市場が変化の準備をしている状況で、今は投資の黄金期であり、南部のマンションは「静かに」価格が上昇し、 ハノイで最も土地価格が高い都市部が明らかになった…というのが最新の不動産ニュースです。
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| ハノイの不動産市場では、年初からほとんどの種類の不動産で価格上昇が続いています。（出典：DN&TT） |
市場は新たな価格水準を確立する
ホーチミン市やハノイといった主要都市における土地価格表の調整は、全体的な価格上昇傾向の強い兆候を生み出しています。ホーチミン市の新しい土地価格表は2024年10月から施行されており、最高価格は1区で6億8,720万ドン/㎡に達しました。一方、ハノイでは、調整後の土地価格表により、ホアンキエム区の価格は6億9,500万ドン/㎡を超え、ホーチミン市よりも大幅に高くなっています。ハノイの調整後の土地価格表は、以前の価格表と比較して2～6倍高くなっています。
改正土地法によれば、全国地価公示は2026年初頭から正式に適用される予定だ。歴史上、新しい公示が発表されるたびに土地価格が下落した前例はないため、これは重要な転換点となる。
例えば、新しい土地価格体系が適用された2015年から2019年にかけて、ハノイの土地価格は10～20%上昇しました。同様に、国の土地価格体系が調整された2020年から2024年にかけても、平均約15%の上昇を記録しました。この傾向は、2026年に施行される新しい土地価格表が、現在の価格水準よりも高い水準を設定することを示しています。これは、多くの人々の投資判断に大きな影響を与えるでしょう。
市場が変化の準備を進めている今こそ、不動産投資の絶好のタイミングと言えるでしょう。新地価公示が正式に適用される前は、不動産価格はまだ比較的リーズナブルな水準にあります。投資家にとって、新地価公示適用後の価格上昇圧力を回避し、より低価格で資産を保有する絶好の機会です。
この段階で投資を行うことは、不動産価値の急速な上昇にもつながります。実際、土地価格が新たな価格帯に合わせて調整されると、初期投資家の不動産価値は飛躍的に上昇します。これは、投資家が参入し始め市場が「加熱」していく中で、明確な競争優位性となります。
さらに、インフラ整備と経済発展のポテンシャルが高い地域は、投資家にとって魅力的な投資先となることが多い。例えば、ホーチミン市近郊のドンナイ省、ビンズオン省、 ロンアン省などは、いずれも主要なインフラ整備プロジェクトの恩恵を享受している。これらの地域は不動産価値を高めるだけでなく、住宅需要の急増により、多くの大きな収益機会を生み出している。
南部のマンション価格が「静かに」上昇
ハノイの不動産市場は、年初来、ほとんどの種類の不動産で継続的な価格上昇を記録しています。ハノイのアパートメントの急激な価格変動とは異なり、ホーチミン市のアパートメントプロジェクトは依然として安定した価格上昇を記録しており、一部のプロジェクトでは大幅な価格上昇を記録しています。
CBREベトナムの2024年第3四半期レポートによると、ホーチミン市では新規供給は少ないものの、吸収率は改善しています。具体的には、第3四半期にホーチミン市で販売された新築マンションは130戸未満で、中心部から離れた地区に位置する、既に販売が開始された次期プロジェクトからのものです。
公式の販売供給量は少ないものの、ホーチミン市市場の最近の明るい兆しとしては、7区トゥドゥック市で過去1～2年で一時的に販売が停止されていたプロジェクトから再提供されたアパートが約300戸あり、公式に販売が開始されていなかった約2,700戸のアパートが予約の受付を開始しており、近い将来に販売が開始される見込みである、ということが挙げられます。
さらに、販売在庫が残っているプロジェクトのほとんどが好調な販売率を記録し、当四半期には2,000戸以上のマンションが取引され、前四半期のほぼ2倍となりました。投資家は、支払い方法に応じた割引、多様な支払いスケジュール、ローン金利サポート、賃貸契約締結など、様々な販売方針を引き続き採用しました。
予約段階にある一部のプロジェクトでは、販売価格が高額になると予想されており、購入者は、同様の品質でありながら販売価格が低く、引き渡しが早い主要製品が販売されている近隣のプロジェクトも検討することになります。
2024年第3四半期現在、ホーチミン市のマンションの主な販売価格は、純面積1平方メートルあたり6,600万ドンに達し、前四半期比4％増、前年比約8％増となった。これは主に、D-Homme（6区）、D-Aqua（8区）、Lavida Plus（7区）など、新規開業フェーズで既存のプロジェクトが販売価格を調整したことによるもので、いずれも以前のフェーズの販売価格と比較して、主な販売価格を10％～30％引き上げた。
ホーチミン市の二次市場は今四半期も引き続き緩やかに成長し、前四半期比平均3%増、前年同期比5%増となり、第3四半期には平均4,800万ドン/㎡（純面積）に達しました。今四半期は、ほとんどのマンションセグメントで二次販売価格の上昇が見られました。
特筆すべきは、サイゴンパールプロジェクトの価格が過去1年間で最大34%上昇したことである。Batdongsan.com.vnのデータによると、現在、一般的な販売価格は1平方メートルあたり8,320万ドン前後で推移している。
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| ハノイ市ドンアン区キムチュン新都市圏CT3区画の社会住宅エリアの展望図。（出典：投資家） |
ハノイには1,000戸以上の手頃な価格の住宅が建設される予定です。
投資家ハンディコとビグラセラの合弁企業は、2025年初頭にドンアン区キムチュン新都市地区CT3とCT4区画（ハノイ）で社会住宅建設投資プロジェクトの一環としてCT3プロジェクトの建設を開始する予定である。
プロジェクト管理委員会からの情報によると、ドンアン区人民委員会は2024年12月に敷地の整地作業を加速させている。2025年1月には、ハノイ市人民委員会が合弁投資家にプロジェクト開始の手順を実行するための土地の割り当てを決定すると予想されている。
承認された計画によると、CT3区画には3棟の高層マンションが建設され、各棟は12階建て＋屋根裏1階建てとなる。総建築面積は109,000平方メートルを超え、戸数は合計1,104戸、居住人口は約4,000人となる。
CT4 土地区画では、社会住宅プロジェクトの建設投資が完了し、2021 年第 4 四半期から使用が開始されており、12 階建てのアパート 1 棟と屋根裏部屋 1 棟、合計 484 戸のアパートで 1,500 人を超える人々の住宅ニーズを満たしています。
CT5土地区画のプロジェクトに関して、共同投資家の代表は、補償や用地整地における困難や障害を取り除き、住民の移住地を手配するためにドンアン地区人民委員会と積極的に調整していると述べた。
一方、コンソーシアムは、労働者住宅プロジェクトから社会住宅への調整を可能にし、大多数の人々の経済力に適したこの種の政策住宅にアクセスできる対象者をさらに拡大するための市の報告書を検討しています。
ハノイで最も地価の高い都市部を明らかに
ハノイの調整済み土地価格リストによると、タイホータイ都市圏（タイホー地区）は1平方メートルあたり1億1,300万ドンを超え、最も土地価格が高い都市圏となっている。
上記の価格は、タイホー地区の一部で、道路部分の長さが60メートルの市街地（場所1）の最も美しい場所に属しており、2019年に発行された土地価格表（3,480万VND/m2）と比較して225％増加しています。
また、西湖市街地エリアでは、60メートル道路区間の場所だが、バク・トゥー・リエム地区では価格が1平方メートルあたり約1億800万ドンで、210％上昇している。
ハノイの調整済み土地価格リストによると、主要道路沿いの場所で土地価格が1億VND/m2を超える都市部は5つあります。
西湖市街地（商号はスターレイク）のほか、道路断面積40mのナムチュンイエン市街地は1平方メートルあたり1億930万VND、道路断面積50mのエクスチェンジシティ市街地は1平方メートルあたり1億430万VND近く、道路断面積60mの外交団地区は1平方メートルあたり1億800万VND近く、道路断面積20～30mのミーディン・メートリ市街地は1平方メートルあたり1億100万VND近くとなっている。
郊外都市部の地価も平均175～200%上昇しました。例えば、リデコ都市圏（ホアイドゥック地区）では、1平方メートルあたり1,880万ドンから5,470万ドン近くまで上昇し、約190%の上昇となりました。
一方、ハノイの新たに調整された表の中で最も安い都市の土地価格は、ソンタイ町フーティン住宅地区の1平方メートルあたり1138万ドンで、以前の価格表と比較して175％上昇しました。
しかしながら、上記の価格は、最近の市場での売買価格に比べると依然として大幅に低いものです。
市場や不動産取引サイトを調査すると、タイホータイ市街地だけでなく他の都市部でも、住宅や土地の価格は3～4倍高く売りに出されています。例えば、タイホータイ市街地では、ヴィラやタウンハウスは1㎡あたり3億5,000万～4億ドン程度、アパートメントは1㎡あたり1億ドン以上で売りに出されています。中には5億ドンを超える価格で売りに出されているヴィラもあります。
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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chuyen-minh-thoi-diem-vang-de-dau-tu-chung-cu-phia-nam-ngam-ngam-tang-gia-noi-gia-dat-cao-nhat-ha-noi-298873.html
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