土地使用料で不動産事業が行き詰まる

すでに20階以上が建設されているが、国に土地使用料を支払っていないため、今後住宅を販売できず、経営が苦しい状況となっている。

企業は土地資金に縛られている

ビンズオン省の大手企業であるBconsグループは、2018年から現在に至るまで、数十件の中規模不動産プロジェクトの開発・建設・顧客への引き渡しで実績を積み重ねてきました。しかし、2023年から現在に至るまで、新規プロジェクトは継続的に建設許可を取得しているものの、依然として大きな困難に直面しています。プロジェクトは建設許可を取得したものの、土地使用料の支払いに関する決定がまだ下されていないのです。

このグループのリーダーは、Bcons社は20階以上を建設するプロジェクトを抱えているが、ビンズオン省天然資源環境局は、企業が支払わなければならない土地使用料に関する決定をまだ発表していないと述べた。

土地使用料を支払わない場合、企業はプロジェクトの販売価格に見合う住宅を建設できず、住宅販売資格を得るために商工省に書類を提出できず、顧客との売買契約を締結することができません。販売開始の条件が満たされない場合、企業は建設資金を調達することができません。

土地使用料に関する不適切さは、土地資源を無駄にし、企業と顧客の両方に経済的損失をもたらすだけでなく、不動産市場と経済全体に悪影響を及ぼします。

ホーチミン市不動産協会会長 レ・ホアン・チャウ氏

フードン不動産株式会社は、10階建てまで建設を完了し、2022年にディアン市（ビンズオン省）のマンションプロジェクトの投資方針、計画、建設許可を取得したと発表した。建設許可取得後、投資家は銀行から建設資金の支援を受けた。現在、このプロジェクトは10階建てまで建設されているが、天然資源環境局による土地使用料の査定がまだ行われていないため、土地使用料はまだ支払われていない。

Bcons と同様に、Phu Dong も財務上の義務を履行しなければ、将来のプロジェクトの販売を開始することはできません。

ビンズオン省では、上記2社のプロジェクトだけでなく、ディアン市のPiグループのPiCity Sky Parkや、A&Tベトナム技術貿易投資株式会社が投資するA&T Sky Gardenなど、多くのプロジェクトが土地使用料の支払いに滞っています。ビンズオン省だけでなく、 ロンアン省も同様の状況にあります。例えば、ベンルック地区のDestino Centroアパートプロジェクトは、建設許可は取得しているものの、土地使用料の支払いができていません。

タンダイタン不動産株式会社のレ・ヴァン・タン社長は、2022年までは各省がまず投資方針を公布し、次に1/500計画を公布し、企業が財務上の義務を履行できるよう土地使用料を算定した上で建設許可を発行することになると述べた。しかし現在は、各省がまず建設許可を発行し、土地使用料の査定を行い、後日企業が負担する形となっている。しかし、この手続きが現在混雑しており、企業は困難な状況に陥っている。

「土地使用料をいくら支払わなければならないか分からなければ、お客様に提示できる価格を設定することはできません。また、家を建てても土地使用料を支払わなければ、販売を開始したり、契約を締結したり、お客様から代金を徴収したりすることができず、企業は建設資金を確保できません。銀行から借り入れる場合、ローンの利息は後から住宅販売価格に上乗せされ、住宅価格が高すぎるとお客様は購入してくれません。だからこそ、企業は土地使用料に縛られているのです」とタン氏は述べた。

「解き放たれる」必要がある

ビンズオン省天然資源環境局副局長グエン・ティ・ビック・トゥイ氏によると、地元の不動産プロジェクトが土地使用料の支払い段階で行き詰まっている理由は、省内に鑑定企業が不足しており、土地価格を鑑定する企業を雇うのが非常に難しいためだという。

ホアンロン不動産会社のグエン・ヴァン・ズン社長は、企業向け不動産プロジェクトの土地使用料算定における渋滞問題は、土地法で土地価格を査定する企業が見つからない場合、天然資源環境局が省人民委員会にプロジェクトの土地使用料を査定するための学際的なチームの設置を提案すると規定されているため、対処が困難なものではないと述べた。しかし、現実には、近年、価格査定における違反が多数発生し、国家財政に損失をもたらしているため、地方当局はミス、責任、法的リスクを恐れている。後々責任を問われるリスクを回避するために、地方当局は高い土地価格を承認したり、承認を遅らせたりすることが多い。

ズン氏は、不動産企業の土地使用料の承認における「アンティテイング（束縛からの解放）」が必要だと述べた。特に、企業から土地使用料の算定時期や方法が不合理であると報告されたプロジェクトについては、国が土地使用料を審査・再計算する。同時に、プロジェクト価格が不合理であると判断された場合、企業への延滞金を免除する。

承認手続きが完了し、土地使用料がまだ支払われていない新規プロジェクトについては、企業がプロジェクト実施時に費用と効果を計算できるよう、州管理機関は企業と時期や計算方法を最終決定する必要がある。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、土地価格の承認が数年、あるいは数十年も続くと、停滞を招くだけでなく、評価を待つ間も企業は利息費用と機会費用を負担しなければならないため、企業のコストも増加すると述べた。

チャウ氏によると、承認プロセスが長引き、土地利用価値を正確に予測できない場合、企業の予測や財務計画にも困難が生じ、資金不足や債務返済不能のリスクに直面することになる。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dia-oc-mac-ket-vi-tien-su-dung-dat-d230829.html