衛星波と不動産市場発展の機会

合併後、都市空間の拡大によりホーチミン市は「超都市」モデルに近づくことになり、資本の流れと人口が新たな軌道を描いて動くことが期待される。

こうした状況において、衛星不動産市場は大きなチャンスとして言及されている。ベトナム不動産協会（VNREA）がラオドン新聞社および不動産評論コミュニティと共同で9月18日午後、ホーチミン市で開催した「衛星波」をテーマにした2025年住宅不動産フォーラムでは、今後の開発モデル構築に向けた重要な課題が分析された。

肯定的な変化

政策的観点から、ベトナム不動産協会会長、首相改革諮問委員会委員、 ハノイ市人民委員会元副委員長のグエン・ヴァン・コイ博士は、不動産市場は最近、通貨・信用金利の抑制、高速道路、地下鉄、空港の整備による公共投資の促進、インフラの郊外化、そしてより透明性の高い新たな法的枠組みという3つの原動力が重なり、大きなチャンスを迎えていると述べた。コイ博士によると、金利の低下は住宅の実質的な購買力を直接的に高め、大規模インフラプロジェクトは住宅地への自然な「重力」を生み出し、法改正・補足は企業の法的リスク軽減と供給展開の迅速化に寄与する。

不動産供給も明るい見通しを示した。 建設省住宅・不動産市場管理局のヴォン・ズイ・ズン副局長は、年初から供給は豊富で、前年同期比120%増となったと述べた。商品構成は、低所得者向けセグメントや都市部の社会住宅など、より多様化している。

価格については、ユン氏は価格水準は依然として高いものの、「市場全体は概ね比較的安定しており、過熱感はない」と認めた。購入しやすさについては、機器と平均月収を比較するのではなく、累計所得と家計の支出構造の観点から見る必要があると同氏は述べた。

「今の購入者は家を持つだけでなく、質の高い生活も求めています」とズン氏は述べた。彼は、今日の都市部の生活水準は20年前とは大きく異なり、アメニティ、サービス、運営など、多くの要素が価格に反映されていることを強調した。

DKRAグループの副総裁であるヴォ・ホン・タン氏は、2025年の最初の8ヶ月間でホーチミン市と近隣省で回復の兆しが見られたと述べました。マンション供給戸数は28,114戸に達し、同時期比58%増となりました。また、吸収戸数は20,000戸を超え、2024年の3.1倍に達しました。

タウンハウス・ヴィラ部門では、提供物件数は10,133件で前年同期比71%増、消費物件数は4,817件で前年同期比4倍増となりました。土地区画は7,167件で前年同期比3%増にとどまりましたが、吸収量は1,130件で前年同期比2.2倍となりました。注目すべきは、投資需要が依然として住宅需要を上回っていることです。不動産購入に関心のある層は35～44歳（36%）が最も多く、住宅購入者は25～34歳（40%）が一般的です。

2025年住宅不動産フォーラムには、多くの投資家や専門家が参加した。写真：HOANG TRIEU

複数の基準を満たす必要があります

フォーラムでは、「衛星波」が長期的な原動力となるためには、計画に必要条件を明記する必要があるとの意見が出されました。

都市計画の専門家であるゴ・ベトナム・ソン博士は、近い将来、ホーチミン市は「ほぼ超都市圏」となり、衛星都市の産業やサービスを結び付け、促進する核となる役割を果たすと考えています。ソン博士によると、企業は公共事業ばかりを口にするが、「人々に生活を売ることこそが魅力だ」とのことです。人々が住みたいと思う衛星都市には、学校、仕事、そして公共医療制度が整備されなければなりません。そうすることで、人々は安定した仕事と十分な収入を得られるのです。「親が都市部に近い場所に引っ越して、住宅を購入したり、賃貸したりすることも可能です。どちらも良いことです」。

孫氏は、かつて計画的に計画された南サイゴン地区を例に挙げ、不動産販売よりも社会インフラ整備を優先し、持続的な価値向上を図るための綿密な計画を着実に実行してきたと説明した。都市開発において留意すべき3つの弱点は、メカニズム（合法性）、周辺環境（計画的に整備された地域であっても洪水などの問題が発生する）、そしてアイデンティティ（周辺環境が乱雑な場合の空間管理）であると述べた。アイデンティティの問題は、都市開発の質を低下させる可能性がある。

市場の観点から、サヴィルズ・ベトナム住宅販売部門ディレクターのグエン・カン・ズイ氏は、「ゴーストタウン」を回避するための実践的な基準を付け加えました。具体的には、成功する衛星都市とは、少なくとも居住者がいること、市内中心部から半径30～40km圏内に位置していること、公共交通機関で最大40～45分で移動できること、緑地があり、人々が遠くまで出かけても住みたいと思うような適度な人口密度であること、そして販売価格が適切で手頃な価格であること、そして中心部よりも40～50%低いことなどが挙げられます。これらの基準は、地域間のインフラ接続能力、現地サービスの質、そして投資家の価格戦略に直接関連しています。

政策面では、ヴオン・ズイ・ズン氏は、今後の政府の方針として、法律の改正を継続し、投資、土地、計画、建設に関する手続きを簡素化し、企業がコストを削減し、市場への供給を増やすための条件を整えること、特に低所得者層に適した製品群においてそうすることを強調した。

同氏によると、質と量を同時に向上させることで、実際の購入者の選択肢を増やし、地域的な希少性による価格上昇を抑え、同時に衛星都市の安定した運営プラットフォームを構築できるという。

グエン・ヴァン・コイ博士は長期ビジョンにおいて、「衛星波」は2025年から2030年にかけて避けられないトレンドであると強調しました。透明性のある政策、同期した計画、そして実需住宅を促進するメカニズムを含む適切な軌道を辿ることで、不動産は住宅用途だけでなく、持続可能な経済発展の基盤となるでしょう。

「実際、低金利、公共投資の加速、そして法制度の改善が相まって、好ましい『外生的条件』が生まれています。機会を価値に変えるためには、衛星都市は『内生的条件』、すなわち地域雇用、質の高い公共サービス、透明性の高いガバナンス、そして大多数の人々が負担できる価格を十分に確保しなければなりません」と専門家は強調した。

ジャーナリスト、ト・ディン・トゥアン博士 - Nguoi Lao Dong新聞編集長：

不動産市場に伴う

フォーラムのテーマ「衛星波」は、時事性と示唆に富んでいます。「衛星都市」という概念は、中心部の負荷を軽減し、居住空間を拡大し、多くの人々に居住の機会をもたらすことが期待されていました。

近年、ホーチミン市、ハノイ市をはじめとする多くの大都市で、衛星都市プロジェクトのブームが起こっています。しかし、その実現は期待通りには進んでいません。衛星都市プロジェクトが真のブームとなるには、それが真の住宅ニーズと結びつき、人々が単なる投機目的ではなく、実際に住める場所を見つける必要があります。このプロセスにおいて、報道機関の役割は極めて重要です。

老東新聞は長年にわたり、不動産市場を中核コンテンツの一つと捉え、粘り強く取材を続けてきました。毎年、不動産市場に関する多くのプログラムを含む50以上のイベント、セミナー、ワークショップ、トークショーなどを開催し、専門家、企業、経営者が議論し、情報を共有し、解決策を見出す場を提供しています。これらを通じて、健全で透明性の高い不動産市場の創出に貢献し、ひいては国全体の経済発展に大きく貢献したいと考えています。

カン・ヴァン・リュック博士 - BIDVのチーフエコノミスト、首相の政策諮問委​​員会メンバー：

不動産価格を適正な水準に引き下げる

現在、多くの不動産会社は、同じ地域で複数のプロジェクトを同時に実施する傾向があり、資本やキャッシュフローへの圧迫、そして財務リスクの増大につながっています。長期的な悪影響を回避するためには、早期に警告を発する必要があるのです。

ある統計によると、ベトナムの公務員がアパートを購入するには約26年間の勤務が必要であり、これは不動産価格の上昇率が収入をはるかに上回るペースで推移していることを如実に反映しており、世界平均との大きな格差を生み出しています。したがって、価格を抑制し、不動産価格をより適正な水準に引き下げ、人々の真のニーズに応えるために資金源と金融商品を多様化することが喫緊の課題となっています。

安定した発展のためには、企業は積極的にデジタル変革とグリーン化を推進し、不動産データベースの構築に参画して透明性を高める必要があります。国側では、価格水準の安定と段階的な低下、資金調達源の多様化、不動産金融の発展、債券市場の回復、国家住宅基金の設立、キャッシュレス決済の推進、そして合理的な税制ロードマップといった実現可能な解決策が必要です。これらが適切に実行されれば、現状の機会は課題を上回り、不動産市場の持続的な発展の基盤を築くことができます。

理学博士で建築家のゴ・ヴィエト・ナム・ソン氏によると、公共交通機関（TOD）に関連する都市開発における最大のボトルネックは、計画と用地取得に関する法的枠組みです。明確で透明性の高い補償メカニズムがなければ、プロジェクトは容易に停滞する可能性があります。

国際的な経験から、この問題を解決するには「二価格」メカニズムの適用が必要であることが示されています。つまり、インフラ整備が完了した時点で土地価格に応じた早期補償を行うことで、人々は容易に土地を譲渡でき、国はインフラ整備完了後に付加価値を享受できるのです。

出典: https://nld.com.vn/song-ve-tinh-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-196250918220748284.htm