Soll ich weiteres Land in den Vororten kaufen, wenn ich bereits drei Grundstücke besitze?

Experten raten, den Kauf von Grundstücken in Vororten sorgfältig zu prüfen, da die Vermögensvielfalt abnimmt, wenn man bereits zwei Häuser in der Innenstadt und ein Grundstück auf dem Land besitzt.

Ich bin 38 Jahre alt, meine Frau ist 33 Jahre alt. Wir haben ein fünfjähriges Kind und sie erwartet unser zweites Kind. Ich bin der einzige, der in der Familie arbeitet. Meine Frau bleibt zu Hause und kümmert sich online um ihre Angelegenheiten, hauptsächlich um den Haushalt. Mein Einkommen aus einem festen Job beträgt etwa 100–120 Millionen VND pro Monat, und die Familienausgaben belaufen sich auf etwa 50 Millionen.

Derzeit besitze ich zwei Häuser in der Innenstadt, jedes im Wert von etwa 6–7 Milliarden VND. Die Miete beträgt jeweils 12 Millionen VND pro Monat, was insgesamt 24 Millionen VND ergibt. Die ganze Familie mietet eine Wohnung für 13 Millionen VND pro Monat. Außerdem besitze ich ein Grundstück auf dem Land im Wert von etwa 1 Milliarde VND und Ersparnisse in Höhe von 2 Milliarden VND.

Die Sparzinsen sind niedrig, deshalb möchte ich dieses Jahr 2 Milliarden Ersparnisse abheben und investieren. Weiteres kann ich mir zu guten Zinsen bei ausländischen Banken leihen (3 Jahre festgeschrieben mit 7-8% p.a. Zinsen) und die Schulden monatlich auf Basis des Restbetrags zurückzahlen.

Ich arbeite hauptsächlich für ein Gehalt, bin nicht gut im Geschäft, kann Risiken in einem relativ akzeptablen Maß eingehen und kenne mich nicht gut mit dem Immobilienmarkt, z. B. mit Grundstücken in Vororten, aus. Bisher habe ich hauptsächlich genug Geld gespart, um Häuser in der Innenstadt zu kaufen und zu vermieten. Ich habe gehört, dass dieses Jahr ein guter Zeitpunkt für Investitionen in Grundstücke in Vororten ist, unter der Bedingung, dass die Investition langfristig (3-5 Jahre) erfolgen muss. Ich befürchte jedoch, dass das zweite Immobiliensteuergesetz bald verabschiedet wird. Besitzer vieler Immobilien wie ich werden dann hohe Steuern zahlen müssen.

Holen Sie sich in naher Zukunft Expertenrat zur geeigneten Anlagerichtung.

Thien Son

Immobilien im östlichen Teil von Ho-Chi-Minh-Stadt, Thu Duc City, November 2023. Foto: Quynh Tran

Berater:

Mit den oben genannten Informationen werde ich Ihnen einige Analysen und Ratschläge geben, die Ihnen einen Überblick über die finanzielle Situation Ihrer Familie verschaffen. Auf dieser Grundlage können Sie geeignete Investitionsentscheidungen treffen.

Analysieren wir zunächst die finanzielle Situation Ihrer Familie. Das Gesamteinkommen Ihrer Familie beträgt durchschnittlich etwa 110 Millionen VND pro Monat, die Mieteinnahmen aus zwei Häusern betragen 24 Millionen. Die gesamten Familienausgaben belaufen sich auf etwa 50 Millionen VND pro Monat (unter der Annahme, dass darin die Wohnungsmiete von 13 Millionen, die Grundbedürfnisse und Sozialleistungen enthalten sind). Der monatliche Überschuss der Familie beträgt somit 84 Millionen VND pro Monat.

Ihre Familie verfügt mit einer Quote von bis zu 63 % über einen recht guten Überschuss. Mit dem Eintritt des älteren Kindes in die erste Klasse und der Aufnahme eines neuen Familienmitglieds steigt jedoch der finanzielle Bedarf, insbesondere an Ausbildungs- und Gesundheitskosten. Dies erfordert mehr Flexibilität und eine detaillierte Planung, um die finanzielle Sicherheit der Familie langfristig zu gewährleisten.

Als nächstes bewerten wir das aktuelle Vermögensportfolio. Zwei Häuser in der Innenstadt im Wert von 12 Milliarden, Grundstücke auf dem Land im Wert von 1 Milliarde, Ersparnisse im Wert von 2 Milliarden. Das Gesamtvermögen beträgt derzeit 15 Milliarden und keine Schulden.

Ihre Familie verfügt derzeit über ein beträchtliches Vermögensportfolio, das sich hauptsächlich auf Immobilien (87 %) konzentriert. Die Anlagerendite ist jedoch gering, da die Sparzinsen für einjährige Festgeldanlagen auf 5–6 % pro Jahr sinken und die Preissteigerungsrate für innerstädtische Häuser laut den Monitoringdaten des FIDT durchschnittlich um 8–9 % pro Jahr schwankt. Obwohl Immobilien in der Regel höhere Renditen als Sparzinsen abwerfen, birgt eine zu starke Konzentration auf eine Anlageart auch Risiken und kann die Liquidität des Anlageportfolios verringern.

Die Kreditzinsen sind derzeit niedrig und liegen während der Vorzugsperiode bei nur 5-8 % und ein Jahr nach der Vorzugsperiode bei 9,5-10 %. Dies bietet die Möglichkeit, die finanzielle Hebelwirkung zu nutzen, um die Anlagerendite zu steigern.

Im Folgenden besprechen wir die Faktoren, die bei Investitionen in Vorstadtimmobilien zu berücksichtigen sind. Sie beabsichtigen, 2 Milliarden aus Ihren Ersparnissen abzuheben und zusätzlich einen Bankkredit aufzunehmen, um die Vorstadtimmobilie fünf Jahre lang zu halten. Mit diesem Ansatz diversifizieren Sie Ihr Immobilienportfolio. Die Wachstumsrate von Vorstadtimmobilien schwankt zwar jährlich um 12–15 %, verringert aber die Liquidität der von Ihnen gehaltenen Anlageklasse.

Wenn Sie in Vorstadtgrundstücke investieren, ohne über das nötige Wissen und die nötige Zeit zu verfügen, besteht ein großes Risiko, kein Grundstück mit echtem Potenzial zu finden. Darüber hinaus können Risiken hinsichtlich der Legalität, der Liquidität und des Wachstumspotenzials des Grundstücks bestehen. Daher ist es wichtig, gute Makler zu finden oder seriöse Unternehmen mit der Suche nach potenziellen Vorstadtimmobilien zu beauftragen.

Auch die Möglichkeit hoher Steuern auf Zweitimmobilien ist ein zu berücksichtigender Faktor. Laut Fahrplan soll der Vorschlag zur Entwicklung eines Grundsteuergesetzes der Nationalversammlung in der 8. Sitzung (Oktober 2024) zur Stellungnahme vorgelegt und in der 9. Sitzung (Mai 2025) verabschiedet werden. Wann das Gesetz in Kraft tritt und wie die genaue Steuerregelung für Übertragungen aussehen wird, ist unklar. Durch die Diversifizierung Ihres Anlageportfolios und die Zuweisung eines angemessenen Betrags Ihrer gesamten Finanzlage in vorstädtische Grundstücke können Sie die Auswirkungen der Vermögenssteuer begrenzen.

Ich möchte noch mehr zu finanziellen Absicherungslösungen sagen. Sie haben nicht angegeben, ob die ganze Familie eine Lebensversicherung hat oder nicht. Mein Rat ist daher, für jedes Familienmitglied eine Lebens- und Krankenversicherung abzuschließen. Eine Versicherung schützt Sie vor unvorhergesehenen Risiken und sorgt gleichzeitig für die Stabilität Ihres Einkommens. Die empfohlene jährliche Beitragshöhe beträgt 5–8 % des Gesamteinkommens.

Die nächste Anlageklasse, die Sie vorbereiten müssen, bevor Sie weiter investieren, ist die Bildung einer Reserve für Ihre Familie, um im Notfall finanzielle Sicherheit zu gewährleisten. Diese Reserve entspricht in der Regel drei bis sechs Monatsausgaben. Im konkreten Fall Ihrer Familie beträgt sie 150 bis 300 Millionen VND. Diese Reserve kann in Sparpakete mit Laufzeiten von einem, sechs oder zwölf Monaten aufgeteilt werden.

Zu den Anlagelösungen habe ich folgende Analyse: Die Wirtschaft befindet sich derzeit in einem neuen Zyklus aus Erholung – Wachstum – Sättigung – Rezession. In jeder Phase verfügt jede Anlageklasse über geeignete Eigenschaften, um in diesem Zeitraum gut zu wachsen.

In der Erholungsphase des neuen Zyklus dürften Wertpapiere im Allgemeinen und Aktien im Besonderen die besten Renditen erzielen. Um ein gutes Vermögenswachstum zu erzielen, sollten Sie daher in den nächsten zwei bis drei Jahren in Aktien investieren. Wenn Sie nicht über die nötige Zeit, Erfahrung und eine relativ hohe Risikobereitschaft verfügen, können Sie in Fondszertifikate investieren, Aktien akkumulieren oder Ihre Anlage seriösen Finanzinstituten anvertrauen und Anlagesegmente wählen, die Ihrem Risiko entsprechen.

Gold ist auch für risikofreudige Anleger eine geeignete Anlageform. Aktuell ist das Edelmetall relativ hochpreisig und unterliegt Schwankungen. Bei günstigen Goldpreisphasen kann auch eine Anlage in Betracht gezogen werden. Allerdings sollten Sie nicht mehr als 10 % des Gesamtvermögens investieren.

Letztendlich sollte jede Investitionsentscheidung im Rahmen eines umfassenden Finanzplans betrachtet werden, der Ihre Risikobereitschaft, Ihre langfristigen finanziellen Ziele und Ihre unmittelbaren familiären Bedürfnisse berücksichtigt. Wir hoffen, dass Ihnen die oben genannten Ratschläge bei der Verwaltung und Entwicklung Ihrer persönlichen Finanzen helfen.

Vu Thi Huong
Experte für persönliche Finanzplanung
FIDT Investment Consulting und Asset Management Company

Quellenlink: https://vnexpress.net/co-nen-mua-them-dat-vung-ven-khi-da-so-huu-ba-bat-dong-san-4735316.html