호치민시는 토지 가치 평가의 기준으로 비용과 이익의 비율을 확정합니다.

이는 호치민시 부동산 프로젝트의 잉여금법을 사용하여 토지 가격을 결정하는 중요한 기준 중 하나입니다.

호치민시는 토지 가치 평가의 기준으로 비용과 이익의 비율을 확정합니다.

이는 호치민시 부동산 프로젝트의 잉여금법을 사용하여 토지 가격을 결정하는 중요한 기준 중 하나입니다.

호치민시 인민위원회 부위원장인 부이 쑤언 꾸엉은 방금 49/2025 결정에 서명하고 발표했습니다. 이 결정은 개발 수익을 형성하는 요소, 잉여금법에 따라 구체적인 토지 가격을 결정할 때 개발 비용을 추산하는 요소, 도시의 토지 가격을 결정할 때 토지 가격에 영향을 미치는 요소를 규정하고 있습니다.

투자자 이익은 총 건설 투자 비용의 15%에 해당

개발 비용 추정 요소의 경우, 사업 비용을 결정하기 위해 백분율(%)을 제공하기로 결정했습니다. 여기에는 이자 비용, 자본을 고려한 투자자 이익, 프로젝트 유형의 동일한 주요 토지 이용 목적을 가진 프로젝트 그룹에 대한 사업 위험이 포함됩니다.

시는 고층 주택, 타운하우스, 빌라, 토지 구획, 토지 매매, 산업단지, 산업 클러스터, 사무실, 상업 서비스, 호텔 등 각 부문을 세부적으로 구분합니다. 각 프로젝트 유형에 따라 용적률 규정이 상이합니다.

이자 비용, 자본 및 사업 위험을 고려한 투자자 수익은 총 건설 투자 비용에 15%를 곱하여 계산됩니다. 사진: Le Toan

구체적으로, 마케팅, 광고 및 판매 비용은 모든 세그먼트의 총 수익의 2%로 계산됩니다.

관리 및 운영 비용은 총 임대료 수입의 15%로 적용되며, 고층 주택 프로젝트, 산업단지 및 산업 클러스터 투자 프로젝트, 오피스, 상업 및 서비스 투자 프로젝트에 적용됩니다. 특히 타운하우스 및 빌라 프로젝트, 재개발 및 토지 매각 프로젝트의 경우, 이 세율은 총 임대료 수입의 5%로 적용됩니다.

특히, 이자비용, 자본을 고려한 투자자 이익, 사업 위험은 총 건설 투자 비용, 사업 비용, 토지 사용권 가치에 15%를 곱하여 계산됩니다. 이 비율은 위의 모든 부문에 적용됩니다.

호텔, 의료, 교육 , 스포츠 투자 프로젝트 또는 특수한 성격을 지닌 프로젝트의 경우, 토지가격 결정을 시행하는 기관은 마케팅, 광고, 판매 비용, 운영 관리 비용, 대출 이자 비용, 자본, 사업 위험 및 기타 비용을 고려한 투자자 수익의 비율을 토지가격 계획 개발에 대한 설명 보고서에 제시하여 해당 토지가격 평가 위원회가 고려하고 결정할 수 있도록 해야 합니다.

첫해에 판매되지 않은 프로젝트

개발 수익을 형성하는 요소에 관해서도 결정 제49/2025호는 각 부문의 판매 시작 시점, 판매 기간 및 판매 비율을 규정하고 있습니다.

다만, 이 비율은 투자정책서 또는 투자사업 시행을 위한 입찰서류, 투자사업 승인 또는 수락에 관한 결정에서 매각시기, 제품 및 서비스 판매 및 거래 개시시기를 명시하지 아니한 경우, 그리고 세부건설계획 승인에 관한 결정에서 입주율을 명시하지 아니한 경우에만 적용됩니다.

따라서 판매 시작일은 프로젝트 첫 해부터이며, 판매 비율은 지하 면적을 포함한 건설 면적에 따라 할당됩니다.

분양 기간 및 분양률과 관련하여, 건축 연면적 5만m² 미만의 고층 주택 사업은 2년간 분양 기간을 두고, 1년차 분양률은 40%, 2년차 분양률은 60%입니다. 100세대 미만 타운하우스 및 빌라 사업과 200필지 미만 필지 분할 분양 사업은 1년 내 분양률이 100%입니다.

판매 기간이 4~5년 이상이며 첫 해에는 판매가 허용되지 않는 대규모 프로젝트는 다음과 같습니다. 건축 연면적 15만m² 이상 규모의 고층 주택 프로젝트, 제품 수 1,000개 이상의 타운하우스 및 빌라 프로젝트.

사무실, 상업 및 서비스 투자 프로젝트의 경우, 사무실 용도의 입주율은 75%이고, 상업 용도의 입주율은 70%입니다.

호텔, 의료 , 교육, 문화, 스포츠 또는 특수사업에 대한 투자사업의 경우 토지가격 결정을 시행하는 기관은 토지가격계획 개발설명서에 개발수입을 추산하기 위한 기타 요소를 제시하여 해당 토지가격평가위원회가 이를 고려하고 결정할 수 있도록 하여야 한다.

잉여금법은 토지이용계획 및 관할기관의 승인을 받은 상세건설계획에 따라 가장 효과적인 토지이용(토지이용계수, 건축밀도, 건축물의 최대층수)을 기준으로 해당 토지 또는 토지면적의 총추정개발비용에서 총추정개발수입을 뺀 금액을 산정하여 시행합니다.

토지 구획 또는 토지 면적의 총 개발 수익은 양도 가격, 토지 임대 가격, 건물 임대 가격, 제품 및 서비스 사업 가격, 프로젝트 실행 기간 동안의 양도 가격 변동, 토지 임대 가격, 건물 임대 가격, 제품 및 서비스 사업 가격, 판매 시간, 판매 시작 시간, 제품 및 서비스 사업, 판매율, 점유율을 포함한 기타 수익 형성 요소에 대한 추정치를 기반으로 결정됩니다.

이전가격, 토지임대가격, 건물임대가격을 징수할 수 없는 경우에는 상품 및 서비스의 사업가격을 적용합니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-chot-ty-le-phan-tram-cac-chi-phi-loi-nhuan-lam-co-so-dinh-gia-dat-d259169.html