソン9通りの交差点にあるB1.2番区画です。これらの区画の面積は109～115㎡で、開始価格は9,860万～1億0,070万ドン/㎡です。今回のオークションでは、この区画が最高価格となりました。

タンケー区は、リー・トリエン通りとグエン・フオック・タイ通りの交差点に位置する、面積122平方メートルを超える土地区画を、開始価格5,820万ドンで競売にかける。

カムレー地区には9つの区画があり、これらの区画は、ローザン2、ローザン3、29/3、グエンクアンラム、テハン、ドックトゥエット、グエンキム通りにあります...これらの区画の面積は114〜245平方メートルで、開始価格は2,500万〜5,100万VND/平方メートル以上です。

今回のオークションには、リエンチュウ地区にも2区画、ホアヴァン地区にも9区画出品されています。これらの2つの地域の土地価格は他の地域よりも低く、1平方メートルあたり1,300万～2,700万ドンの範囲です。

ダナン市土地基金開発センターによれば、上記123区画の土地の合計価値は開始価格で計算すると7200億ドンを超える。

タセコ・ランドは、メリン省の3兆2000億ドン規模のプロジェクトへの投資家となるための「扉を開く」

ハノイ市計画投資局によると、タセコ不動産投資株式会社（Taseco Land）は、メリン地区メリンおよびヴァンケコミューンのメリン新都市地区建設プロジェクトを実施するために登録された唯一の投資家である。

注目すべきは、書類提出期限（8月31日）は過ぎているにもかかわらず、同省がプロジェクト実施者として登録したのはTaseco Land社1社のみであるということです。つまり、同社はプロジェクト投資家となる機会を確実に掴んだと言えるでしょう。

メリン新市街地は約41ヘクタールの面積を誇り、約5,060人の居住が可能になる予定です。完成すると、約657戸の低層マンションと809戸の社会住宅が建設されます。さらに、3階から9階建ての商業サービスビル2棟、教育・医療施設、文化・スポーツセンター、緑豊かな樹木や水面なども整備されます。

このプロジェクトの総投資資本は3兆2000億VNDを超え、そのうちプロジェクト実施費用は2兆9000億VNDを超え、残りは補償費用、用地取得支援、移住などとなる。

投資プロジェクトの期間は、国が投資家への土地の割り当て、土地の賃借、または土地利用目的の変更を決定した日から50年間です。プロジェクトの実施期間は2024年から2028年までです。

ノイバイ空港に隣接し、環状4号線が通っているという利点を活かし、メーリン地区は一連の大規模不動産プロジェクトの拠点となりつつあります。具体的なプロジェクトとしては、シエンコ5メーリン、ダイヤモンドパーク、HUDメーリン、セオメーリン、ティエンフォンメーリン都市圏、ハフォン都市圏などが挙げられます。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/de-xuat-danh-thue-nguoi-co-nhieu-nha-dat-gia-nha-se-tang-15—20-do-anh-huong-cua-bang-gia-dat-d226075.html