将来の住宅購入時に銀行ローンは不要

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2024年7月1日に発効した国立銀行の通達22/2023では、商業銀行と外国銀行支店は、完成して引き渡し可能な住宅、つまり利用可能な住宅を購入する個人への融資のみが許可されると規定されています。

個人が不動産担保付商業住宅（商業住宅そのもの）を購入するために融資を受ける場合、信用機関は、引渡しが完了している商業住宅（販売可能な商業住宅）に対してのみ融資を行うことができます。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）の会長、レ・ホアン・チャウ氏は、上記の規制により、商業銀行や外国銀行支店が、未完成の引き渡し用商業住宅（つまり、将来形成される商業住宅）を購入する人々に、その住宅自体を担保（抵当）として融資することが許可されないと述べた。

したがって、将来の商業用住宅を購入するために融資を受けたい個人は、他の担保措置を講じるか、他の資産で担保する必要があります。

チャウ氏は、上記の詳細が通達発効前に直ちに修正されなければ、この規制は悪い結果をもたらし、困難を引き起こし、不動産市場の正常な運営を妨げ、短期的にも長期的にも市場の回復と発展のプロセスに悪影響を及ぼす可能性があると述べた。

なぜなら、信用機関が個人に対し、その住宅の抵当権によって担保された将来の商業用住宅を購入するための融資を行うことを許可しないことは不適切であり、矛盾しており、2015年の民法の規定だけでなく、現行法や新たに可決された法律にも一致していないからです。

同氏は、個人が将来の商業用住宅を購入し、その将来の商業用住宅を抵当に入れて債務の履行を担保するための措置を講じることは、2015年民法で規定されている適法な民事取引であると分析した。

この規制による融資の担保手段は、担保資産を抵当に入れることであり、担保資産は、既存の資産または将来形成される資産とすることができるため、将来形成される商業用住宅も担保資産として使用することができます。

個人が将来の商業用住宅を購入し、将来の商業用住宅である不動産に抵当権を設定することで債務の履行を担保するための措置を講じる行為も、住宅法 2014、住宅法 2023、不動産業法 2023、投資法 2020、信用機関法 2024 などの規定に従って、合法的な取引です。

したがって、HoREAは、個人が住宅自体を担保（抵当権設定）した将来の商業住宅を購入するために、信用機関が融資を行うことを可能にする規制を追加することを勧告しています。この規制は、商業住宅または社会住宅を購入する場合、また既存の住宅または将来の住宅を購入する場合の両方に適用されます。

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