Vorstadtgrundstücke sind nichts für Amateurinvestoren, Lichtblicke auf dem Markt, Makler eilen zurück

Der Markt erwärmt sich und zeigt Anzeichen einer Verbesserung. Dinge, die bei Investitionen in Grundstücke zu beachten sind, Binh Dinh fordert Investitionen in viele Projekte, Vorschriften zur Landentschädigung, wenn der Staat Wohngrundstücke zurückfordert ... sind die neuesten Immobiliennachrichten.

Der Immobilienmarkt verzeichnet seit Anfang 2023 einen allmählichen Anstieg des Transaktionsvolumens. (Quelle: DT)

Anzeichen einer Besserung

Der Bericht „Bewertung des Erholungsprozesses des vietnamesischen Immobilienmarktes im dritten Quartal 2023 und Prognose der Marktsituation im vierten Quartal 2023“ der Vietnam Real Estate Association (Vnrea) wurde gerade fertiggestellt. Darin wird klargestellt, dass sich die Liquidität auf dem Immobilienmarkt im dritten Quartal 2023 im Vergleich zur schwierigen Zeit Ende 2022 verbessert hat und dass der Markt in den ersten Monaten des Jahres viele „Lichtblicke“ in Orten wie Hanoi , Hai Phong, Lao Cai, Da Nang, Ho-Chi-Minh-Stadt usw. verzeichnete, also Orte, an denen Investitionen in Infrastruktur und Transport gefördert werden und es viele der Nachfrage entsprechende Angebotsquellen gibt.

Laut einer aktuellen Umfrage der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler (VARS) werden bis zu 60 % der Investoren, die bereits am Immobilienmarkt beteiligt waren, ihre Investitionen fortsetzen, wenn die Bankzinsen weiter sinken. Der Immobilienmarkt verzeichnet seit Jahresbeginn einen allmählichen Anstieg des Transaktionsvolumens. Im zweiten Quartal 2023 verzeichnete der Markt 3.700 Transaktionen, ein Anstieg von 37 % gegenüber den 2.700 Transaktionen im ersten Quartal. Im dritten Quartal verzeichnete der Markt fast 6.000 Transaktionen, 1,5-mal mehr als im zweiten Quartal und mehr als doppelt so viel wie im ersten Quartal.

Vertretern der Immobilienwirtschaft zufolge zeigt der Wohnungs- und Immobilienmarkt in Großstädten derzeit Anzeichen einer guten Absorption, wobei der Schwerpunkt auf dem Preissegment unter 10 Milliarden VND im zentralen Kerngebiet liegt.

Um den aktuellen Marktwachstumszyklus fortzusetzen, bedarf es Mechanismen und Strategien zur Verbesserung des stagnierenden Angebots. Die Immobilienpolitik muss sich an alle sozialen Schichten richten.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident von Vnrea, erklärte, dass die reale Nachfrage nach Wohnraum steige und mit dem Wirtschaftswachstum und der Urbanisierung sicherlich weiter steigen werde. Es wird erwartet, dass Vnrea auf dem Real Estate Forum Ende 2023 Immobilienindizes bekannt geben wird, auf die sich Projektentwickler beziehen können, sodass das Projekt bei seiner Umsetzung 60 – 70 % der realen Nachfrage decken kann und so die Voraussetzungen für die Gewinnung in- und ausländischer Investoren erfüllt.

Immobilienexperten kommentierten außerdem, dass die in der 6. Sitzung der 15. Nationalversammlung verabschiedeten Entwürfe des Wohnungsbaugesetzes, des Grundstücksgesetzes und des Immobiliengeschäftsgesetzes, die zur Beseitigung rechtlicher Engpässe, zur Wiederherstellung von Kapitalquellen und zur Rückkehr des Vertrauens der Anleger in den Hauptmarkt geführt haben, entscheidende Voraussetzungen dafür sein werden, dass sich der Markt wirklich wieder normalisiert .

Der Immobilienmarkt im vierten Quartal 2023 wird ein Sprungbrett für die Markterholung ab 2024 sein, insbesondere in Gebieten mit viel Entwicklungsspielraum, synchroner und moderner Planung, fokussierter Infrastruktur, Investitionen und niedrigem Preisniveau...

Der Markt für vorstädtische Grundstücke heizt sich auf

In letzter Zeit hat sich der Grundstücksmarkt allmählich verbessert, nachdem das Verbot der Grundstücksteilung und des Grundstücksverkaufs schrittweise aufgehoben wurde. In vielen Vororten von Hanoi oder in den benachbarten Provinzen wie Bac Ninh, Bac Giang und Ninh Binh ... gibt es wieder Transaktionen, wenn auch noch in recht geringem Umfang.

So werden beispielsweise in den Gemeinden Binh Yen und Tan Xa im Distrikt Thach That (Hanoi) parzellierte Grundstücke an 4–5 m breiten Straßen derzeit zu Preisen von 16–20 Millionen VND/m² angeboten, was einem Rückgang von etwa 30 % gegenüber der Zeit des „Landfiebers“ entspricht. Insbesondere parzellierte Grundstücke in Gassen kosten nur 11–12 Millionen VND/m², was einem Rückgang von 40–50 % gegenüber der Zeit des Fiebers entspricht.

Insbesondere Immobilienmakler sind nach einer Phase des „Verschwindens“ vom Markt nun zurückgekehrt und fördern den Verkauf von Grundstücken. Auf vielen Immobilienhandelsseiten reichen die Angaben zu den zum Verkauf stehenden Grundstücken von 600 Millionen VND bis über 1 Milliarde VND.

Laut dem Immobilienmarktbericht des dritten Quartals von VARS verzeichnete das Segment der Grundstücke mit Red Book und Gewerbeimmobilien unter 2 Milliarden VND einen deutlichen Anstieg des Transaktionsvolumens. Insbesondere in Gebieten mit Infrastrukturinvestitionen oder in Gebieten neben Industrieparks stiegen die Verkaufspreise im Vergleich zum Vorquartal um 5-7 %.

Dies ist auch der einzige Lichtblick in diesem Grundstückssegment, denn bei Grundstückspreisen ab 3 Milliarden VND/Grundstück ist die Transaktionssituation immer noch recht düster.

Das Potenzial von Vorstadtgrundstücken ist weiterhin vorhanden, doch Experten zufolge müssen Investoren vorsichtig sein, da der aktuelle Markt noch immer potenzielle Risiken birgt, insbesondere im Hinblick auf die Liquidität. Ganz zu schweigen davon, dass der Markt für parzellierte Grundstücke bis zu einem gewissen Grad immer noch unter der Kontrolle der „Großen“ steht.

Immobilienexperte Tran Khanh Quang kommentierte, dass der Markt in diesem Jahr zwar Chancen biete, diese jedoch recht gering seien und sich die Gelegenheit möglicherweise erst im Jahr 2024 wirklich eröffne. Grundstücke seien zwar weiterhin ein Segment mit hohem Gewinnpotenzial, derzeit jedoch nicht für die Mehrheit geeignet und erforderten eine sorgfältige Auswahl.

Herr Quang sagte, dass Grundstücke für zwei Gruppen eine Chance darstellen: professionelle Investoren und echte Hauskäufer mit Bargeld. Amateurinvestoren sollten nicht „überstürzt“ einsteigen, denn wenn sie es wollen, benötigen sie einen langfristigen Cashflow mit einer Perspektive von drei bis fünf Jahren.

„Je nach der tatsächlichen Situation können Investoren einen Rabatt von 30 %, dann 25 % und schließlich bis zu 20 % anbieten. Käufer sollten mutig verhandeln und den Deal möglicherweise mit einem Rabatt von 15–20 % abschließen, was ein machbarer Rabatt ist. Die letzten Monate dieses Jahres und Anfang 2024 könnten der beste Zeitpunkt für eine Anzahlung sein“, so der Experte.

Einige professionelle Investoren gehen inzwischen davon aus, dass der Markt für städtische Grundstücke am Rande der Großstädte nahezu gesättigt ist und die Rendite daher niedriger ausfallen wird. Gleichzeitig sind die Grundstückspreise in vielen Provinzen und Orten noch immer recht niedrig, sodass die Gewinnspanne höher ausfallen wird.

Hohe Gewinne bergen jedoch auch große Risiken. Um sicherzugehen, sollten Anleger bei Investitionen in Provinzland die Wartezeit berücksichtigen, die bis zu drei bis fünf Jahre oder länger betragen kann. Dies ist nur für ungenutzte Cashflows geeignet, ein finanzieller Hebel sollte nicht genutzt werden.

Binh Dinh fordert Investitionen in vielen Bereichen, mit einem Projekt im Wert von 14 Milliarden USD

Das elektronische Informationsportal des Volkskomitees der Provinz Binh Dinh hat kürzlich eine Liste mit 151 Projekten veröffentlicht, die in vielen verschiedenen Bereichen Investitionen in der Region erfordern. Die Sektoren Immobilien, Dienstleistungen, Handel und Tourismus umfassen bis zu 80 Projekte und machen damit den Großteil der Investitionsliste aus.

Das Projekt mit dem größten Investitionskapital ist die Investition in das städtische Gebiet im Untergebiet Nr. 1, dem Ökotourismus-Stadtgebiet Nhon Hoi, mit einem Gesamtkapital von rund 14 Milliarden USD und einer Fläche von mehr als 57 Hektar. Als nächstes folgt das Investitionsprojekt im städtische Gebiet im Untergebiet Nr. 3, dem Ökotourismus-Stadtgebiet Nhon Hoi, mit einem Investitionskapital von 10 Milliarden USD und einer Fläche von 36 Hektar. Ein weiteres Projekt ist das Hochhaus-Hotelgebiet am Punkt Nr. 1, Nhon Ly – Cat Tien Sea Tourism Area, mit einer Fläche von fast 34 Hektar und einem Investitionskapital von 2 Milliarden USD.

Einige Projekte umfassen große Flächen, wie etwa das Ökotourismus-Farmgebiet der Gemeinde Tay Phu (300 ha), das Küstenwohn-, Dienstleistungs- und Gewerbegebiet Hoai Nhon Town (300 ha), das Ökotourismusprojekt La Vuong (250–300 ha), das erstklassige Ökotourismus-Resort Bai Con (100 ha) und das Tourismusgebiet Van Phong Dam (70 ha), wobei das Investitionskapital von der Größe abhängt.

Das Volkskomitee der Provinz Binh Dinh konzentriert sich mit 30 Industriepark- und Industrieclusterprojekten auch auf den Infrastruktursektor. Davon ist der Bong Son Industrial Park mit einer Fläche von 250 Hektar im Viertel Dien Khanh, Van Cang, Lai Duc und Lai Khanh Nam das einzige Industrieparkprojekt. Die restlichen 29 Industrieclusterprojekte befinden sich an verschiedenen Orten und haben eine Fläche von weniger als 100 Hektar.

Darüber hinaus forderte die Provinz Binh Dinh Investitionen in neun Landwirtschafts- und Wasserprojekte, zwei Gesundheitsprojekte, acht unterstützende Industrieprojekte, zwölf Projekte im Bereich der Abwasser- und Brauchwassersammlung und -aufbereitung, drei Friedhofsbauprojekte, drei Energieprojekte und vier Marktprojekte.

Den neuesten Zahlen des Planungs- und Investitionsministeriums der Provinz Binh Dinh zufolge konnte die Provinz in den ersten neun Monaten dieses Jahres sechs neu registrierte ausländische Direktinvestitionsprojekte mit einem Gesamtinvestitionskapital von 46,2 Millionen US-Dollar anlocken. Im Bereich der Inlandsinvestitionen konnte die Provinz 62 neue Projekte mit einem Gesamtkapital von knapp 13.387 Milliarden VND anlocken.

In den ersten neun Monaten konnte die Provinz 68 neue Projekte mit einem Gesamtkapital von 17.960 Milliarden VND anlocken und übertraf damit den Jahresplan um 13 %. Davon befanden sich 17 Projekte in Wirtschaftszonen und Industrieparks mit einem Gesamtkapital von über 2.431 Milliarden VND; 51 Projekte lagen außerhalb von Wirtschaftszonen und Industrieparks mit einem Gesamtinvestitionskapital von über 15.529 Milliarden VND.

Regelungen zur Landentschädigung bei staatlicher Rückforderung von Wohngrundstücken

Artikel 79 des Bodengesetzes von 2013 sieht eindeutig eine Entschädigung für den Fall vor, dass der Staat Wohngrundstücke zurückfordert.

Bất động sản mới nhất: Đất nền TP. Hồ Chí Minh. (Nguồn: CafeF)

Wenn der Staat Wohngrundstücke zurückfordert, müssen Haushalte und Einzelpersonen ihren Wohnsitz verlegen, ohne die Voraussetzungen für eine Entschädigung für Wohngrundstücke zu erfüllen. Wenn sie keinen anderen Wohnraum haben, verkauft, verpachtet oder kauft der Staat ihre Häuser oder stellt ihnen gegen die erhobenen Landnutzungsgebühren Wohngrundstücke zur Verfügung. (Quelle: CafeF)

Insbesondere Haushalte und Einzelpersonen, die Wohngrundstücke nutzen, sowie im Ausland lebende Vietnamesen, die Häuser besitzen, die mit Landnutzungsrechten in Vietnam verbunden sind und Anspruch auf eine Entschädigung gemäß Artikel 75 dieses Gesetzes haben, wenn der Staat Land zurückfordert, werden wie folgt entschädigt:

Falls in der Gemeinde, dem Bezirk oder der Stadt, in der das Land zurückgewonnen wird, kein anderes Wohngrundstück oder Haus vorhanden ist, erfolgt die Entschädigung in Form von Wohngrundstücken oder Häusern. Falls keine Notwendigkeit für eine Entschädigung in Form von Wohngrundstücken oder Häusern besteht, leistet der Staat eine finanzielle Entschädigung.

Falls in der Gemeinde, dem Bezirk oder der Stadt, in der das Land zurückgewonnen wird, noch Wohngrundstücke oder Wohnraum vorhanden sind, erfolgt die Entschädigung in bar. In Gemeinden mit ausreichendem Wohngrundstücksfonds wird eine Entschädigung in Form von Wohngrundstücken in Betracht gezogen.

Wenn der Staat mit Wohnraum verbundene Grundstücke zurückerhält, müssen Haushalte und Einzelpersonen ihren Wohnsitz verlegen, ohne die Bedingungen für eine Entschädigung für Wohngrundstücke zu erfüllen. Wenn sie keinen anderen Wohnort haben, verkauft, verpachtet oder kauft der Staat ihre Wohnungen oder teilt ihnen gegen Landnutzungsgebühren Wohngrundstücke zu.

Wirtschaftsorganisationen, im Ausland lebende Vietnamesen und Unternehmen mit ausländischer Beteiligung, die bei der Landrückgewinnung durch den Staat Land zur Durchführung von Wohnungsbauprojekten nutzen, erhalten eine Entschädigung für das Land, wenn sie die in Artikel 75 dieses Gesetzes festgelegten Entschädigungsbedingungen erfüllen.

Die Regierung legt diesen Artikel im Einzelnen fest. Wenn in der Gemeinde, dem Bezirk oder der Stadt, in der das Land zurückerlangt wird, kein anderes Wohngrundstück oder keine andere Wohnung vorhanden ist, erfolgt die Entschädigung in Form von Wohngrundstücken oder Wohnungen. Wenn keine Notwendigkeit für eine Entschädigung in Form von Wohngrundstücken oder Wohnungen besteht, leistet der Staat eine finanzielle Entschädigung.

Gemäß Artikel 66 des Bodengesetzes von 2013 ist die Befugnis zur Rückforderung von Land wie folgt festgelegt:

Das Volkskomitee auf Provinzebene beschließt in folgenden Fällen über die Rückforderung von Land: Rückforderung von Land von Organisationen, religiösen Einrichtungen, im Ausland lebenden Vietnamesen, ausländischen Organisationen mit diplomatischen Funktionen und Unternehmen mit ausländischer Beteiligung, mit Ausnahme der in Punkt b, Absatz 2 dieses Artikels genannten Fälle. Rückforderung von landwirtschaftlichen Flächen, die zum öffentlichen Landfonds von Gemeinden, Bezirken und Städten gehören.

Das Volkskomitee auf Bezirksebene entscheidet in folgenden Fällen über die Rückforderung von Land: Rückforderung von Land von Haushalten, Einzelpersonen und Wohngemeinschaften. Rückforderung von Wohnland von im Ausland lebenden Vietnamesen, denen es gestattet ist, in Vietnam Häuser zu besitzen.

Falls das Gebiet der Landrückgewinnung beide in Absatz 1 und Absatz 2 dieses Artikels genannten Themen umfasst, entscheidet das Volkskomitee der Provinz über die Rückgewinnung des Landes oder ermächtigt das Volkskomitee des Bezirks, über die Rückgewinnung des Landes zu entscheiden.

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