공공 자산 경매의 "허점" 메우기

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공공 차량과 공공 토지가 일괄 경매되고 있으며, 위반 시 제재가 미흡합니다. 이러한 모든 허점은 공공 자산 경매의 "허점"으로, 자산 경매법 개정을 통해 반드시 해결되어야 합니다.

경매 자산의 징수를 제한하기 위해서는 더욱 구체적인 규정이 필요합니다.

특정 자산에 대한 선불금을 명확하게 정의하세요

내년 5월 제7대 국회 에서 승인될 계획의 일환으로, 부동산 경매법(안)의 일부 조항을 개정 및 보충하는 법률안이 많은 추가 내용을 담아 완성되었습니다.

이번 개정안의 중요한 요건 중 하나는 엄격성, 객관성, 공개성, 투명성, 그리고 위법 행위의 조기 및 원격 예방을 강화하여 공공 자산 처리 과정에서 부패와 부정부패를 예방하고 근절하는 데 기여하는 것입니다. 국회 경제 위원회 부 홍 탄 위원장은 최근 국회 상임의원들에게 보고서를 보내며 "이 초안은 이러한 요건을 충족하기 위해 여러 사항을 개정하고 보완하는 데 중점을 두었습니다."라고 밝혔습니다.

따라서 최신 초안은 일부 특수 자산에 대한 보증금을 명확하게 규정하고 있습니다. 구체적으로, 시작 가격이 금전으로 결정되지 않는 광물 채굴권 경매의 경우 보증금은 광물법 규정에 따라 결정됩니다. 시작 가격이 금전으로 결정되는 광물 채굴권 경매의 경우 보증금은 시작 가격의 최소 10%, 최대 20%입니다.

투자사업 시행을 위한 토지할당 또는 토지임대차의 경우 토지사용권 경매 시 최소 계약금은 시작가의 10%, 최대 계약금은 시작가의 20%입니다. 무선주파수 사용권 경매 시 계약금은 주파수 대역, 매수등록된 주파수 블록 수, 그리고 등록된 각 주파수 대역 내 주파수 블록의 최고 시작가를 기준으로 산정되며, 최소 계약금은 시작가의 5%, 최대 계약금은 시작가의 20%입니다.

경매 참가 등록 및 보증금 납부 기간과 관련하여, 호치민시 하 푸옥 탕(Ha Phuoc Thang) 의원은 초안의 규정을 인용하며, 개인 및 단체가 경매 참가를 위해 서류를 제출하는 기간은 경매 공고일로부터 경매 시작일 2일 전까지로 매우 길다고 지적했습니다. 그러나 초안은 보증금 납부 기간을 경매 시작일 3영업일 전까지로 매우 짧게 규정하고 있습니다.

즉, 경매 참가 서류 접수 기한이 만료되더라도 경매 참가자들은 경매 시작일 2영업일 전까지 계약금을 납부해야 합니다. 이로 인해 경매 참가자들이 경매 참가를 위해 등록 서류를 제출했지만 계약금을 납부하지 않는 상황이 발생할 수 있습니다. 탕 씨는 "이로 인해 공모가 이루어지거나 위조 서류가 만들어질 수 있습니다."라고 우려했습니다.

민사 합의를 존중하면서 위반을 예방하세요.

- 대표단 Nguyen Thi Viet Nga ( Hai Duong )

경매 참여 금지 규정과 관련하여, 낙찰자가 낙찰가 지급 의무를 위반하여 1~2년 연속 2회 이상 경매 취소가 인정되는 경우, 경매 참여 금지 규정을 적용하는 방안을 검토하는 것이 좋습니다. 이는 부정행위 방지, 보증금 포기, 자산 가치 부풀리기 방지 측면에서 여전히 의미가 있지만, 경매 행위 당사자 간의 민사 합의를 존중하여 더욱 유연하게 적용할 수 있습니다.

호치민시 대표는 경매 참가자들이 경매에 참여하는 동시에 부동산 경매 기관에 미리 돈을 입금하도록 요구해야 한다고 제안했습니다.

이번 개정안의 또 다른 주목할 만한 내용은 낙찰자가 낙찰금을 납부하지 않을 경우 위반 사항에 대한 제재를 추가했다는 점입니다. 구체적으로는 토지할당, 투자사업 시행을 위한 토지임대, 광물자원개발권 등 토지이용권 낙찰자가 낙찰금 납부 의무를 위반하여 낙찰 결과를 취소하고, 위반의 성격과 정도에 따라 6개월에서 5년까지 해당 부동산의 경매 참여를 금지하는 내용이 추가되었습니다.

국회 경제위원회 상임위원회는 "이러한 자산은 부동산 시장, 유가증권, 건축자재 가격 등에 큰 영향을 미치는 고가의 특수자산입니다. 따라서 이러한 자산의 경매 낙찰자가 위반의 성격과 심각성에 따라 일정 기간 동안 경매에 참여하는 것을 금지하는 규정을 추가하는 것은 자산 경매에서 부정행위와 시장 교란을 방지하고 보증금 몰수나 자산 가치 부풀리기 등의 이익을 위한 상황을 방지하기 위한 것"이라고 설명했습니다.

새로운 규정이 매우 필요하다고 강조하며, 동탑(Dong Thap) 지역구의 팜 반 호아(Pham Van Hoa) 의원은 위반 행위에 대한 경매 참여 금지 기간이 6개월에 불과하다면 너무 짧으며 1년 이상으로 늘려야 한다고 말했습니다. "실제로 최근 번호판 경매에서 탄호아(Thanh Hoa) 주민들은 보증금을 포기하고 2~3개월 후 마치 게임처럼 다시 경매에 참여한 사례가 있었습니다."라고 호아 의원은 사례를 들며 제재가 충분히 억제력이 있어야 한다고 강조했습니다.

금지 행위와 관련하여, 응우옌 민 땀(꽝빈) 의원은 두 가지 행위를 추가할 것을 제안했습니다. 첫 번째는 경매 업계에서 자신 또는 소속 단체의 이익을 위해 압력을 행사하거나, 위협하거나, 불법 행위 또는 사회 윤리에 반하는 행위를 하는 것입니다. 두 번째는 경매 등록자로부터 경매 서류의 매매가, 보증금 및 기타 결정되고 합의된 비용 이외의 금전 또는 기타 이익을 수수하거나 요구하는 것입니다. 또한, 해당 행위를 수행하기 위해 제3자로부터 금전 또는 기타 이익을 수수하거나 요구하는 것입니다.

아직도 개인이 경매에 참여하는 것을 제한하는 규정이 있습니다.

경매 참여자의 권리에 대해 우려를 표명한 국회 법률위원회 부위원장 응우옌 쯔엉 장(닥농)은 초안의 조항을 인용하여 개인 및 단체가 법을 준수하지 않는 경매를 진행하는 것을 금지하고, 동시에 경매 참여자가 경매에 참여하기 위해 등록하는 것을 방해하거나 어렵게 만드는 행위를 금지한다고 밝혔습니다.

하지만 지앙 씨에 따르면, 이 두 가지 규정만으로는 법률에 따라 경매를 통해 매각해야 하는 많은 자산(토지 사용권, 국가 공공 자산 청산 경매 등)이 이행 과정에서 위반 사항이 있으면서도 처리할 수 없는 상황을 극복하기에 충분하지 않다고 합니다.

예를 들어, 자동차와 같은 공공 자산의 청산과 관련하여, 실제로 자동차가 만료되어 청산 절차에 회부되면 기관들은 종종 제대로 작동하는 자동차 10~20대를 개별적으로 수거하여 일괄 판매합니다. 국회 법제사법위원회 부위원장은 "이는 경매 참여를 희망하는 기관 및 개인의 참여 제한 금지 조항을 위반할 수 있습니다."라고 분석했습니다.

마찬가지로, 지앙 대표에 따르면, 토지법과 주택법 조항은 경우에 따라 토지 구획의 분할 및 매각을 허용하지만, 지자체마다 그 내용이 매우 다릅니다. 기반 시설이 완비된 토지 구획을 분할할 때, 10개 또는 20개의 구획을 동시에 모아 매각하는 지자체도 있습니다. 이는 경매 참여를 희망하는 단체와 개인의 참여를 제한하고 있습니다.

따라서 장 의원은 위와 같은 상황을 제한하기 위해 초안의 금지 조항을 더욱 구체적으로 명시할 필요가 있다고 제안했습니다. "공공 자산의 경매 및 사용권과 관련하여, 독립적인 기능을 가진 자산을 하나의 묶음으로 묶어 경매에 관심 있는 단체 및 개인의 참여를 제한하는 것을 금지하는 조항에 주의를 기울여야 합니다."라고 장 의원은 의견을 밝혔습니다.

투자신문 기자와의 추가 논의에서 닥농 대표는 하노이 자럼(Gia Lam)과 메린(Me Linh) 지역의 수백 개 토지가 가까운 시일 내에 경매될 것이라는 언론 보도를 인용했습니다. 투자자들이 경매에 참여하려면 1,000억 동(VND) 이상을 예치해야 하는 토지도 있습니다. 지앙(Giang) 씨는 "따라서 이번 법 개정안은 경매 자산의 누적을 제한하는 더욱 구체적인 규정을 마련해야 하며, 이는 경매에 관심 있는 사람들에게 어려움을 초래할 것입니다."라고 말했습니다.

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