저소득층이 주택 구매라는 '꿈'을 이루기 위해 겪는 병목 현상 해소

(Chinhphu.vn) - 9월 22일 오후 열린 주택 정책 및 부동산 시장 중앙 지도 위원회 회의에서 베트남 부동산 협회 회장인 응우옌 반 코이 씨는 저소득층이 주택을 구매할 수 있도록 병목 현상을 제거하기 위한 여러 가지 해결책을 공유했습니다.

정부는 많은 지침, 결의안, 정책 메커니즘을 발표했습니다.

급속한 도시화 속에서, 특히 근로자, 젊은 근로자, 저소득층을 위한 주택 수요는 베트남의 주요 과제 중 하나가 되고 있습니다. 수백만 명의 사람들이 안정적인 내 집 마련을 갈망하는 반면, 부동산 시장은 상업용 및 고급 주택에 집중되어 있는 경우가 많습니다.

이러한 상황에 직면하여 정부는 사회주택 개발을 장려하는 동시에 시장의 어려움을 해소하기 위해 여러 지침, 결의안, 그리고 정책 메커니즘을 발표했습니다. 그러나 가장 중요한 질문은 이러한 정책을 어떻게 실행하고, 적정 가격의 특정 아파트를 공급하며, 도움이 필요한 사람들에게 효과적으로 다가갈 수 있느냐는 것입니다.

최근 부동산 시장은 회복 조짐을 보이고 있습니다. 많은 사회주택 사업이 착공되었고, 일부 상품은 분양 및 운영에 들어갔습니다. 이는 당, 국가, 정부의 관심과 지역 및 기업의 노력을 보여줍니다. 동시에 산업용 부동산 부문도 안정적인 성장세를 유지하며 시장 발전의 동력이 여전히 남아 있다는 믿음을 강화하는 데 기여했습니다.

저소득층이 내 집 마련이라는 '꿈'을 이룰 수 있도록 병목 현상을 해소합니다. 일러스트 사진 출처: 호치민시 여성신문

주택 구매에 대한 사람들의 수요는 매우 큽니다.

그러나 베트남 부동산협회 회장 응우옌 반 코이(Nguyen Van Khoi) 씨에 따르면, 현재 부동산 시장은 수요와 공급의 불균형이 뚜렷하여 기업과 개인 모두에게 큰 어려움을 겪고 있습니다. 실제로 고급 주택을 중심으로 한 일련의 상업용 주택 프로젝트는 구매력 부족으로 재고가 쌓인 반면, 사회주택과 중저가 주택은 심각한 부족 현상을 겪고 있습니다. 이는 부동산 상품 구조의 불균형을 반영할 뿐만 아니라 대다수 국민의 주택 수요를 충족하는 데 어려움을 겪고 있습니다.

가장 우려되는 문제 중 하나는 주택 접근성입니다. 베트남 부동산 협회 회장 응우옌 반 코이 씨는 다음과 같이 분석했습니다. "월 평균 소득이 약 1,500만 동(VND)인 가구는 주택 구매를 고려할 수 있습니다. 하지만 현재 일반 소득이 월 1,000만 동(VND) 안팎으로 변동하는 상황에서 내 집 마련의 꿈은 거의 실현 불가능한 수준입니다. 소득과 주택 가격의 큰 격차로 인해 많은 사람들이 임대 기간을 연장해야 하는 상황이며, 삶의 안정에 대한 욕구는 점점 더 절실해지고 있습니다."

설문조사 결과에 따르면, 가계가 현재 대출 상품을 이용할 수 있다 하더라도 현재 소득 수준으로는 부채를 상환하는 데 20년 이상이 걸릴 것으로 예상됩니다. 이러한 장기 대출은 상당한 부담으로 작용하여 사람들의 삶의 질과 저축 능력에 직접적인 영향을 미칩니다.

주요 매듭

회의에서 응우옌 반 코이 씨는 실제로 발생하고 있는 병목 현상을 지적했습니다.

첫째, 토지 관리 및 배분과 관련하여 코이 씨에 따르면 토지는 가장 중요한 규제 수단입니다. 사회주택의 토지 배분을 직접 결정하는 단위는 지방자치단체입니다. 사회주택 사업에 토지가 부족하고 기반 시설에 대한 인센티브가 없다면 아파트 가격이 상승하여 근로자 소득과 큰 격차가 발생할 것입니다.

따라서 각 성·시에서는 도시개발계획에서 사회주택의 토지자금 목표, ^건평 , 아파트 수 등을 명확히 규정하고, 사업에 기반시설 지원 메커니즘을 적용하며, 사회주택 사업에 청정토지자금을 우선적으로 투입해야 합니다.

둘째, 금융 규제 도구에서 현재 기업 대출 금리는 연 6.4% 정도로 비교적 적정한 것으로 평가됩니다. 그러나 대출 기간이 너무 짧아 장기 프로젝트 수행 시 기업 부담이 큽니다. 따라서 10년 이상의 대출 기간을 고려할 수 있습니다.

주택 구매자에게는 현재 금리가 여전히 높아 부채 상환에 수십 년이 걸릴 수 있습니다. 따라서 많은 전문가들은 사회주택 대출 금리를 연 4% 정도로 낮추고 대출 기간을 연장하는 방안을 제시합니다. 시중은행이 우대 금리를 제공하기 어려울 경우, 지방 예산이 금리 일부를 지원하여 국민의 부담을 덜어줄 수 있습니다.

셋째, 원자재 비용 및 가격 투명성에 대한 내용입니다. 코이 씨는 최근 몇 년간 건설 자재 가격이 큰 폭으로 변동하여 프로젝트 비용에 직접적인 영향을 미쳤다고 강조했습니다. 이러한 상황에서 지방 당국은 3개월마다 건설 자재 가격을 정기적으로 공표하고 업데이트하며, 변동 기간에는 신속하게 가격을 조정합니다. 이를 통해 기업은 더욱 정확한 견적을 작성하고, 자본 초과를 방지하며, 사업 진행을 보장할 수 있습니다.

넷째, 중산층 주택 부문에 대한 정책 격차와 관련하여, 현실적으로 정책 메커니즘은 주로 사회주택과 고급 주택에 집중되어 있습니다. 반면, 중산층(월 1,500만 동/월 소득 계층에 적합한 주택)의 경우, 정책 메커니즘의 부재는 지속적인 시장 불균형으로 이어질 것이며, 사회주택에 대한 접근성이 아직 미흡한 중산층 근로자 집단을 소외시킬 것입니다.

V8 빌딩은 박닌성 동티엔 산업단지의 근로자를 위한 사회주택 프로젝트에 속합니다.

단기, 중기 및 장기 솔루션

코이 씨는 토지 자금의 우선순위를 정하는 것이 명확하고 우선적으로 시행되어야 한다고 생각합니다. "지방정부는 계획 및 계획에 사회주택의 토지 자금 목표, ^연면적 , 그리고 아파트 수를 명시해야 합니다. 사회주택 사업에 깨끗한 토지 자금을 마련하고 기반 시설을 지원하며, 구매자에게 은행 대출 금리를 지원하면 투입 비용을 절감하고 결과적으로 아파트 가격을 낮추는 데 도움이 될 것입니다."라고 코이 씨는 말했습니다.

신용 정책 솔루션 패키지와 관련하여, 코이 씨는 사회주택을 위한 연 4% 금리의 우대 신용 패키지를 설계하고, 대출 기간을 15~20년으로 유연하게 설정할 것을 제안했습니다. 프로젝트 개발 기업 또한 대출 기간을 10년 이상으로 연장하여 지원해야 합니다. 이를 통해 기업들은 안심하고 대출을 받을 수 있고, 국민들의 재정적 부담을 줄일 수 있습니다.

프로젝트의 내부 인프라 지원을 강조하는 현행 실질적 규정은 지방 정부가 프로젝트 외부 인프라에만 투자하도록 규정하고 있습니다. 따라서 베트남 부동산협회 회장은 지방 예산이 내부 도로, 상하수도 시스템, 조명 등 내부 인프라에 투자될 경우 아파트 가격이 크게 낮아질 것이라고 제안했습니다. 이는 사업 타당성을 높이는 실질적인 해결책입니다.

또한, 지방 당국은 3개월마다 건축 자재 가격표를 공개하고 가격 변동 시 신속한 조정을 위한 시스템을 갖추고 있습니다. 이러한 투명성은 증자 위험을 줄이고 기업과 국민 모두의 신뢰를 높이는 데 도움이 됩니다.

재고 프로젝트 전환과 관련하여, 코이 씨는 2007년부터 2012년까지의 시장 경험을 통해 상업용 프로젝트의 일부를 사회주택이나 일반 주택으로 전환하는 것이 재고를 해소하고 기존 인프라를 활용하는 데 도움이 되었음을 알 수 있었다고 밝혔습니다. 현재 상황에서는 보다 광범위한 시행을 위해 정부와 투자자 간의 구체적인 절차 지침과 위험 분담 메커니즘이 필요합니다.

코이 씨는 회의에서 강조하며, 국가주택개발기금이 조속히 설립되어야 하며, 현금뿐만 아니라 건설 부문에서도 시중은행과 기업의 참여를 장려하는 메커니즘이 마련되어야 한다고 말했습니다. 이 기금은 금리 지원, 사회기반시설 투자, 임대 및 임대 후 소유(rent-to-own) 방식의 사회주택 공급 확대에 있어 "지원" 역할을 할 것입니다.

"단일 기관만으로는 사회주택 문제 전체를 해결할 수 없습니다. 건설부 , 국가은행, 재무부, 그리고 지방자치단체 간의 긴밀한 협력이 필수적입니다. 또한, 각 주택 부문(상업용, 중형, 사회주택 등)에 적합한 신용 정책, 금리 체계, 세금 및 수수료는 투기와 낭비를 방지하는 데 도움이 될 것입니다. 또한, 토지 인센티브는 거시적 차원에서 논의되고 합의되어야 하며, 중복이나 책임 회피를 방지해야 합니다. 이러한 협력이 이루어지면 새로운 정책이 신속하게 실행될 수 있습니다."라고 코이 씨는 부문 간 협력 방안을 제안했습니다. 베트남 부동산협회 회장에 따르면, 이것이 결정적인 조건입니다.

코이 씨는 "기업들이 정부와 지방자치단체에 동참해 사회주택에 투자하고, 가격을 낮추고, 사회화를 시행하도록 촉구하는 것이 필요하다"고 덧붙였다.

일반적으로 이러한 솔루션은 당장의 어려움을 해결할 뿐만 아니라 지속 가능하고 균형 잡힌 부동산 시장을 형성하는 데 기여하며, 더 중요한 것은 수백만 명의 베트남 국민에게 주택을 제공합니다.

박닌 - 사회주택 개발의 밝은 희망 중 하나

2024년 박닌성은 전국 사회주택 개발의 선도 지역 중 하나로 평가받고 있습니다. 건설부의 목표에 따르면, 박닌성은 2024년까지 약 10,500호의 아파트를 완공해야 합니다.

2024년 말까지 박닌은 10개 프로젝트를 가동하고 일부 완료하여 7,000채 이상의 아파트를 공급할 예정이며, 동시에 수만 채 규모의 아파트를 공급하는 수십 개의 다른 프로젝트도 시행할 예정입니다.

이는 지역 사회가 2021~2025년 기간의 목표를 기본적으로 달성하는 데 도움이 되는 중요한 진전이며, 2030년까지 100만 개의 사회주택 건설 프로젝트를 시행하는 데 있어 "밝은 지역"으로서의 역할을 확고히 하는 것입니다.

이러한 목표를 달성하기 위해 박닌성은 여러 가지 동시적 해결책을 적용했습니다. 박닌성은 토지 기금을 적극적으로 검토하고 보충하여 도시 지역 사업에 총 면적의 20%를 사회주택에 할당하도록 했습니다. 부지 정리 작업도 가속화되었고, 행정 절차도 간소화되었으며, 각 사업의 어려움을 해소하기 위한 운영위원회도 설립되었습니다.

박닌성은 투자자를 유치하기 위해 계획 및 프로젝트 목록을 공개하는 한편, 사회주택이 적합한 수혜자에게 전달되도록 검사를 강화하고 있습니다.

이러한 솔루션을 통해 박닌은 2030년까지 아파트 135,000호 ​​공급을 목표로 공급을 확대할 수 있는 기반을 마련했습니다.

지앙 오안

출처: https://baochinhphu.vn/thao-cac-nut-that-de-nguoi-thu-nhap-thap-cham-duoc-giac-mo-mua-nha-102250922194005824.htm