2軒目以上の住宅購入に対するローンの制限：投機を制限するのか、それとも供給を増やす必要があるのか​​？

住宅価格を落ち着かせるためにセカンドハウス向け融資を制限することを提唱する人もいるが、市場に影響を与える可能性のある行政介入ではなく、実際の需要を満たすために手頃な価格の住宅の供給を増やす必要があると主張する人も多い。

多くの専門家は、行政措置で市場に介入するのではなく、手頃な価格の住宅の供給増加を促進して住宅価格を落ち着かせる解決策が必要だと考えている - 写真：クアン・ディン

不動産価格の統制と抑制に関する政府の決議案は、公布のため政府に提出される前に、建設省から5つの省庁に意見を求めるために送られたばかりである。

したがって、2軒目の住宅を購入する場合、借入限度額は住宅購入契約金額の50%までとなります。3軒目以降の住宅を購入する場合、借入限度額は住宅購入契約金額の30%までとなり、この措置は決議発効日から2027年3月1日まで適用されます。

さらに、建設省は、 政府が地方自治体に住宅プロジェクトの少なくとも20％を手頃な価格の住宅用に確保し、国が管理する取引フロアを通じて取引を行うことを義務付けることも提案した。

Tuoi Tre Exchangeでは、一部の支持的な意見の他に、多くの専門家や企業が、これは市場の流動性を低下させる可能性のある行政介入であると述べた。

グエン・チュン・ティン氏（TTキャピタル取締役会長）：

合法性を促進しコストを削減する必要性

セカンドローン、サードローンの融資が厳しくなれば、この政策は住宅投機を抑制し、購買力の低下につながるでしょう。しかし、「軟調な」価格への解決策は、法的手続きの迅速化、投資家による早期プロジェクト開発の支援、供給の増加、そして長期にわたる手続きに伴う金融コストの削減です。

政府機関が企業の法的手続きの迅速化を支援すれば、投資家の財務コストが減り、より安くアパートを販売できるようになる。

手頃な価格の住宅を取得するには、投資家自身がコストをうまく管理する必要があり、外国人投資家は10％強とそれほど高くない利益を期待しているため、パートナーは合理的なコストで資金を提供し、住宅価格の引き下げに貢献しています。

さらに、住宅購入者に対するより良い金利支援政策が必要であり、低価格で手頃な住宅を購入する人は、高級住宅を購入する人よりもより良い金利支援を必要としている。

レ・スアン・ギア博士（ 首相政策諮問委​​員会委員）：

手頃な価格の住宅供給を増やす必要があります。

住宅ローンを制限するという提案された政策は、信用機関の業務を妨害する行政措置です。信用機関法に基づいて運営される商業銀行は、国立銀行が発行する安全基準を遵守しなければなりません。

つまり、国立銀行は不動産融資を制限する措置を講じたのです。国際慣行に従い、不動産に1ドンを融資する銀行は、1.5ドンを準備金として積み立てなければなりません。

さらに、2軒目、3軒目の住宅購入のためのローン管理も難しく、銀行はそれをコントロールすることができません。ベトナムの不動産融資は約4兆VNDで、経済全体の融資総額の25%を占めていますが、それでも中国の約30%、欧州諸国の約40%に比べると低い水準です。

実際、不動産市場は銀行と密接に結びついており、銀行の抵当資産の大半は不動産です。

多くの国は、不動産市場をコントロールするために、税制手段を用いて市場を統制する一方で、手頃な価格の不動産の供給を増やすことで住宅価格を抑制しています。したがって、提案されているように、住宅プロジェクト全体に占める手頃な価格の商業住宅の割合を20%以上に引き上げ、年間認可される住宅プロジェクトの過半数を占めるようにする必要があります。

トラン・カン・クアン氏（ベトアンホア不動産投資会社 代表取締役）

不動産市場が「凍結」するリスク

建設省によるセカンドハウス、サードハウス購入者への融資制限は、不動産投機を抑制し、住宅価格の抑制に役立つことが目的だが、市場の回復にマイナスの影響を与える可能性もある。

不動産価格は上昇傾向にあるものの、一律ではなく、新規開発物件のある地域、競売物件のある地域、マンション、さらには「価格操作」など、特定のセグメントや地域に集中しています。一方で、市場がまだ回復していないため、多くの不動産投資家、特にタウンハウスや土地を保有する投資家は依然として困難に直面しています。

実際、新規プロジェクトの約60～70%以上は投資家による投資が占めており、非常に大きな割合を占めています。そのため、信用引き締めは新規プロジェクトの流動性に直ちに影響を与え、市場センチメントを悪化させます。そして、市場センチメントが悪化すると、投資家の市場参加も減少し、実際の住宅供給が減少するリスクにつながります。

したがって、重要な課題は、現状のような「仮想需要に対する仮想供給」ではなく、「実需要に対する実供給」を創出することです。行政による介入ではなく、低所得者向けの社会住宅の供給を創出し、中所得者向けの手頃な価格の住宅供給を増やす必要があります。

合理性を考慮する

EZプロパティのゼネラル・ディレクター、ファム・ドゥック・トアン氏は、多くの投資家が大きな資金レバレッジをかけて住宅購入に投資するが、住宅価格が期待通りに上昇せず、投資家には利息と元金を支払う資金がないため、30～40％の損失で売却しなければならないと語った。

したがって、2軒目、3軒目、そしてそれ以上の住宅購入のためのローンを制限することで、住宅購入のために過剰な資金を借り入れる人の数を減らし、投資家を市場リスクから保護することに貢献します。しかし実際には、この解決策は投機をある程度制限するに過ぎません。なぜなら、投資家は法律を完全に回避して住宅購入のための資金を借り入れることができるからです。

しかし、ホーチミン市の多くの不動産プロジェクトの投資家は、新しい政策は住宅価格の抑制を目的としているが、実施されると不動産市場にさらなる困難をもたらし、問題を完全に解決できない可能性があると評価している。

ある投資家は、2軒目の住宅のローン比率を50％、3軒目の住宅のローン比率を30％に引き下げる規制は不合理であり、起草機関はこの比率を決定するための基準を全く示しておらず、これによって「市場性が失われる」と述べた。

この関係者によると、行政区の合併後、公務員を含む多くの人々が他の地域で働かなければならなくなり、居住のために2つ目のアパートを購入しようとすると、融資限度額が減額され、困難に直面することになるという。

親戚のために家を買う、子どもを学校に通わせるなど、さまざまな理由で家を買うために借金をしなければならないケースも数多くあります。

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バオ・ゴック - ゴック・ヒエン

出典: https://tuoitre.vn/han-che-cho-vay-mua-nha-thu-2-tro-len-han-che-dau-co-hay-can-tang-cung-20251009080122273.htm