In ihrer Rede auf dem Seminar „Identifizierung des Immobilienmarkts Ende 2024 und Anfang 2025“, das kürzlich von der Zeitung Nguoi Lao Dong organisiert wurde, betonte Frau Dang Thi Kim Oanh, Vorstandsvorsitzende der Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company, die Schwierigkeiten, mit denen der Immobilienmarkt konfrontiert ist, insbesondere im sozialen Wohnungsbau.
Überblick über die Diskussion „Identifizierung des Immobilienmarktes Ende 2024 und Anfang 2025“ der Zeitung Nguoi Lao Dong
Die Nachfrage nach Wohnraum ist riesig.
Frau Oanh sagte, die Kim Oanh Group sei seit über 16 Jahren in der Immobilienbranche tätig. In der Vergangenheit war das Unternehmen mit zahlreichen Großprojekten in Binh Duong , Dong Nai, Ho-Chi-Minh-Stadt und Ba Ria Vung Tau erfolgreich. Als die Regierung das Projekt zum Bau von einer Million Sozialwohnungen ankündigte, erkannte die Kim Oanh Group, dass der Staat viele politische Veränderungen durchführt, um einen gesunden und nachhaltigen Immobilienmarkt zu schaffen.
„Gleichzeitig glauben wir auch, dass sich der Markt ab dem 1. August 2024 positiv verändern wird, wenn drei neue Gesetze offiziell in Kraft treten. Und um sich auf diese Veränderungen vorzubereiten, hat die Kim Oanh Group proaktiv die Entwicklung von Großprojekten geplant, die sich nicht nur auf normale städtische Gebiete konzentrieren, sondern auch auf Sozialwohnungsprojekte abzielen, die Menschen mit niedrigem Einkommen und Haushalten ohne Wohnung dienen“, sagte Frau Oanh.
Laut dem Vorsitzenden der Kim Oanh Group ist die Nachfrage nach Sozialwohnungen derzeit in stark industriell entwickelten Gebieten wie Binh Duong, Dong Nai und Ba Ria-Vung Tau sehr hoch. Diese Provinzen ziehen Hunderttausende von Wanderarbeitern an, doch das derzeitige Angebot an Sozialwohnungen reicht nicht aus, um die Nachfrage zu decken.
Frau Dang Thi Kim Oanh, Vorsitzende des Verwaltungsrats der Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company, hielt auf dem Seminar eine Rede.
In diesem Zusammenhang hat sich die Gruppe um wirksame Lösungen bemüht und dabei von Sozialwohnungsmodellen in Industrieländern gelernt. Frau Oanh äußerte sich insbesondere zum Erfolg des Sozialwohnungsmodells in Singapur, wo 90 % der Bevölkerung in Sozialwohnungsgebieten leben, die nach hohen Standards, modern, komfortabel und umweltfreundlich gebaut sind.
„Unser Wunsch ist es, Sozialwohnungsprojekte zu schaffen, die den singapurischen Standards für vietnamesische Familien entsprechen“, erklärte Frau Oanh und erklärte, dass die Gruppe eine strategische Kooperationsvereinbarung mit der Surbana Jurong Group unterzeichnet habe – einem großen Namen im Bereich des sozialen Wohnungsbaus in Singapur und weltweit. Durch diese Kooperation wird die Kim Oanh Group voraussichtlich hochwertige Sozialwohnungsprojekte auf den vietnamesischen Immobilienmarkt bringen.
Dem Plan zufolge wird die Kim Oanh Group 26 Sozialwohnungsprojekte mit insgesamt 40.000 Wohnungen entwickeln. Die Gesamtfläche für Sozialwohnungen beträgt 107 Hektar. Im November wird die Kim Oanh Group das erste Sozialwohnungsprojekt in Binh Duong New City mit einer Fläche von 26,69 Hektar starten.
Dieses Projekt erfüllt nicht nur hohe technische und qualitative Standards, sondern verspricht dank seiner EDGE-Zertifizierung auch einen starken Marktauftritt zu hinterlassen. Gleichzeitig bietet es Hunderte moderner Annehmlichkeiten für die Bewohner. Insbesondere der Verkaufspreis der Sozialwohnungen in diesem Projekt beträgt nur etwa 50 % im Vergleich zu Projekten im gleichen Segment auf dem Markt.
Schwierigkeiten mit dem Landfonds
Frau Kim Oanh wies jedoch offen auf die Schwierigkeiten hin, mit denen Unternehmen, die in Sozialwohnungen investieren, konfrontiert sind. Vor allem der Grundstücksfonds stellt ein großes Hindernis dar. Laut Vorschriften müssen Sozialwohnungsprojekte 20 % des Grundstücksfonds für den Bau von Sozialwohnungen bereitstellen. Die Zuweisung dieses Grundstücksfonds an Unternehmen oder Gemeinden weist jedoch noch viele Mängel auf.
Frau Oanh ist der Ansicht, dass das Projekt an Unternehmen übergeben werden sollte, mit der Zusicherung, dass diese zur Verantwortung gezogen werden, wenn sie es nicht fristgerecht abschließen. „Wenn Unternehmen es nicht richtig machen, müssen sie zur Verantwortung gezogen werden. Dann wird der Hauspreis angemessener sein, was den Kunden Vorteile bringt“, sagte sie.
Ein weiteres Problem sind die Grundstückspreise für Sozialwohnungsprojekte. Frau Oanh schlug vor, bei der Bewertung von Grundstücken Klarheit und Transparenz zwischen den vom Staat bereitgestellten und den von Unternehmen selbst erworbenen Grundstücken zu schaffen. Beispielsweise belaufen sich die Investitionskosten und der Gewinn des Sozialwohnungsprojekts der Kim Oanh Group in Binh Duong, das das Unternehmen zwar vor acht Jahren erworben hat, mittlerweile aber rund 1.000 Milliarden VND beträgt.
Frau Oanh sprach auf dem Seminar viele Probleme und Schwierigkeiten bei der Umsetzung von Sozialwohnungen an.
Bei diesem Grundstück handelt es sich um Industriegebietsgelände, dessen Abtrennung in ein Wohngebiet genehmigt wurde. Die Genehmigung wurde auf 1/500 festgelegt. Basierend auf dem Grundstückspreis für Industriegebiete von 170 USD/m2 beträgt der Wert ebenfalls über 1.000 Milliarden VND. Legt man jedoch den aktuellen Grundstückspreis für Gewerbeimmobilien zugrunde, könnte der Wert auf über 3.000 Milliarden VND steigen, was die Entwicklung von Sozialwohnungsprojekten erschwert.
Sie schlug daher vor, dass der Staat klar zwischen den vom Staat zugeteilten und den von den Unternehmen selbst erworbenen Grundstücksarten unterscheiden sollte, um klare und angemessene Preise festzulegen. Dies verhindert auch, dass Unternehmen im Investitionsprozess Fehler machen, und ermutigt die Unternehmen, den Staat bei der Entwicklung von Sozialwohnungen zu unterstützen.
Ein weiteres Problem für Unternehmen sind rechtliche Verfahren. Frau Oanh erklärte, dass es zwar separate Regelungen für den sozialen Wohnungsbau gebe, die Verwaltungsverfahren jedoch in der Praxis nicht verkürzt worden seien, was zu einer längeren Projektabwicklungszeit führe. Dies beeinträchtige die Investitionseffizienz der Unternehmen. Sie schlug Verfahrensreformen vor, um die Belastung der Unternehmen zu verringern und den Bau sozialer Wohnungen zu beschleunigen.
Darüber hinaus stellt die Gewinnspanne ein großes Hindernis für Unternehmen dar. Laut Gesetz dürfen Unternehmen maximal 10 % ihres Gewinns erzielen, während die Vertriebskosten 6 % ausmachen, sodass der tatsächliche Gewinn nur 6 % beträgt. Dies erschwert es, große Unternehmen für Investitionen in diesem Bereich zu gewinnen. Frau Oanh forderte die Regierung auf, klarere Anreizmaßnahmen zu ergreifen, um Unternehmen zur Beteiligung am sozialen Wohnungsbau zu motivieren.
Was den Tausch von Grundstücksfonds für den sozialen Wohnungsbau betrifft, so sieht das neue Gesetz zwar vor, dass Investoren Tauschangebote unterbreiten dürfen, sie müssen jedoch über Grundstücksfonds in der gleichen Art von Stadtgebiet oder im gleichen Unternehmen verfügen.
In der Realität ist dies jedoch nur schwer zu erreichen, da nicht alle Investoren über mehrere Grundstücksfonds in der gleichen Art von Stadtgebiet verfügen. Beispielsweise möchten viele Unternehmen derzeit alte Projekte nach der Anpassung austauschen, können dies jedoch nicht, da sich die beiden Grundstücksfonds nicht in derselben Stadt und nicht im selben Unternehmen befinden, obwohl sie beide zum selben Konzern gehören.
Kapitalbeschränkungen
Darüber hinaus ist die Aufnahme von Krediten zur Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden. Laut Frau Oanh können Unternehmen beim Entwicklungsinvestitionsfonds der Provinzen und Städte nur Vorzugskredite in Höhe von etwa 15 % des gesamten Projektinvestitionskapitals aufnehmen.
Dies reicht nicht aus, um die Kosten zu decken, während die Kreditzinsen der Geschäftsbanken trotz Vorzugszinsen immer noch bei 8,2 bis 9 Prozent pro Jahr liegen – also deutlich höher als die Zinssätze, die Unternehmen beim Bau von Sozialwohnungen akzeptieren können.
Nicht nur Unternehmen haben mit Schwierigkeiten zu kämpfen, auch Privatpersonen stehen beim Kauf von Sozialwohnungen vor zahlreichen Hindernissen. Frau Oanh nannte als Beispiel den Zinssatz für Kredite zum Kauf von Sozialwohnungen, der vor dem 1. August 2024 bei 4,8 % pro Jahr lag und von der Social Policy Bank gewährt wurde. Nach dem 1. August stieg er jedoch auf 6,6 % pro Jahr – fast so hoch wie der Zinssatz für gewerbliche Kredite. Dies führt dazu, dass Arbeitnehmer mit ohnehin geringem Einkommen sich nicht trauen, Geld für den Kauf einer Wohnung zu leihen.
„Viele Eigenheimkäufer können trotz Erfüllung der Einkommensvoraussetzungen kein Geld leihen, weil der Genehmigungsprozess zu kompliziert ist, insbesondere die Anforderung, ein Einkommen der letzten drei Monate nachzuweisen“, sagte Frau Oanh.
Darüber hinaus ist das Verfahren zum Nachweis des Einkommens der Kreditnehmer nach wie vor kompliziert, was vielen Menschen mit echtem Bedarf Schwierigkeiten bereitet. „Viele Kunden der Kim Oanh Group haben 20 bis 30 Prozent des Hauswerts im Voraus bezahlt, können das Haus aber trotzdem nicht erhalten, weil die Bank den Kredit nicht rechtzeitig auszahlt“, fügte Frau Oanh hinzu.
Darüber hinaus weisen die Einkommensregelungen beim Kauf von Sozialwohnungen zahlreiche Mängel auf. Wenn beispielsweise eine Einzelperson ein Einkommen von 15 Millionen VND und ein Paar ein Einkommen von 30 Millionen VND benötigt, wird selbst eine Differenz von nur einer Million, beispielsweise 29 Millionen oder 31 Millionen, nicht berücksichtigt. Dies führt dazu, dass viele Menschen die Möglichkeit verlieren, ein Haus zu kaufen, während sie gleichzeitig eine Hypothek auf die Wohnung aufnehmen und für die Rückzahlung von Kapital und Zinsen an die Bank verantwortlich sind.
Frau Oanh sprach auch an, dass die meisten Unternehmen, die derzeit Sozialwohnungen bauen, nicht gewinnorientiert seien. Daher würden manche Einheiten billige Wohnungen bauen, die Qualität entspreche nicht dem Standard. Die Wohnhäuser hätten nur fünf Stockwerke und keine Aufzüge, die Wohnungen seien nur wenige, kleine Bereiche, es mangele an Annehmlichkeiten und an Sicherheit. Daher verfielen die Häuser schnell, die Reparaturkosten seien hoch und die Wohngegenden seien sehr heruntergekommen.
In Singapur werden Wohnungen mit unterschiedlichen Wohnbereichen gebaut, von 1 bis 4 Schlafzimmern, sodass sie für viele Generationen bewohnbar sind. Die Qualität der Bauarbeiten ist sehr gut, sodass die Wohnungen lange genutzt und an viele Generationen weitergegeben werden können, ohne dass ein neues Haus gekauft werden muss. Obwohl es sich um Sozialwohnungen handelt, verfügen sie über viele moderne Annehmlichkeiten, um den Bedürfnissen der Menschen gerecht zu werden.
Die Kim Oanh Group hat dies untersucht und als guten Weg erkannt. Sie ist entschlossen, aus den Erfahrungen zu lernen und Sozialwohnungen in Singapur-Qualität für Vietnamesen zu entwickeln. „Wir sind überzeugt, dass die Fertigstellung des Regierungsprojekts zum Bau von einer Million Sozialwohnungen ein voller Erfolg sein wird, wenn der Staat die oben genannten Schwierigkeiten für Unternehmen beseitigt, angemessene Vorzugszinsen für Darlehen anbietet und die Antragsprüfung für Käufer von Sozialwohnungen vereinfacht. Und unsere Arbeiter werden bessere Bedingungen für ein stabiles Leben in geräumigen, sauberen und voll ausgestatteten Wohnungen haben, um beruhigt arbeiten zu können und zur wirtschaftlichen Entwicklung beizutragen“, ist Frau Oanh überzeugt.
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Quelle: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm
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