土地法はハノイの住宅市場を「新たなサイクル」へと導くだろう

ハノイ市場でアパート部門が突然注目を集める

2024年上半期、住宅セグメントは引き続き不動産市場におけるホットスポットとなっています。特にマンションセグメントへの関心が急上昇し、二次流通市場では商品価格が急騰しました。

サヴィルズ・ベトナムの2024年第2四半期レポートによると、2020年以降、平均一次価格は年間18％上昇し、二次価格は年間14％上昇しています。

2024年半ばまでに、アパートメントセグメントのプライマリー価格は1平方メートルあたり6,500万ドンに達し、前四半期比10%、前年比24%の上昇が見込まれます。注目すべきは、サヴィルズが2024年第2四半期に4,500万ドン未満の新規供給を記録しなかったことです。

サヴィルズ・ベトナムは、供給不足と製品の不均衡が、アパート部門の販売価格が継続的に急騰している主な理由だと考えている。

出典: サヴィルズ市場概要レポート 6 か月/2024 年。

2024年第2四半期の新規供給戸数は前四半期比34%減、前年同期比25%減の2,697戸でした。一次供給戸数は前四半期比20%減、前年同期比49%減の10,317戸でした。

今年上半期に記録されたマンション取引のほとんどは、クラスBマンションセグメントに属していました。クラスBは、販売された総戸数5,085戸のうち96%を占めました。

このセグメントは、日常生活のニーズを満たす質の高いサービスを提供し、購入者が住宅購入コストと生活の質のバランスを取れるよう支援します。

サヴィルズ・ハノイのコンサルティング・リサーチ部門シニアディレクターのド・ティ・トゥー・ハン氏は、「昨年の同時期と比べて、二次市場のアパートの平均価格は25％上昇し、クラスBとクラスCのセグメントでも27％から29％の増加を記録しました」と述べています。

ヴィラセグメントはゆっくりと回復

ヴィラ/タウンハウス部門に関しては、サヴィルズのレポートでは緩やかな回復の兆しが見られます。

今年上半期、ヴィラ／タウンハウスセグメントの取引件数は前四半期比40%減少しましたが、前年同期比では5%増加し、111戸に達しました。四半期吸収率はわずか18%でした。新規供給の吸収率は48%で、前四半期比15ポイント、前年同期比3ポイント減少しました。

主要取引の大部分はハドン地区で記録され、61%を占めた。これは、2024年第4四半期に運用開始が見込まれるレ・クアン・ダオ通りなどのインフラプロジェクトが完成に近づいているためだ。ホアン・マイ地区とトゥオン・ティン地区がそれぞれ14%と9%で続いた。

Do Thi Thu Hang 氏 - サヴィルズ ハノイ、コンサルティングおよびリサーチ部門シニア ディレクター。

ハン氏は次のように説明した。「プロジェクトにおけるヴィラ／タウンハウス部門は回復の兆しを見せておらず、価格は高水準で上昇しているものの、流動性は良好ではありません。一方、近隣の市場には依然として競争力のある価格の新規供給があり、購入需要は高まっています。」

特に、新規プロジェクトのヴィラ供給は依然として豊富です。サヴィルズのレポートによると、新規供給戸数は128戸で、前四半期比38%増、前年同期比2%減となりました。

新たな供給はハドン省の2つの既存プロジェクトから来る。54戸のヴィラを備えたアン・クイ・ヴィラ、ホアイ・ドックのアン・ラック・グリーン・シンフォニーには12戸の新しいタウンハウス、ヒム・ラム・トゥオン・ティンには11戸の新しいショップハウスがある。

一次供給戸数は16プロジェクトから608戸となり、前四半期比9%減、前年同期比24%減となりました。四半期中の新規供給により、ヴィラが一次供給戸数の39%を占めました。

今年の最初の6か月間で、プロジェクト内のヴィラの主要価格は9％上昇し、1平方メートルあたり1億7,800万VNDに達しました。

タウンハウスの価格は前四半期比2％下落し、1平方メートルあたり1億8,800万ドンとなった。これは主に、高額の物件が完売し、低価格の物件のみが残っているためだ。

ショップハウスの価格も四半期ごとに3％上昇し、1平方メートルあたり2億8,800万ドンに達した。

土地法は不動産市場を支える

ハン氏によると、土地法、住宅法、不動産事業法が8月1日から早期に正式に施行されたため、ハノイの住宅市場は「新しいサイクル」に入ると予想される。

「この法律がすぐに施行されれば、多くの市場問題が解決され、影響はより早く現れるだろう。」

例えば、多くの地域で供給不足の問題が存在します。供給が限られると人々の選択肢が減り、価格が不安定になり、上昇傾向に陥ります。供給不足の問題を解決すれば、市場全体にプラスの影響を与えるでしょう。

しかし、たとえこの法律がすぐに施行されたとしても、現在プロジェクトは依然としてガイダンス文書を待っている状態なので、供給不足の問題を解決するには時間がかかるだろうということにも留意すべきだ」とハン氏は述べた。

ハン氏は、現在の住宅セグメントの価格が高く、投資判断や市場の流動性に大きな影響を与えていると指摘した。

ガイドラインが段階的に全面的に発布されれば、今後形成される商品の販売条件や規制など、価格がより安定し、国民の利益がより確保されることが期待されます。

これまで未承認だったプロジェクトには解決の根拠が与えられ、土地使用料の計算、土地の賃貸、社会住宅の開発など、他の多くの問題も解決できるようになります...

土地法は不動産価格の安定と人々の利益のより確実な確保に貢献するでしょう。

専門家によると、この法律が早期に可決されれば、市場に早期のサポートが提供され、買い手や投資家の心理に良い影響を与え、近い将来の意思決定や事業・開発計画に自信を持てるようになることも期待されている。

不動産事業法では、投資家が預かり金として徴収できる金額は、不動産価格の5%以下と定められています。また、預かり金の徴収は、2023年不動産事業法の規定に基づき、住宅または建設工事が事業開始に必要な条件をすべて満たしている場合にのみ認められます。

これにより、必要な法的手続きが完了する前に資本流用のリスクから買い手が保護され、買い手が資金を準備する時間が増えます。

同時に、この規制は市場取引への信頼を高めることにも貢献します。

さらに、今後は、土地資金、プロジェクト、および市内中心部の供給が限られていることから、郊外への移転の傾向が強く続き、アパートとヴィラ/タウンハウスの両方のセグメントに影響を与えるでしょう。

アパートの需要は主に中所得層から来ています。この層が購入可能なのは30億ドル以下の物件ですが、ハノイ市場にはこの価格帯の物件はあまり多くありません。

そのため、買い手は、このセグメントの供給の最大93％を占めるナム・トゥー・リエム、ハ・ドン、ジア・ラムなどの郊外に位置するプロジェクトを検討しています。

ヴィラ/タウンハウスについては、2024年末までに13のプロジェクトで合計2,951戸が提供される予定です。

同様に、ヴィラ／タウンハウスについても、2024年末までに13のプロジェクトで合計2,951戸が供給され、その大部分はドンアン地区に集中し、将来の供給量の34%を占める見込みです。これに続き、ハドン地区が19%、ホアイドゥック地区が16%を占めます。

この傾向を評価して、ハン氏は次のように説明した。「このような状況下で、市はベルト地帯周辺のインフラ開発に投資せざるを得なくなり、都心部の負担を軽減し、人口を郊外に分散させています。」

現在、中心部から離れた地域にも、同期した質の高い公共設備が投資された新しい都市エリアがあり、取引件数が増加しているため、人々はこれらのエリアへの移住に前向きになっています。

需要は、遠隔地で働くことができ、出張があまり必要なく、同期したユーティリティと良好な景観インフラを維持できる人々からも生まれます。」

ハノイ市運輸局の発表によると、現在ハノイでは11件の交通建設投資プロジェクトが着工予定。13の中央省庁・機関が市内中心部外に移転し、西湖地区とメチ地区に集中する。

出典: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm