ベトナムの不動産が外国人投資家を惹きつける、ホーチミン市のアパート価格に驚き、住宅所有者の権利

不動産に投入されるFDI資本の大幅な増加、ホーチミン市のいくつかのプロジェクトのアパート価格の調査、住宅所有者の権利に関する規制など、最新の不動産ニュースです。

ベトナムの不動産市場において、FDI資本は供給の均衡と市場の標準化に大きな役割を果たしている。（写真：リン・アン）

不動産へのFDI流入が急増

ベトナム統計局の最新データによると、8月31日現在、ベトナムにおける外国直接投資（FDI）登録資本総額は205.2億米ドルに達し、前年同期比8%以上増加しました。特に、不動産事業部門は新規登録資本総額の約20%を占め、同時期比5.1倍に増加しました。新規登録資本と調整後登録資本を含めると、不動産事業へのFDI登録資本は25.5億米ドルに達し、同時期比3.7倍となり、新規登録資本および増加資本総額の約14.4%を占めました。

Batdongsan.com.vnのグエン・クオック・アイン副社長は、ベトナムの不動産市場において、FDI資本は供給の均衡化と、合法性、計画、製品開発手法といった面で厳格な外資基準に基づく市場の標準化において大きな役割を果たしていると述べた。産業用不動産、オフィス、住宅、リゾートといった、外国投資家が関心を持つ分野は、この資本によって直接的な影響を受けるだろう。

クオック・アン氏によると、不動産市場に関連する3つの法律、すなわち2023年住宅法、2023年不動産事業法、2024年土地法が正式に施行され、不動産市場にとって明確な道筋が築かれるとともに、安定した経済発展とインフラへの強力な投資が相まって、ベトナムの不動産市場は外国人投資家にとって魅力的なものとなっている。法律事務所のサポートのおかげで、外国人投資家はベトナムに自信を持ち、より多くの資金を投入している。

サヴィルズ・ベトナムの副社長トロイ・グリフィス氏は、小売、リゾート、オフィス、住宅不動産などの一部の分野は外国直接投資（FDI）資本のおかげで好調な発展を遂げていると語った。

具体的には、小売不動産分野では、イオンモールが9月にイオンモール・フエ（8.6ヘクタール）を開業し、事業拡大計画を継続しています。また、中部地域最大の商業施設を建設するため、タインホア省に10.5ヘクタールの土地を取得し、イオンモール・ビエンホア（12ヘクタール）プロジェクトの1/500マスタープランを承認しました。Becamex IDCもビンズオン新都市で7ヘクタールの商業複合施設プロジェクトに着手しました。

リゾート不動産分野では、2024年の最初の8か月間で1,140万人を超える海外からの観光客がベトナムに戻りつつあり、前年比45.8%増、2019年比1%増となっています。2028年までに、191件のホテルプロジェクトで約49,800室が提供されると予想されています。この新規供給の75%は中高級セグメントで、70%は国際的な高級ホテルチェーンのブランドであり、ベトナムは地域の主要市場としての地位を確立しています。

住宅市場では、コスモスイニシア、TTキャピタル、コテラスグループがビンズオン省でTT AVIOプロジェクトを立ち上げ、約2,000戸の低価格マンションを提供した。また、ビンホームズはハノイで385ヘクタールのビンホームズ グローバルゲートプロジェクトを導入し、4,100戸を超える低層マンションと12,600戸の高層マンションを擁する...

オフィス市場に関しては、ホーチミン市では2024年後半に、タイスクエア・ザ・メリット、ヴィナテックス・ビル、CMCタワーBの3つのグレードBおよびCプロジェクトにより、約35,000平方メートルのオフィス床面積が追加される予定です。ハノイでは、2つのグレードAプロジェクトであるタイセイ・ハノイ・オフィスタワーとヘリテージ・ウェスト・レイクにより、年末までにさらに46,000平方メートルが追加される予定です。

トロイ・グリフィス氏によると、FDI資本が参加するプロジェクトは、何よりも透明性と法的明確性を確保することは明らかです。外国投資家にとって、これはベトナムの不動産プロジェクトへの投資を決定する前提条件です。

マンション販売価格が1平方メートルあたり5億ドンに迫る

DKRAグループによる2024年10月のホーチミン市および周辺地域の住宅市場レポートによると、アパートの供給は同時期に比べて若干減少し、主にホーチミン市とビンズオン省に集中しました。

市場需要は、主に今月ビンズオン省とロンアン省で販売が開始された新規プロジェクトにより、回復の兆しを見せている。

DKRAグループのデータによると、投入コストの上昇圧力により、マンションの主要販売価格は引き続き高値を維持しています。ホーチミン市に隣接する省の一部のプロジェクトの販売価格は、3～6か月前に販売された商品と比較して3～8%上昇しました。

二次市場では、販売価格と流動性が回復を続けており、取引はピンクブックがすでに発行されているプロジェクトや、住宅の引き渡し準備が進められているプロジェクトに集中している。

DKRAグループによると、主要アパートの販売価格は、ホーチミン市では3,000万～4億9,300万VND/m2、ビンズオン省では2,600万～5,900万VND/m2、バリア・ブンタウ省では3,500万～6,100万VND/m2、ドンナイ省では3,300万～4,100万VND/m2、ロンアン省では2,100万～2,900万VND/m2となっている。

サヴィルズ・ベトナムの専門家は、住宅のアクセシビリティを分析し、2019年から2023年にかけてホーチミン市の住宅価格は年平均3%上昇し、これは個人所得の増加とほぼ同水準であると指摘しました。住宅価格と所得の格差は拡大しており、人々が住宅を所有することがより困難になっています。

ホーチミン市では、中間所得層と若年層が毎年約5万戸のマンションを必要としています。しかし、供給は依然として需要を満たすには不十分です。

調査によると、ホーチミン市で2023年第3四半期に販売されるアパートメントプロジェクトのほとんどは、サイゴン東部に位置する高級セグメントに属しています。例えば、トゥドゥック市にあるイートンパークプロジェクトの次のフェーズは、ガムダ・ランド社が平均1億4,000万ドン/m²で販売しています。

マスタライズ・ホームは、マスターリ・グランド・ビュー・プロジェクトのアパートメント2棟を発売したばかりです。価格は1平方メートルあたり1億ドンからとなります。これは、トゥドゥック市の新興都市エリア「ザ・グローバル・シティ」における初の高層分譲地となります。

トゥドゥック市にあるヴィンホームズ・グランドパーク・アーバンエリアでは、オーパス・ワン分譲地の次のフェーズも1平方メートルあたり約1億ドンで販売中です。キング・クラウン・インフィニティ・プロジェクトでは、地下5階建ての完成後、1平方メートルあたり1億ドンから1億2500万ドンの価格帯で、新たな物件群の販売を開始します。

計画によると、グリーンシティプロジェクトでは、市は商業目的の学校や公共施設の建設のために67,216.8平方メートルの土地を確保する予定だ。（出典：XD新聞）

ヴィングループ社は、グリーンシティプロジェクトの建設のため、127.4ヘクタールを超える土地の引き渡しを受けた。

ハノイ市人民委員会は、ダンフオン県タンホイ、リエンチュン、タンラップ、リエンハーの各コミューンの用地整地が完了した127.4ヘクタール以上の土地（第1フェーズ）を、都市機能地区プロジェクト「グリーンシティ」の実施のためにヴィングループ株式会社に引き渡すことを決定した。

ハノイ市人民委員会の2024年11月18日付決定第6011/QD-UBND号によれば、第一フェーズで割り当てられた合計127.4ヘクタール以上の土地のうち、409,786.6平方メートルが住宅用地であり、その土地利用形態は、土地使用料徴収を伴う国有地割り当てとなっている。

今回引渡し予定の面積には、低層住宅を建設するための住宅用地 296,011.7 平方メートルと、商業サービス、オフィス、ホテル、アパートなどの機能を備えた高層住宅を建設するための住宅用地 113,774.9 平方メートルが含まれます。

計画によると、グリーンシティ計画では、市は67,216.8平方メートルの土地を留保し、学校や商業用公共施設を建設する。土地利用形態は、国が土地を賃借し、賃借期間全体にわたって一括で地代を徴収する方式である。賃借期間は50年である。この計画では、中学校、小学校、幼稚園の建設、商業サービス施設、市場などの建設、都市行政、コミュニティ活動、医療センター、文化施設、コミュニティ活動のための施設などが整備される。

市はまた、樹木と交通のための702,065.7平方メートルの土地を規定しており、国はこの土地を土地使用料を徴収せずに割り当てています。17,470.7平方メートルの土地は、廃水処理エリア、固形廃棄物転送エリア、計画された技術インフラエリア、水処理場、ポンプ場などの技術インフラ建設用です。11,939.4平方メートルのプロジェクトの地上の土地は、庭、内部道路、技術インフラ工事、共用の樹木の植栽用です。

Vingroup Corporation - JSC は、技術インフラの同時構築、建設投資後のプロジェクトの保守および修復、都市の管理および共同利用のために地方自治体に引き渡す責任を負っています...

注目すべきは、このプロジェクトにおいて、市はC-TT5.1からC-TT5.7の区画に8,945.6平方メートルの土地を移転地として確保したことです。Vingroup Corporation - JSCは、インフラ整備への投資と完成後の引き渡しを同時進行で担当します。土地利用形態は、国が土地使用料を徴収せずに土地を割り当てるというものです。

住宅所有者の権利

2023年住宅法第10条は、住宅所有者と住宅使用者の権利を次のように規定しています。

1. 国内の組織、個人、または海外に居住するベトナム人である住宅所有者には、以下の権利があります。

a) 自己の法的所有権の下にある住宅に対する不可侵の権利を有する。

b) 住宅を居住目的および法律で禁止されていないその他の目的に使用すること。

c) この法律および土地法の規定に従って、自己の法的所有権の下にある住宅に対する証明書が交付される。

d) 本法、土地法、その他の関連法規の規定に従って住宅を売却、賃貸、贈与、交換、遺贈、抵当、出資すること。法律の規定に従って住宅の売買、賃貸、貸付、賃貸、住宅管理の委任およびその他の権利に関する契約を譲渡すること。ベトナムで住宅を所有する資格のない対象者に住宅を贈与または遺贈する場合、その対象者は当該住宅の価値のみを受け取る権利を有する。

土地法に、国外に居住するベトナム人の土地使用権に関連する住宅所有者の権利について別の規定がある場合は、その規定が適用される。

d) この法律およびその他の関連法規の規定に従って、当該住宅地区内の公共施設を共同で使用すること。

マンション所有者の場合、商業目的で建設された建物や法律の規定または住宅売買契約や賃貸借契約の合意に従って国に引き渡さなければならない建物を除き、マンション共用部分およびマンション共用インフラを共同で所有し、共同で使用する権利を有する。

e) この法律および建設法の規定に従った住宅の保守、改修、解体および再建。

g) この法律第7条の規定に従って保護される住宅を所有する権利を有する。

h) 正当な所有権を侵害する行為や住宅に関する法律に違反するその他の行為に対して苦情を申し立て、告訴し、訴訟を起こすこと。

i) 法律で定められたその他の権利。

2. 外国の組織または個人である住宅所有者は、この法律第20条に規定される権利を有する。

3. 住宅所有者以外の住宅使用者は、住宅所有者との契約に従って住宅の管理及び使用に関する権利を行使することができる。

したがって、住宅所有者は上記に規定された権利を有します。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dia-oc-viet-nam-attracts-von-nha-dau-tu-ngoai-bat-ngo-ve-gia-can-ho-tai-tphcm-quyen-cua-chu-so-huu-nha-o-294775.html