Landauktionen am Stadtrand von Hanoi kühlen ab: „Wachen“ die Käufer auf oder handelt es sich um einen neuen Spekulationstrick?

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Am 23. November endete die Versteigerung von 25 Grundstücken im Bezirk Thanh Oai ( Hanoi ) nach 11 Runden. Das Grundstück mit dem höchsten Zuschlagspreis erreichte 75,3 Millionen VND/m², mehr als das 14-fache des Startpreises. Dieser Preis ist deutlich niedriger als bei der Versteigerung am 10. August – damals lag der höchste Zuschlagspreis bei 133 Millionen VND/m². Die Auktion zog 97 Kunden mit 413 teilnehmenden Bewerbungen an, ebenfalls weniger als die Zahl der 4.600 eingereichten Bewerbungen und 4.201 qualifizierten Bewerbungen von 1.545 Personen bei der Versteigerung am 10. August.

Zuvor, am 16. November, wurden 25 Grundstücke, ebenfalls in Thanh Oai, versteigert. Der höchste Zuschlagspreis lag bei über 90 Millionen VND/m². Bei dieser Versteigerung gingen nur über 400 Bewerbungen von 111 Kunden ein. Der Zuschlagspreis ist also deutlich gesunken.

Auch im Bezirk Hoai Duc sank der Auktionspreis im Vergleich zur Spitzenzeit um etwa 20 %. Der höchste Zuschlagspreis der ersten beiden Auktionen im November 2024 lag bei 103 bzw. 109 Millionen VND/m², während der höchste Zuschlagspreis der August-Auktion bis zu 133 Millionen VND/m² betrug.

Oder im Distrikt Phuc Tho: Bei der jüngsten Auktion lag der höchste Zuschlagspreis bei nur 37,6 Millionen VND/m2, während einige Grundstücke hier vor zwei Monaten bis zu 75 Millionen VND/m2 kosteten.

Die Landauktionen am Stadtrand von Hanoi haben sich vielerorts abgekühlt. (Illustrationsfoto: Minh Duc).

Nicht nur die Zuschlagspreise sanken, auch die Teilnehmerzahl dieser Auktionen ging deutlich zurück.

Während es bei der ersten Grundstücksauktion im Bezirk Hoai Duc am 19. August 500 Teilnehmer und 1.500 Dokumentensätze gab, waren es bei den Sitzungen am 4. und 11. November nur noch über 100 Teilnehmer.

Auch im Bezirk Thanh Oai waren bei der Grundstücksversteigerung am 16. November nur 111 Personen und 400 Auktionsdokumente anwesend. Das ist ein Rückgang von über 90 % im Vergleich zur Rekordauktion vom 10. August, als 1.500 Teilnehmer und 4.000 Auktionsdokumente anwesend waren. Am 23. November waren bei der Auktion nur 97 Kunden mit 413 Auktionsdokumenten dabei.

Im Bezirk Phuc Tho sank die Teilnehmerzahl stark, als sich nur 32 Investoren bei mehr als 120 Bewerbungen anmeldeten. Zuvor hatte die Auktion am 17. September hier mehr als 100 Teilnehmer gehabt.

Pham Duc Toan, CEO von EZ Propert, kommentierte die Abkühlung der Grundstücksauktionen und erklärte, dass die Grundstückspreise bei früheren Auktionen zu hoch getrieben worden seien. Wenn der Preis jedoch den tatsächlichen Wert deutlich übersteigt, wird die Liquidität zu einem großen Problem. Auktionsgewinner haben Schwierigkeiten, ihre Grundstücke weiterzuverkaufen, da sie keine Käufer finden, insbesondere angesichts hoher Bankkreditzinsen und der schwierigen Kapitalbeschaffung auf dem Immobilienmarkt.

„ Die mangelnde Liquidität könnte der direkte Grund dafür sein, dass die Preise bei den jüngsten Auktionen allmählich sinken “, sagte Herr Toan.

Laut Herrn Toan ist bei den jüngsten Auktionen die Zahl der Bewerbungen und der Zuschlagspreise stark zurückgegangen, möglicherweise weil die Käufer nach den schwindelerregenden Preissteigerungen „aufgewacht“ sind.

„ Einige Investoren sind nicht länger daran interessiert, ein Grundstück zu einem zu hohen Preis zu kaufen und es dann mit Gewinn zu verkaufen. Sie alle erkennen, dass der aktuelle Preis zu unrealistisch ist. Wenn sie innerhalb eines Monats keinen Käufer finden, müssen sie ihre Anzahlung verlieren. Die Lektion der Grundstücksauktion im Bezirk Thanh Oai im vergangenen August hat die Psychologie der Investoren beeinflusst. Daher sind sie vorsichtiger geworden “, analysierte Herr Toan.

Herr Toan sagte außerdem, dass die Infrastrukturentwicklung in den Vororten von Hanoi wie Hoai Duc, Thanh Oai oder Phuc Tho ungleichmäßig sei. Diese Gebiete mögen zwar kurzfristig attraktiv sein, doch die zu hohen Grundstückspreise würden nicht der tatsächlichen Kaufkraft des Marktes entsprechen. Dies führe dazu, dass man lange Zeit „Land hält und auf den richtigen Zeitpunkt wartet“, was die Attraktivität von versteigerten Grundstücken mindere.

Als weiteren Grund nannte Herr Toan, dass die Grundstücksmakler, die an vielen nicht liquidierten Grundstücken festhielten, ihre Einlagen verloren hätten, sodass ihre finanziellen Mittel allmählich aufgebraucht seien.

Unterdessen sagte Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, es sei sehr wahrscheinlich, dass es sich bei der „Abkühlungs“-Situation auch um einen neuen Trick von Spekulanten und Maklern handele.

„ Der jüngste Rückgang der Auktionspreise könnte auf die Tricks der Grundstücksmakler zurückzuführen sein, mit denen sie einen psychologischen Effekt auf den Markt erzielen wollen. Große Makler- oder Spekulantengruppen beteiligen sich oft absichtlich weniger oder senken die Zuschlagspreise, um den Eindruck zu erwecken, dass die Grundstückspreise „abkühlen“.

Dieser Trick könnte darin bestehen, Kleinanleger dazu zu zwingen, bereits erworbene Grundstücke zu „guten“ Preisen zu verkaufen oder echten Käufern das Gefühl zu geben, dass dies eine gute Gelegenheit zur Beteiligung sei“, kommentierte Herr Dinh.

Dementsprechend schrecken Grundstückshändler nicht davor zurück, Tricks anzuwenden, wie etwa die Verbreitung von Preissenkungen, die Organisation von Auktionen oder sogar die Hinterlegung gefälschter Einlagen, um die Psychologie der Teilnehmer zu manipulieren. Sobald die Grundstückspreise auf ein niedriges Niveau gedrückt sind, kaufen diese Gruppen Waren zu günstigen Preisen und warten auf eine Gelegenheit, die Preise bei einer Erholung der Marktlage wieder anzuheben. Darüber hinaus trägt das bewusste Nicht-Aufblähen des Auktionspreises dazu bei, Lagerbestände schneller loszuwerden.

Um den Markt für Auktionsgrundstücke zu stabilisieren, muss der Staat nach Ansicht von Experten die Anfangspreise kontrollieren und für einen transparenteren Auktionsmechanismus sorgen, um die Situation zu begrenzen, dass Grundstücksmakler die Preise in die Höhe treiben und so zu Marktstörungen führen.

Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Bauunternehmer, sagte, um Spekulationen bei Grundstücksauktionen vorzubeugen, sei es notwendig, den Anfangspreis und die Anzahlungsrate bei Auktionen zu erhöhen, den Anfangspreis nahe am Marktpreis festzulegen, Übertragungen innerhalb von 5 Jahren zu begrenzen und den Bau innerhalb von 2-3 Jahren zu verlangen sowie die Zeit für die Zahlung des Geldes nach dem Gewinn der Auktion zu verkürzen.

Chau Anh

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Quelle