តម្លៃអចលនទ្រព្យកំពុងតែរាំ៖ តើជំងឺដីនឹងត្រលប់មកវិញទេ?

ចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំមក តម្លៃអចលនវត្ថុបានបន្តកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង ដែលធ្វើអោយមនុស្សជាច្រើនភ្ញាក់ផ្អើល ដោយក្នុងនោះផ្នែកពីរដែលមានការកើនឡើងខ្លាំងជាងគេគឺ អាផាតមិន និងដីលំនៅដ្ឋាន។

យោងតាមទិន្នន័យពីសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យវៀតណាម តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅ ទីក្រុងហាណូយ នៅដើមឆ្នាំ 2024 បានកើនឡើងប្រហែល 38% បើធៀបនឹងឆ្នាំ 2019 ។ នៅទីក្រុងហូជីមិញ តម្លៃនៅក្នុងផ្នែកនេះបានកើនឡើង 16% ។

ដោយសង្កត់ធ្ងន់លើការពិតនៃការកើនឡើងតម្លៃអាផាតមិន របាយការណ៍របស់ក្រុមហ៊ុន PropertyGuru Vietnam Company បង្ហាញថា ក្នុងត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2024 អាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយមានតម្លៃជាមធ្យម 46 លានដុង/m2 កើនឡើង 17% ធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។

ការអង្កេតទីផ្សារវាងាយនឹងមើលឃើញថាតម្លៃអាផាតមិនត្រូវបានកែសម្រួលជានិច្ចដើម្បីកើនឡើង។

លោក Tran Van Liem (ស្រុក Hoang Mai ទីក្រុងហាណូយ) បានជូនដំណឹងថា នៅចុងឆ្នាំ 2023 លោក និងភរិយាត្រូវបានដកស្រង់តម្លៃ 2,7 ពាន់លានដុងសម្រាប់ផ្ទះល្វែងទំហំ 70 ម 2 នៅផ្លូវ Ngoc Hoi (ស្រុក Hoang Mai)។ ប៉ុន្តែនៅដើមឆ្នាំ 2024 តម្លៃអាផាតមិននេះបានកើនឡើងដល់ 2.9 ពាន់លានដុង ហើយរហូតមកដល់ពេលនេះតម្លៃបានបន្តកើនឡើង 200 លានដុង រហូតដល់ 3.1 ពាន់លានដុង ដែលធ្វើអោយលោក Liem ភ្ញាក់ផ្អើល។

លោកបានមានប្រសាសន៍ថា “ បច្ចុប្បន្ននេះ អាផាតមិនដែលមានទីតាំង និងតំបន់ស្រដៀងគ្នានេះកំពុងត្រូវបានផ្តល់ជូនសម្រាប់លក់ក្នុងតម្លៃចាប់ពី 3 ទៅ 3.1 ពាន់លានដុង។ ខ្ញុំពិតជាភ្ញាក់ផ្អើលណាស់ព្រោះតម្លៃផ្ទះល្វែងកើនឡើងជារៀងរាល់ខែ និងកើនឡើងរាប់រយលានដុង ”។

ស្រដៀងគ្នានេះដែរ លោកស្រី Tran Nguyet Minh (Ha Dong ទីក្រុងហាណូយ) ក៏រកបានប្រាក់ចំណេញចំនួន ២០០ លានដុងផងដែរ បន្ទាប់ពីវិនិយោគតែប៉ុន្មានខែលើអាផាតមិន។ នៅខែធ្នូ ឆ្នាំ 2023 នាងបានទិញអាផាតមិនមួយនៅ Linh Dam (ស្រុក Hoang Mai ទីក្រុងហាណូយ) ក្នុងគោលបំណង "ដើរលេង" ទីផ្សារ។ នៅពេលទិញតម្លៃផ្ទះល្វែង 60 ម 2 គឺ 2.6 ពាន់លានដុង។ ប៉ុន្តែមកដល់ខែមករា ឆ្នាំ 2024 អាផាតមិនរបស់នាងត្រូវបានឈ្មួញកណ្តាលផ្តល់ជូនទិញវិញក្នុងតម្លៃ 2.7 ពាន់លានដុង ហើយឥឡូវនេះ ឈ្មួញកណ្តាលសុខចិត្តបង់ 2.9 ពាន់លានដុង។

អ្នកជំនាញព្យាករណ៍ថា ជំងឺគ្រុនដីទំនងជាមិនកើតឡើងនៅឆ្នាំ 2024។ (រូបភាពរូបភាព)

មិនត្រឹមតែអាផាតមិន តម្លៃដីលំនៅឋាន ជាពិសេសផ្ទះនៅតាមផ្លូវនានាក៏ឡើងថ្លៃដែរ។ របាយការណ៍របស់ PropertyGuru Vietnam បង្ហាញថាទីផ្សារដីលំនៅដ្ឋាននៅទីក្រុងហាណូយក្នុងឆ្នាំ 2024 នឹងបន្តកើនឡើង។ ជាពិសេស ផ្ទះឯកជននៅស្រុក Tay Ho កើនឡើងច្រើនជាងគេ គឺ ៩%។ ស្រុកផ្សេងទៀតដូចជា Dong Da, Ha Dong, Hai Ba Trung, Hoang Mai ក៏កើនឡើងពី៤ទៅ៨%។

បើទោះជាតម្លៃកើនឡើងខ្លាំងក៏ដោយ ក៏ទំហំនៃការជួញដូរនៅតែខ្ពស់ខ្លាំង ដែលធ្វើឲ្យទីផ្សារកាន់តែក្តៅ។

អ្នកជំនាញ៖ ជំងឺគ្រុនដីទំនងជាមិនត្រលប់មកវិញទេ។

ការកើនឡើងតម្លៃយ៉ាងឆាប់រហ័ស និងការរស់ឡើងវិញនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងធ្វើឱ្យមនុស្សជាច្រើនបានព្យាករណ៍ថា ជំងឺគ្រុនដីថ្មីដូចជានៅឆ្នាំ 2021 អាចនឹងកើតឡើង។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បើយោងតាមអ្នកជំនាញ នេះមិនមែនជាហេតុផលសម្រាប់ការព្រួយបារម្ភនោះទេ ដោយសារតែទីផ្សារកាន់តែមានតម្លាភាពជាងមុន។

ការកើនឡើងតម្លៃនាពេលថ្មីៗនេះនៅក្នុងផ្នែកអចលនទ្រព្យមួយចំនួនមិនមែនជាជំងឺដីធ្លីទេ។ (រូបភាពគំនូរ)

លោក Pham Duc Toan នាយកប្រតិបត្តិនៃក្រុមហ៊ុន EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property) បាននិយាយថា "បាត" នៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យឥឡូវនេះអាចត្រូវបានកំណត់ថាជាត្រីមាសទីពីរ និងទីបីនៃឆ្នាំ 2023 ។ ការងើបឡើងវិញបានធ្វើឡើងបន្ទាប់ពីនោះក្នុងបរិបទនៃការថយចុះយ៉ាងខ្លាំងនៃអត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារ។ ឥទ្ធិពលនៃអត្រាការប្រាក់ទាបដែលអូសបន្លាយដល់ត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2024 បានធ្វើឱ្យអ្នកវិនិយោគសម្រេចចិត្តដកការវិនិយោគរបស់ពួកគេជំនួសឱ្យការដាក់ប្រាក់នៅក្នុងធនាគារ។

ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ នោះមិនមានន័យថាទីផ្សារនឹងក្តៅខ្លួននោះទេ។ " ខ្ញុំឃើញថាក្នុងរយៈពេលខ្លី និងមធ្យមនឹងមិនមាន "គ្រុនក្តៅដី" ទេ ការផ្លាស់ប្តូរថ្មីៗរបស់រដ្ឋដូចជា សេចក្តីព្រាងស្តីពីការយកពន្ធលើផ្ទះទីពីរ ការកំណត់ចំនួនផ្ទះចំនួន 5... ទាំងអស់នេះបង្ហាញថា ការវិនិយោគនឹងរឹតត្បិតកាន់តែខ្លាំង ជំនួសឱ្យការងាយស្រួលដូចពីមុន។

លោក ង្វៀន វ៉ាន់ឌីញ ប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុវៀតណាមក៏បានមានប្រសាសន៍ថា ការកើនឡើងតម្លៃនាពេលថ្មីៗនេះនៅក្នុងផ្នែកអចលនទ្រព្យមួយចំនួនមិនមែនជាជំងឺគ្រុនក្តៅដីទេ ប៉ុន្តែជាសញ្ញាមិនប្រក្រតីក្នុងស្រុកនៅលើទីផ្សារ។

លោក Dinh បានមានប្រសាសន៍ថា “ ក្នុងបរិបទដែលអចលនទ្រព្យមិនទាន់ងើបឡើងវិញពេញលេញ គម្រោងនៅតែជាប់គាំង ប្រជាជន និងអាជីវកម្មនៅតែប្រឈមមុខនឹងការលំបាកជាច្រើន… បាតុភូតតម្លៃនៅតែកើនឡើង និងកើនឡើងម្តងទៀតនៅក្នុងតំបន់ដែលគ្មានគម្រោងថ្មីគឺមិនធម្មតាទេ ”។

ដោយពន្យល់ពីហេតុផលនៃ "ភាពមិនប្រក្រតី" នេះ លោក Dinh បាននិយាយថា ក្នុងរយៈពេល 2 ឆ្នាំកន្លងមកនេះ អ្នកវិនិយោគមិនមានឱកាសវិនិយោគទេ ដោយសារមិនមានការផ្គត់ផ្គង់។ នេះអាចបណ្តាលឱ្យអាជីវកម្ម និងឈ្មួញកណ្តាលមួយចំនួនបង្កើតព័ត៌មានក្លែងក្លាយអំពីតម្លៃ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ... ធ្វើឱ្យទីផ្សារកាន់តែក្តៅ ប៉ុន្តែនោះមិនមែនជាធម្មជាតិទេ។ គោលបំណងគឺដើម្បីជំរុញអ្នកវិនិយោគឱ្យចំណាយប្រាក់។

លោក Dinh បានសង្កត់ធ្ងន់ថា " វិនិយោគិនដែលមានបទពិសោធន៍ និងចំណេះដឹងកម្រនឹងចូលរួមក្នុងរឿងនោះណាស់ ហើយប្រសិនបើពួកគេខ្វះចំណេះដឹងជំនាញ ពួកគេអាចងាយនឹងរលាយបាត់ដោយរលកនេះ។ ក្នុងបរិបទនៃ សេដ្ឋកិច្ច ដ៏លំបាក ដោយគ្មានការវិនិយោគធំជាក់លាក់ណាមួយនៅក្នុងតំបន់នោះ ប៉ុន្តែតម្លៃដីកើនឡើងភ្លាមៗ យើងគួរសង្ស័យថា វាជាការឡើងថ្លៃមិនពិតប្រាកដ មិនស្របតាមច្បាប់ "។

ទន្ទឹមនឹងនោះ តាមទស្សនៈរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍គម្រោង លោក Nguyen Anh Que ប្រធានក្រុមហ៊ុន G6 Group ក៏បាននិយាយថា ដោយសារតម្លៃផ្ទះល្វែងកើនឡើង មិនមែនមានន័យថាពួកគេមិនអាចធ្លាក់ចុះនោះទេ។

ភ័ស្តុតាងគឺកាលពីអតីតកាលក្នុងអំឡុងឆ្នាំ ២០០៨ ដល់ ២០១០ មានគម្រោងផ្ទះល្វែងដែលមានតម្លៃពី ៥០ ទៅ ៧០ លានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្នុងឆ្នាំ 2011 - 2013 នៅពេលដែលទីផ្សារបានលេចចេញនូវគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មតម្លៃទាប តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅលើទីផ្សារបានធ្លាក់ចុះភ្លាមៗ។

ដូច្នេះហើយ តំណាងក្រុមហ៊ុន G6 Group បានធ្វើអត្ថាធិប្បាយថា ប្រសិនបើសេណារីយ៉ូចាស់កើតឡើងម្តងទៀត តម្លៃផ្ទះអាចនឹងធ្លាក់ចុះពីឆ្នាំ 2026។ ហេតុផលគឺដោយសារតែគម្រោងលំនៅដ្ឋានទូទៅ និងលំនៅដ្ឋានសង្គម ជាពិសេសនឹងចាប់ផ្តើមដំណើរការនីតិវិធី ដោយបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់ក្នុងរយៈពេលប្រហែល 1 ឆ្នាំក្រោយ ដែលជួយឱ្យតម្លៃផ្ទះធ្លាក់ចុះ។

ចូវអាញ់

ប្រភព