ハノイやハイフォンで家を所有するのと同じくらい難しいが、土地のオークションは是正されつつあり、市場は新たなサイクルを開始しており、このセグメントが「支配する」と予測されている。

ハノイでは住宅の入手がますます困難になっており、2025年には新たなサイクルが始まり、ハイフォンでは土地使用権のオークションが是正される予定...などが最新の不動産ニュースです。

ベトナムの不動産価格上昇率は世界でもトップクラスであり、住宅購入がますます困難になっています。（写真：リン・アン）

人々にとって住宅へのアクセスはますます困難になってきています。

Batdongsan.com.vnのグエン・クオック・アイン副社長は、ベトナムの不動産価格の上昇率は世界でもトップクラスであり、その結果、人々が家を購入することがますます困難になっていると語った。

その結果、2019年から2024年までの5年間で、ベトナムの不動産価格は59%上昇しました。この上昇率は、米国（54%）、オーストラリア（49%）、日本（41%）、シンガポール（37%）などの先進国を大きく上回っています。

クオック・アン氏は、上記の値上げにより、ハノイ市民が全所得を住宅購入に充てた場合、平均販売価格が1戸あたり228億ドンの街路に面した住宅を購入するには169年、平均販売価格が1戸あたり約63億ドンの民家を購入するには132年かかると述べた。また、現在平均販売価格が1戸あたり31億ドンのマンションの場合も、同様に23年かかるとしている。

ベトナム不動産協会（VARS）の調査データによると、ハノイで平均価格の住宅を購入するために推奨される最低収入は、ハノイの平均世帯収入の約2.3～10倍であることが明らかになっています。

具体的には、ハノイ統計局のデータによると、2024年第3四半期のハノイ市の労働者の平均月収は1,070万ドン/月に達しました。4人世帯で、そのうち2人が就労年齢層であると仮定すると、世帯収入は約2,140万ドン/月となります。

2024年の平均プライマリーアパート価格は7,000万VND/m2に達し、新しくオープンしたプロジェクトの価格はすべて6,000万VND/m2からとなっており、ハノイでアパートを購入するには、地域に応じて購入者は最低4,500万VNDから2億1,000万VND/月の収入が必要です。

実際の平均所得と住宅価格の大きな乖離により、ハノイでは平均所得、あるいはそれなりの所得を持つ世帯の大多数にとって、住宅所有は困難であるだけでなく、不可能な状況となっています。ホアンキエム区、バーディン区、ドンダー区、ハイバーチュン区、タイホー区などの中心部では、住宅ローン返済に必要な最低年収と平均世帯所得の差は最大10桁に達します。一方、ハドン区、バクトゥーリエム区、ロンビエン区などの郊外地域では住宅価格は比較的手頃ですが、月収4,000万～6,000万の個人や世帯にしか適していません。

各地区の平均住宅価格に基づき、購入者が銀行から住宅価格の70%を平均年利8%で20年間借り入れできると仮定して計算しています。金融原則によれば、月々の返済額は収入の40%を超えてはなりません。したがって、ハドン、ロンビエン、ナム・トゥ・リエム、バク・トゥ・リエム、ジャーラムの各地区で平均的な価格帯の住宅を購入するために推奨される最低収入は、ハノイの労働者の平均世帯収入の約2～3倍となります。

ホアンキエム区、バーディン区、ハイバーチュン区、ドンダー区、タイホー区では、最低所得要件は年間10億ドン以上であり、その差は約3.7倍から8倍に相当します。一方、カウザイ区とタンスアン区では、その差は3倍から3.5倍です。

Batdongsan.com.vnのマーケティングディレクター、レ・バオ・ロン氏は、不動産価格の高騰により、購入者の84%が依然としてローンを組んでいると述べた。月収4,000万ドン未満の世帯のローン率は最も高く、69%を占めている。一方、月収4,100万ドン～7,000万ドンの世帯ではローン率は18%、7,100万ドン～1億ドンの世帯ではローン率は9%となっている。月収1億ドンを超える世帯では、ローン率はわずか4%となっている。

しかし、ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長によると、住宅購入者は経済不況など、多くの予測不可能な事態に直面することになるという。景気後退は住宅購入者の収入減少、返済能力の低下、あるいは返済圧力の増大につながる可能性がある。銀行の金利は固定されておらず、金利調整によって住宅ローンの金利が上昇する時期もあり、分割払いの支払いが困難になることもある。さらに、資金繰りの柔軟性を高めるため、購入を待つか賃貸を選択する人もいる。さらに、多くの顧客は、早く住まいを確保するために、住宅探しの基準を下げる傾向にある。

地方市場の都市土地が優勢になる

SGOホームズのゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、長きにわたる市場危機の後、行き詰まった投資家はキャッシュフローと投資市場の再調整を進めてきたと述べた。過去2年間、キャッシュフローは首都圏、特にアパートセグメントに流れ込んだ。これは、市場とアパートセグメントがハノイ市場の実質的な需要、つまり常に存在する膨大な資金需要を満たしているためである。投資家が集中する市場はハノイの不動産価格を急速かつ力強く押し上げ、それが周辺省の市場にも一定の熱を及ぼし、これらの省が回復の兆しを見せ始めるのを後押しした。

現在、ハノイの不動産価格は高騰しており、ハノイ周辺省の開発ペースに徐々に追随しています。ハノイ周辺省の開発ペースも同様です。この傾向を踏まえると、2025年には、ハノイを中心とした北部の不動産市場は、2024年のような急激な価格上昇にはならないでしょう。特に、住宅価格が高騰している状況下では、人々は住宅購入に躍起になることはなく、賃貸に切り替え、住宅購入資金を地方や地方への投資に充てるようになるでしょう。

地方市場では、都市部の土地セグメントが主流となり、特に法的書類が完備した土地の需要が高まるでしょう。購入者は、バクニン省、バクザン省、フンイエン省、ハイズオン省、ハイフォン省、クアンニン省といった工業団地や経済拠点に近い低層の土地を選ぶでしょう。これらの省に共通するのは、経済発展が比較的順調であること、首都圏からの主要交通拠点に位置していること、そして工業団地や活気ある観光基​​盤が整備されていることです。

一般的に、2025年は新たな不動産サイクルの幕開けとなる年です。投資家は、群衆に投資したり、市場の波に乗ったり、特定の「ホット」なセグメントに追随したりするのではなく、経済発展やインフラ整備と密接に結びついた市場を選択する必要があります。2025年には、ハノイ郊外の地方市場が台頭するでしょう。投資家は、法的文書が整備された信頼できる投資家による商品に目を向けるでしょう。そして、自らの資金力に合った商品を選び、過度なレバレッジをかけないようにする必要があります。

ハイフォン：土地使用権オークションの是正作業

ハイフォン市人民委員会の委員長は、関係部署、支部、部署に対し、当該地域の土地使用権の競売を是正するよう指示と要請を出した。

具体的には、ハイフォン市人民委員会委員長は、天然資源環境局と各区人民委員会に対し、土地使用権が競売にかけられる地域とその周辺地域の計画、土地利用計画、建設計画、都市計画の公開を組織し、大多数の困窮者のアクセスと支払い能力に適した住宅用不動産と土地の供給を確保し、不動産市場の需給の不均衡を克服するための措置を講じるよう指示した。

土地使用権競売の開始価格を地価表に基づいて決定する前に、規定に従って競売が行われる地域及び場所の地価表における当該地価を審査、調整、補充する必要があります。土地使用権競売計画の策定方向は厳格かつ科学的で、当局による統制が図られなければなりません。競売を利用して利益を得るような事態を避け、多くの市場混乱を引き起こすことがないようにする必要があります。

区人民委員会、各部門、機関及び関係組織は、地域の土地需要を検討し、土地使用権オークションの対象となる土地区画のインフラ建設を計画・投資する。同時に、適切な土地基金の手配を検討し、所定の対象者に対し、再定住用地の分配、土地使用権オークションを伴わない土地の分配を実施する。土地使用権オークションの組織において、情報技術及びデジタルトランスフォーメーションの活用を推進し、公開性と透明性を確保する。土地使用権オークションの組織及び実施において、法律及び市人民委員会に対し責任を負い、公開性、透明性、客観性を確保し、国家の利益及び関係者の権益を保護する。

法務省に対し、不動産競売組織に対し、現行法規に基づき、適切な措置を講じて競売参加履歴に関する情報を厳格に管理し、同一競売区域内の複数の土地に一人または複数グループが入札登録している、競売参加者が異常に高額で入札している、または高額で落札したにもかかわらず保証金を放棄しているなど、競売において異常な兆候が見られるケースを速やかに検知し、不動産所有者および所管官庁に報告して適切な対応措置を講じるよう指導するよう要請する。

ハイフォン市警察は、土地使用権の競売において刑事責任を問われるほどの違反行為を行った組織や個人に対し、積極的に状況を把握し、摘発、捜査を行い、法に基づいて厳正に対処します。

フンイエン社は273区画の土地を競売にかけた

ラックベト株式オークション会社は2月9日、フンイエン省アンティ町の地区スポーツ・文化・住宅複合施設の北側住宅地区にある273区画の土地使用権をオークションで落札したと発表した。

ラック・ベト合弁証券オークション会社の取締役会長、ド・ティ・ホン・ハン氏は、同社が4,000件以上の入札書類を受け取ったと述べた。オークション当日には約2,000人が参加した。

競売にかけられた273の土地の総面積は30,571.9平方メートルで、開始価格の総額は645,747億ドンである。

土地面積は1区画あたり90～295.2㎡です。開始価格は1,920万～3,120万VND/㎡で、1区画あたり17億VND以上から78億VND以上の価格となります。入札方法は、直接秘密投票による一回限りの競売方式（競り上げ方式）です。

オークションの結果、落札総額は1兆5,033億VNDを超え、8,576億3,100万VNDの差があり、232.81%増加した。

その中で、最高オークション価格は1億2000万VND/m2、最低オークション価格は3600万VND/m2でした。

オークション主催者によると、最も高い落札価格となったのは角地で立地も良く、面積も200平方メートル以上あったという。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kho-nhu-so-huu-nha-ha-noi-hai-phong-chan-chinh-dau-gia-dat-thi-truong-bat-dau-chu-ky-moi-du-bao-phan-khuc-len-ngoi-303885.html