하노이 '작은 희망의 빛', 칸호아성 빌라 5채 매립, 아파트 가격 하락, 투자자들은 왜 여전히 주저하는가?

아파트 가격 하락에도 투자자들은 여전히 주저하고 있고, 칸호아는 바오다이 궁 유적지에 5개 빌라를 위한 토지를 회수했으며, 교외 토지가 다시 구획되어 인기가 높아지고 있다는 것이 최신 부동산 뉴스입니다.

최신 부동산 소식: 하노이 외곽 지역의 토지 분할 및 구획 정리가 한 달간 "풀린" 후, 매수 희망자들이 늘어나고 있습니다. (사진: N.Le)

투자자들은 아파트 가격이 아쉽지만 여전히 손실 광고에 "두려움"을 느낀다.

최근 시장에는 아파트를 손해보거나 가격을 인하한다는 정보가 끊임없이 쏟아지고 있습니다. 구 9군(현 투득시)의 약 300헥타르 규모의 도심 지역에 있는 일부 아파트가 저렴한 가격에 매물로 나오고 있습니다. 약 54제곱미터 면적의 투룸 아파트는 2년 전 30억 동 이상에 매입했지만, 현재는 약 27억 동에 매물로 내놓을 예정입니다. 또는 2군 재개발 구역의 아파트의 경우, 집주인은 80제곱미터 면적에 약 25억 동에 매물로 내놓을 예정입니다.

많은 사람들이 임대 아파트를 소유하여 장기적인 수입원을 확보할 수 있는 기회를 잡고 싶어 합니다. 하지만 현금 흐름과 투자 효율성 문제로 인해 주저하는 경우가 많습니다.

계산에 따르면, 약 27억 VND에 아파트를 매입할 경우, 원금과 이자의 유예 기간이 만료된 후 투자자는 매달 약 2,200만~2,300만 VND를 지불해야 합니다. 매입 후 임대할 경우, 임대료는 월 500만~600만 VND 정도로 이자 비용을 충당하기에는 턱없이 부족합니다. 이로 인해 많은 사람들이 결정을 망설이고 있습니다.

현재 호치민시의 아파트 평균 가격은 m²당 약 6천만~7천만 동입니다. 반면, 저가 주택과 사회주택 부문은 공급이 부족합니다. 아파트 가격은 상승하는 반면 임대료는 회복세에 그쳐, 최근 이러한 유형의 주택 수익률은 크게 개선되지 않았습니다.

시장조사기관 조사에 따르면, 호치민시의 아파트 임대 수익률은 2023년 1분기에 연 4.4%에 그쳐 2019년 5.9%보다 크게 낮았습니다. 팬데믹의 영향으로 지난 3년(2020~2022년) 동안 연 4.9%로 떨어졌다가 4.1%를 유지하다가 최근에야 상승했습니다.

금리는 사람들이 부동산을 구매할 때 현재 시장의 장벽 중 하나입니다. 예전에는 연 10% 정도였던 금리가 지금은 연 13~14% 정도로, 대출을 받기가 쉽지 않습니다.

DKRA 그룹 컨설팅 서비스 및 프로젝트 개발 이사인 보 홍 탕 씨는 현재 아파트 분양 시장에서는 가격 인하와 손실이 발생하고 있으며, 많은 2차 매물들이 30%까지 할인된 가격에 거래되고 있다고 말했습니다. 하지만 재정적 잠재력과 현금 유동성을 갖춘 사람들에게는 높은 할인율, 좋은 임대 입지, 그리고 증가하는 수요를 가진 부동산을 활용할 수 있는 기회가 있습니다.

금융 레버리지를 활용하고 은행에서 대출을 받아야 하는 사람들에게는 상황이 정반대입니다. 현재 임대료는 안정적이고 상승 추세이며, 평균 수익률은 연 4~5% 정도이지만 은행 금리는 연 13~14%입니다.

당연히 대출 이자를 충당하기에는 수익이 충분하지 않습니다. 따라서 투자자들이 재무 레버리지를 활용한다면, 현재 시점에서 임대 아파트를 매수하는 것은 매력적이지 않습니다. 향후 아파트 가격이 상승할 가능성이 있지만, 현재로서는 재정적 부담이 매우 큽니다.

같은 견해를 가진 남부 지역 Batdongsan.com 의 딘 민 투안 이사는 임대 아파트에 투자할 때 투자자는 아파트 가격이 연간 얼마나 상승할 수 있는지, 그리고 은행 금리 대비 임대 수익률이 어느 정도인지 고려해야 한다고 분석했습니다. 시장이 호황일 때(2018~2020년) 아파트 가격은 연 10~15% 상승할 수 있습니다. 2021~2023년까지 아파트 가격의 평균 상승률은 연 8% 정도로 큰 변동이 없을 것입니다. 2차 아파트의 경우 가격 상승률은 연 3~4%에 그칠 것으로 예상됩니다.

투안 씨에 따르면 현재 시장은 두 가지 다른 추세를 보이고 있습니다. 즉, 1차 아파트는 가격이 오르는 반면, 2차 아파트는 손해를 보고 매매되고 있다는 것입니다.

2차 거래 프로젝트는 여전히 m²당 5천만~6천만 동(VND) 정도의 가격을 책정하고 있지만, 할인 정책과 빠른 상환을 통해 가격을 적정 수준으로 조정하는 경우가 많습니다. 이 그룹의 임대 수익률은 예상 수준(연 6% 정도)까지 상승하지 않았고, 은행 대출 이자보다 여전히 낮으며, 대출 이자 부담이 큽니다. 따라서 신규 임대 목적으로 아파트를 구매하는 투자자의 경우, 매력적인 투자처를 찾기가 어렵습니다. 투안 씨는 "시장에서 가장 어려운 것은 대출 자금을 확보하는 것이며, 현 단계에서 대출 자금을 확보하는 것은 매우 어렵습니다."라고 말했습니다.

결론적으로 투안 씨는 분양 및 임대가 완료된 아파트의 경우 임대료가 상승할 것이라고 말했습니다. 투자 목적으로 아파트를 매수하는 투자자는 자본금과 이자 문제를 고려해야 합니다.

교외 토지, '분할' 해제 후 거래 활발

Vietnamnet 에 따르면, 한 달간 구획 정리 및 분리가 "풀린" 하노이 외곽 지역의 토지가 매수에 관심 있는 고객들을 끌어들이기 시작했습니다. 설문조사에 따르면 대부분의 고객은 등기부등본이 있고, 법적 지위가 명확하며, 10억~15억 동(VND) 가격대의 토지에만 관심이 있는 것으로 나타났습니다.

EZ 부동산 투자개발 주식회사(EZ Property)의 팜 득 또안(Pham Duc Toan) 대표이사는 하노이에서 토지 재분할 및 분할을 허용한다는 소식이 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것이라고 평가했습니다. 비록 강력하지는 않지만, 특히 토지 부문에서 시장 개선을 위한 "추진력"이 될 것입니다.

부동산은 '병들어' 있으며, 시장을 더욱 어렵게 만드는 장벽을 만들어서는 안 됩니다. 작은 필지로 분할하면 실제 주택 수요가 있는 대다수 사람들의 요구를 충족할 수 있을 것입니다.

그러면 부동산 사업에도 더 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 특히 토지 분할이 이루어지면 시장에서 거래가 활발해지고, 국가도 양도세를 징수할 수 있을 것입니다."라고 토안 씨는 말했습니다.

이 사람에 따르면, 투리엠, 하동, 동안, 메린 등의 지역은 사람들이 땅을 많이 소유하고 있기 때문에, 그 땅을 나누면 시장에 좋은 공급이 생길 것이라고 합니다.

하노이가 토지 분할과 구획을 재개한 이후 부동산 시장에 긍정적인 영향이 미쳤다고 평가한 SGO Homes 부동산 투자 및 개발 주식회사의 대표이사인 레딘충 씨는 교외 시장에서 거래가 재개되었다고 말했습니다.

뗏(Tet) 이전과 비교했을 때, 이 시장은 투자자들의 관심을 받기 시작했으며, 특정 거래가 활발하게 이루어지고 있습니다. 기본적으로 인구 밀도가 높고 주택 수요가 많은 지역에 집중되어 있습니다. 랑호아락(Lang Hoa Lac)과 같이 도시 개발 방향으로 장기 투자 수요가 있는 지역은…

정 씨는 "구획의 세분화와 분리는 실제 소비자 관점에서 시장 회복에 도움이 되며, 더 많은 대상에게 적합한 가치를 창출합니다. 동시에 부동산 시장 회복의 원동력이자 전반적인 영향이기도 합니다."라고 말했습니다.

공급이 부족해 투자자들의 상품 판매가 거의 불가능한 상황에서, 정 씨는 구획을 나누고 세분화하면 시장에 더 많은 상품 공급원이 생길 것이라고 말했습니다. 시장에 상품이 더 많아지면 거래도 활발해질 것입니다.

정 씨는 토지 가격과 관련해 현실적으로 시장 가격은 정점에 비해 여전히 하락하고 있으며, 약 15~20% 정도 하락하고, 어떤 지역은 30%까지 하락한다고 말했다.

정 씨는 "이제 공급과 수요가 좋은 상품을 찾을 수 있는 기회, 생계를 위해 구매할 수 있는 기회가 생긴 시기입니다."라고 덧붙였다.

정 씨는 올해 말까지 토지 시장에 대해 논평하면서, 예전처럼 '뜨겁다'거나 '열광적인' 이야기가 나올 가능성은 낮다고 말했습니다.

Batdongsan.com.vn 북부 지역 영업 이사인 레 딘 하오 씨는 토지 분할을 다시 허용하는 것이 하노이 토지 시장에 "작은 희망의 빛줄기"가 될 것이라고 평가했습니다.

하오 씨에 따르면, 토지 시장이 보다 지속 가능하게 발전하려면 행정 센터, 산업 단지, 프로젝트, 대학 등을 하노이 외곽으로 이전하는 것을 촉진하는 등 더 많은 지원이 필요하다고 합니다.

그와 함께 서쪽의 호아락, 쑤언마이와 홍강 북쪽의 메린, 속썬, 동안과 같은 위성 도시 지역에 더 많이 투자하세요.

특히 하오 씨는 시장에는 더 적합한 이자율을 제공하는 부동산 대출 상품이 필요하다고 말했습니다.

하오 씨는 "대출 금리는 평균 11~13%가 아닌 10% 미만입니다. 동시에 투기성 부동산보다는 생산 및 사업에 투입되어 현금 흐름을 창출하는 부동산에 대한 대출을 우선적으로 고려해야 합니다."라고 의견을 밝혔습니다.

칸호아: 바오다이 궁전 유적지 5개 빌라 부지 공식 회수

칸호아성 인민위원회는 나트랑시 빈응우옌구에 있는 바오다이 럭셔리 리조트 프로젝트의 유물 빌라 5곳의 토지를 회수하기로 결정했습니다.

2023년 5월 19일자 결정 제1125/QD-UBND에서, 칸호아성 인민위원회 부위원장인 레 후 황은 칸하 투자 주식회사가 바오다이 럭셔리 리조트 프로젝트를 건설하기 위해 임대받은 바오다이 유적 빌라 5채의 토지 9,209.4제곱미터를 회수하기로 서명했습니다.

Toàn cảnh khu di tích lầu Bảo Đại. (Ảnh: BXD)

바오다이궁 유적지의 전경. (사진: BXD)

이 5개 유적 빌라의 토지 면적은 회수 후 법률 규정에 따라 관리를 위해 칸호아 유적 보존 센터에 인계될 예정입니다.

칸호아성 인민위원회의 토지 취소 결정에 따라, 칸호아 토지등록사무소는 칸하 투자 주식회사가 법률 규정에 따라 프로젝트 서류를 수정할 수 있도록 프로젝트 토지 사용권 증명서를 취소하고 재발급하는 업무를 담당합니다.

바오다이 궁전 유적지는 나트랑 만에 위치하고 있으며, 2005년 문화정보부에서 지정한 국가급 명승지입니다.

2013년, 칸호아성 인민위원회는 바오다이궁 유적지의 1/500 세부 계획을 승인하고 토지 이용 계획을 지역적으로 조정하는 결정을 내렸습니다.

이후, 칸하 투자 주식회사는 바오다이 궁전 유적지 등의 토지를 할당받아 바오다이 나트랑 리조트 프로젝트를 시행하게 되었습니다.

바오다이 궁전 유적지는 12헥타르가 넘는 면적으로, 1923년 프랑스가 칸롱산에 건설하여 해양학자들이 거주하는 공간으로 활용했습니다. 1940년부터 1945년까지 바오다이 국왕과 남프엉 왕비가 이곳에서 휴식을 취하곤 했는데, 이 때문에 바오다이 궁전이라는 이름은 그 당시부터 유래되었습니다.

레드북 개인정보 변경 프로필

건설신문 에 따르면, 응우옌 티 투 후옌(하이즈엉) 씨 부부의 토지 사용권 및 토지 관련 자산 증명서에 기재된 정보는 모두 시민 신분증입니다. 현재 두 사람 모두 신분증을 변경하여 사용하고 있습니다.

후옌 씨는 토지등기소 지점에서 담보대출을 등록하려면 남편과 함께 토지사용권증에 있는 주민등록증 정보를 수정해야 합니까? 주민등록증 정보를 수정해야 하는 경우 절차는 어떻게 됩니까?

천연자원환경부는 이 문제에 대해 다음과 같이 대응했습니다.

발급된 증명서에 기재된 법인, 주민등록번호, 시민등록번호, 주소 등의 정보 변경에 대한 확인은 토지 이용자와 토지에 부착된 자산의 소유자의 요구에 따라 토지등기소 또는 토지등기소 지부에서 이루어집니다.

제출된 서류는 지적 기록을 규제하는 천연자원환경부의 2014년 5월 19일자 회람 제24/2014/TT-BTNMT 제9조 16항(2021년 6월 30일자 회람 제09/2021/TT-BTNMT 제2조 1항에서 수정 및 보완)의 규정에 따라 시행되며, 여기에는 다음이 포함됩니다.

"a) 양식 09/DK에 따른 토지 및 토지에 부착된 자산의 변경 사항 등록 신청;

b) 발급된 인증서의 원본

c) 신규 신분증 사본, 신규 군인 신분증 사본, 신규 시민 신분증 사본 또는 호구부 사본, 증명서에 기재된 사람의 개인 정보가 변경된 경우에는 개인 변경을 증명하는 기타 서류.

천연자원환경부는 그녀가 알아야 할 정보를 제공합니다.

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