Welche Verantwortung tragen Immobilienprojektinvestoren?

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Neue Verantwortung für Immobilienprojektinvestoren

Im Gespräch mit der Zeitung Kinh te & Do thi über die neuen Verantwortlichkeiten von Immobilienprojektinvestoren erklärte Rechtsanwalt Pham Thi Bich Hao, Direktor der Duc An Law Company Limited, dass es gemäß Artikel 17 des Gesetzes über das Immobiliengeschäft nicht zulässig sei, andere Organisationen oder Einzelpersonen mit der Unterzeichnung von Anzahlungsverträgen, dem Kauf, Verkauf, der Übertragung, dem Mietkauf von Häusern, Bauarbeiten, der Bebauung von Grundflächen bei Bauarbeiten oder Landnutzungsrechten mit technischer Infrastruktur bei Immobilienprojekten zu beauftragen. Diese Regelung soll Verstöße bei autorisierten Einheiten zur Unterzeichnung von Anzahlungs- und Übertragungsverträgen verhindern.

Das Gesetz über Immobiliengeschäfte aus dem Jahr 2023 schreibt vor: Die Anzahlung für den Kauf zukünftiger Häuser darf 5 % des Verkaufspreises nicht übersteigen. — Das Gesetz über Immobiliengeschäfte aus dem Jahr 2023 schreibt vor: Die Anzahlung für den zukünftigen Hauskauf darf 5 % des Verkaufspreises nicht übersteigen.

Gleichzeitig müssen der Bau von Häusern, Bauarbeiten und die technische Infrastruktur sowie die soziale Infrastruktur des Projekts der detaillierten Planung, dem genehmigten Entwurf, der Baugenehmigung und der Investitionsgenehmigung der zuständigen staatlichen Stellen entsprechen und den Baunormen entsprechen. Diese neue Regelung im Vergleich zum Immobiliengesetz von 2014 soll auch verhindern, dass einige Investoren Häuser bauen, die nicht den genehmigten Entwürfen und Baugenehmigungen entsprechen.

Das Gesetz über Immobiliengeschäfte 2023 (bestehend aus 10 Kapiteln und 83 Artikeln) tritt am 1. Januar 2025 in Kraft und ersetzt das Gesetz über Immobiliengeschäfte 2014.

Einige neue Bestimmungen zur Zahlung von Mietkaufverträgen für Häuser und künftige Bauvorhaben gemäß Absatz 2, Artikel 25 des Immobiliengesetzes 2023: Die Zahlung von Mietkaufverträgen für Häuser und künftige Bauvorhaben erfolgt in mehreren Raten. Die erste Rate darf 30 % des Vertragswerts einschließlich der Anzahlung nicht übersteigen. Die weiteren Raten müssen dem Baufortschritt bis zur Übergabe des Hauses und der Bauvorhaben an den Mieter entsprechen. Die Gesamthöhe der Vorauszahlung an den Vermieter darf jedoch 50 % des Wertes des Mietkaufvertrags für Häuser und künftige Bauvorhaben nicht übersteigen. Der verbleibende Betrag wird als Miete berechnet, die innerhalb einer bestimmten, im Vertrag vereinbarten Frist an den Vermieter zu zahlen ist.

Neue Punkte im Gesetz über Immobiliengeschäfte in Artikel 29 zu den Anforderungen für den Handel mit Landnutzungsrechten mit technischer Infrastruktur in Immobilienprojekten. Demnach müssen Immobilienprojekte mit Landnutzungsrechten mit technischer Infrastruktur, die in Betrieb genommen werden, die folgenden Anforderungen erfüllen:

Die in Artikel 11 dieses Gesetzes festgelegten Anforderungen: Die Investition in den Bau technischer Infrastruktur muss gemäß der genehmigten Detailplanung abgeschlossen sein und der Projektfortschritt muss von den zuständigen staatlichen Stellen gemäß den Bestimmungen des Baugesetzes, des Städteplanungsgesetzes und des Investitionsgesetzes genehmigt sein. Die Bereitstellung von Strom, Wasserversorgung, Abwasserentsorgung, Müllabfuhr und Abwasserbehandlung muss sichergestellt sein. Vor der Übertragung, Verpachtung oder Unterverpachtung von Landnutzungsrechten muss der Anschluss an das gemeinsame Infrastruktursystem des Gebiets sichergestellt sein. Die Übertragung, Verpachtung oder Unterverpachtung von Landnutzungsrechten mit technischer Infrastruktur muss mit den Investitionszielen und dem Inhalt des von den zuständigen staatlichen Stellen genehmigten Investitionsprojekts im Einklang stehen.

Wichtige Neuerungen für Transaktionsbeteiligte

Laut Rechtsanwalt Pham Thi Bich Hao ist im Immobiliengesetz von 2023 hinsichtlich der Kautionsregelungen im Wohnungsbau und bei zukünftigen Bauarbeiten Folgendes festgelegt: Um die wahre Natur der Kaution sicherzustellen und gleichzeitig die Risiken für den Käufer bzw. Mieter, der oft die schwächere Partei ist, zu begrenzen, darf die Kaution für den zukünftigen Kauf eines Hauses 5 % des Verkaufspreises nicht übersteigen.

Das aktuelle Gesetz über Immobiliengeschäfte aus dem Jahr 2014 regelt die Hinterlegung von Einlagen beim Kauf, Verkauf oder der Vermietung künftiger Immobilien nicht ausdrücklich.

Gemäß den neuen Bestimmungen in Absatz 5, Artikel 23 des Gesetzes über das Immobiliengeschäft 2023 lautet der Inhalt wie folgt: Investoren in Immobilienprojekte dürfen von Kunden nur dann Anzahlungen in Höhe von höchstens 5 % des Verkaufspreises, des Mietkaufpreises von Häusern, Bauarbeiten und der Baugrundfläche bei Bauarbeiten verlangen, wenn die Häuser und Bauarbeiten alle Bedingungen für die Inbetriebnahme gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes erfüllen. In der Anzahlungsvereinbarung müssen der Verkaufspreis, der Mietkaufpreis von Häusern, Bauarbeiten und die Baugrundfläche bei Bauarbeiten klar angegeben sein.

Demnach dürfen Investoren in Immobilienprojekte nur Anzahlungen von höchstens 5 % des Verkaufspreises, des Mietkaufpreises von Häusern und künftigen Bauarbeiten verlangen, wenn sie die Voraussetzungen für die Aufnahme ihrer Geschäftstätigkeit erfüllen.

Aus der Anzahlungsvereinbarung müssen der Verkaufspreis, der Mietkaufpreis des Hauses, das Bauvorhaben und die Grundfläche des Bauvorhabens klar hervorgehen.

Zukünftige Wohnungs- und Bauarbeiten können nur dann in die Tat umgesetzt werden, wenn eines der folgenden Dokumente über Landnutzungsrechte vorliegt: Baugenehmigung, Mitteilung über den Baubeginn, Dokumente über die Abnahme der fertiggestellten technischen Infrastruktur usw.

Erweiterung der Rechte vietnamesischer Investoren im Ausland

Rechtsanwalt Pham Thi Bich Hao sagte, dass ein weiterer wichtiger neuer Punkt des Gesetzes über Immobiliengeschäfte von 2023 die Änderung der Vorschriften in Bezug auf Form und Umfang der Immobiliengeschäfte von im Ausland lebenden Vietnamesen sei.

Gemäß Artikel 10 sind die Subjekte, denen die Geschäftstätigkeit gestattet ist, im Ausland lebende Vietnamesen, die gemäß den Bestimmungen des Staatsangehörigkeitsgesetzes vietnamesische Staatsbürger sind und nach Vietnam einreisen und Immobiliengeschäfte in der von inländischen Organisationen und Einzelpersonen, die Immobiliengeschäfte tätigen, vorgeschriebenen Form tätigen dürfen. Im Ausland lebende Vietnamesen, die gemäß den Bestimmungen des Staatsangehörigkeitsgesetzes keine vietnamesischen Staatsbürger sind, dürfen nach Vietnam einreisen und Immobiliengeschäfte in den folgenden Formen tätigen:

Investitionen in den Bau von Häusern und Bauarbeiten im Zusammenhang mit Landnutzungsrechten zum Verkauf, zur Pacht oder zum Mietkauf im Rahmen von Immobilienprojekten müssen der im Landgesetz vorgeschriebenen Form, dem Zweck und der Dauer der Landnutzung entsprechen;

Investitionen in den Bau technischer Infrastruktur in Immobilienprojekten zum Zweck der Übertragung, Vermietung und Untervermietung von Landnutzungsrechten mit technischer Infrastruktur müssen der im Landrecht vorgeschriebenen Form, dem Zweck und der Dauer der Landnutzung entsprechen;

Formen des Immobiliengeschäfts gemäß Punkt d und Punkt g, Absatz 1 dieses Artikels.

„Im Vergleich zum aktuellen Gesetz zum Immobiliengeschäft enthält das neue Gesetz detailliertere Vorschriften zu den Immobiliengeschäftsformen von im Ausland lebenden Vietnamesen und erweitert die Rechte von im Ausland lebenden Vietnamesen als Investoren, Kapital für den Immobilienmarkt anzuziehen“, sagte Rechtsanwalt Pham Thi Bich Hao.

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