Vietnamesische Immobilien ziehen ausländische Investoren an, Überraschungen bei den Wohnungspreisen in HCMC, Rechte der Hausbesitzer

Starker Anstieg des in den Immobiliensektor geflossenen ausländischen Direktkapitals, Erhebung der Wohnungspreise einiger Projekte in HCMC, Regelungen zu den Rechten von Hausbesitzern … das sind die neuesten Nachrichten aus dem Immobilienbereich.

Ausländisches Direktkapital spielt auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt eine große Rolle bei der Angebotsbereinigung und Marktstandardisierung. (Foto: Linh An)

Der Zufluss ausländischer Direktinvestitionen in den Immobiliensektor nahm stark zu

Den neuesten Daten des Statistikamts zufolge belief sich das gesamte registrierte ausländische Direktinvestitionskapital (FDI) in Vietnam zum 31. August auf 20,52 Milliarden US-Dollar, ein Anstieg von über 8 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Bemerkenswert ist, dass auf den Immobiliensektor fast 20 % des gesamten neu registrierten Kapitals entfielen, 5,1-mal mehr als im gleichen Zeitraum. Unter Berücksichtigung des neu registrierten und des angepassten registrierten Kapitals erreichte das registrierte FDI-Kapital im Immobiliensektor 2,55 Milliarden US-Dollar, 3,7-mal mehr als im gleichen Zeitraum und fast 14,4 % des gesamten neu registrierten und erhöhten Kapitals.

Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, erklärte, dass ausländische Direktinvestitionen eine große Rolle auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt spielen, da sie das Angebot optimieren und den Markt standardisieren. Dabei gelten strenge Kriterien für ausländisches Kapital hinsichtlich Legalität, Planung und Produktentwicklung. Einige Segmente wie Gewerbeimmobilien, Büros, Wohnungen und Resorts – die Immobilienarten, an denen ausländische Investoren interessiert sind – werden von diesem Kapital direkt betroffen sein.

Laut Herrn Quoc Anh treten drei Gesetze zum Immobilienmarkt offiziell in Kraft: das Wohnungsbaugesetz 2023, das Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 und das Grundstücksgesetz 2024. Sie schaffen einen klaren Korridor für den Immobilienmarkt. In Verbindung mit einer stabilen Wirtschaftsentwicklung und starken Investitionen in die Infrastruktur machen sie den vietnamesischen Immobilienmarkt für ausländische Investoren attraktiv. Ausländische Investoren haben Vertrauen und investieren dank der Unterstützung von Anwaltskanzleien mehr Geld nach Vietnam.

Herr Troy Griffiths, stellvertretender Geschäftsführer von Savills Vietnam, sagte, dass sich einige Segmente wie Einzelhandel, Resorts, Büro- und Wohnimmobilien dank ausländischem Direktkapital positiv entwickeln.

Im Bereich Einzelhandelsimmobilien setzt die AEON Mall ihren Expansionsplan mit der Eröffnung der AEON Mall Hue (8,6 Hektar) im September fort. Diese Einheit hat außerdem ein 10,5 Hektar großes Grundstück in Thanh Hoa erworben, um das größte Einkaufszentrum in der Zentralregion zu errichten, und den Masterplan 1/500 für das Projekt AEON Mall Bien Hoa (12 Hektar) genehmigt. Becamex IDC hat außerdem ein 7 Hektar großes Gewerbekomplexprojekt in Binh Duong New City gestartet.

Im Resort-Immobiliensektor kehren internationale Touristen nach Vietnam zurück: In den ersten acht Monaten des Jahres 2024 kamen mehr als 11,4 Millionen Touristen nach Vietnam, ein Anstieg von 45,8 % im Vergleich zum Vorjahr und 1 % mehr als 2019. Bis 2028 werden 191 Hotelprojekte voraussichtlich rund 49.800 Zimmer schaffen; 75 % dieses neuen Angebots liegen im mittleren bis oberen Segment, 70 % gehören internationalen Luxushotelketten, was Vietnam zu einem Schlüsselmarkt in der Region macht.

Auf dem Wohnungsmarkt haben Cosmos Initia, TT Capital und Koterasu Group das TT AVIO-Projekt in Binh Duong gestartet, das fast 2.000 erschwingliche Wohnungen bietet; Vinhomes hat das 385 Hektar große Projekt Vinhomes Global Gate in Hanoi vorgestellt, das mehr als 4.100 Flachbauwohnungen und 12.600 Hochhauswohnungen umfasst ...

Was den Büromarkt betrifft, werden in Ho-Chi-Minh-Stadt in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 rund 35.000 Quadratmeter Bürofläche durch drei Projekte der Grade B und C hinzukommen: Thaisquare The Merit, Vinatex Building und CMC Tower B. In Hanoi werden bis zum Jahresende durch zwei Projekte der Grade A, Taisei Ha Noi Office Tower und Heritage West Lake, weitere 46.000 Quadratmeter hinzukommen.

Laut Herrn Troy Griffiths ist es nicht schwer zu erkennen, dass Projekte mit Beteiligung ausländischer Direktinvestitionen vor allem Transparenz und Rechtsklarheit gewährleisten. Für ausländische Investoren ist dies eine Voraussetzung für ihre Entscheidung, in Immobilienprojekte in Vietnam zu investieren.

Der Verkaufspreis für Wohnungen nähert sich 500 Millionen VND/m2

Laut dem Bericht der DKRA Group über den Wohnungsmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung im Oktober 2024 ist das Wohnungsangebot im Vergleich zum gleichen Zeitraum leicht zurückgegangen und konzentrierte sich hauptsächlich auf Ho-Chi-Minh-Stadt und Binh Duong.

Die Marktnachfrage zeigt Anzeichen einer Erholung, vor allem aufgrund neuer Projekte, die diesen Monat in Binh Duong und Long An zum Verkauf angeboten werden.

Daten der DKRA Group zeigen, dass der Erstverkaufspreis von Wohnungen aufgrund des Kostendrucks weiterhin hoch ist. Der Verkaufspreis einiger Projekte in den an Ho-Chi-Minh-Stadt angrenzenden Provinzen stieg im Vergleich zum Warenkorb drei bis sechs Monate zuvor um 3 bis 8 %.

Auf dem Sekundärmarkt erholen sich Verkaufspreise und Liquidität weiter, wobei sich die Transaktionen auf Projekte konzentrieren, die bereits über rosa Bücher verfügen oder sich in der Vorbereitung zur Übergabe der Häuser befinden.

Was den Verkaufspreis von Erstwohnungen betrifft, so liegen die Preise laut DKRA Group in Ho-Chi-Minh-Stadt zwischen 30 und 493 Millionen VND/m2, in Binh Duong zwischen 26 und 59 Millionen VND/m2, in Ba Ria – Vung Tau zwischen 35 und 61 Millionen VND/m2, in Dong Nai zwischen 33 und 41 Millionen VND/m2 und in Long An zwischen 21 und 29 Millionen VND/m2.

Bei der Analyse der Wohnungsverfügbarkeit stellten die Experten von Savills Vietnam fest, dass die Immobilienpreise in Ho-Chi-Minh-Stadt im Zeitraum 2019 bis 2023 um durchschnittlich 3 % pro Jahr gestiegen sind, was dem Anstieg des persönlichen Einkommens entspricht. Die Kluft zwischen Immobilienpreisen und Einkommen wächst, was es für die Menschen schwieriger macht, ein Eigenheim zu besitzen.

Jedes Jahr benötigen Haushalte mit mittlerem Einkommen und junge Menschen in Ho-Chi-Minh-Stadt rund 50.000 Wohnungen. Das Angebot reicht jedoch noch immer nicht aus, um die Nachfrage zu decken.

Umfragen zeigen, dass die meisten der im dritten Quartal 2023 zum Verkauf angebotenen Apartmentprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt im oberen Preissegment angesiedelt sind und sich im Osten von Saigon befinden. Beispielsweise wird die nächste Phase des Eaton Park-Projekts in Thu Duc City von Gamuda Land zu einem Durchschnittspreis von 140 Millionen VND/m2 angeboten.

Masterise Home hat außerdem gerade zwei Apartmentgebäude des Masteri Grand View-Projekts mit Preisen ab 100 Millionen VND/m2 auf den Markt gebracht. Dies ist die erste Hochhaussiedlung des neuen Stadtgebiets The Global City, Thu Duc City.

Im Vinhomes Grand Park Urban Area in Thu Duc City wird die nächste Phase der Wohnsiedlung „Opus One“ ebenfalls für rund 100 Millionen VND/m2 zum Verkauf angeboten. Nach der Fertigstellung von fünf Untergeschossen öffnet das Projekt „King Crown Infinity“ den nächsten Produktkorb zum Verkauf mit Preisen zwischen 100 und 125 Millionen VND/m2.

Dem Plan zufolge wird die Stadt im Rahmen des Green City-Projekts 67.216,8 Quadratmeter Land für den Bau von Schulen und öffentlichen Einrichtungen für Unternehmen reservieren. (Quelle: XD Newspaper)

Der Vingroup Corporation wurden mehr als 127,4 Hektar Land zur Verfügung gestellt, um das Green City-Projekt zu bauen.

Das Volkskomitee von Hanoi hat gerade beschlossen, mehr als 127,4 Hektar Land (Phase 1) in den Gemeinden Tan Hoi, Lien Trung, Tan Lap und Lien Ha im Bezirk Dan Phuong, für das die Räumung des Geländes abgeschlossen ist, an die Vingroup Corporation – JSC zu übergeben, um das Projekt „Urban Functional Area – Green City“ umzusetzen.

Gemäß der Entscheidung Nr. 6011/QD-UBND des Volkskomitees von Hanoi vom 18. November 2024 handelt es sich bei den insgesamt über 127,4 Hektar Land, die in der ersten Phase zugeteilt wurden, um 409.786,6 Quadratmeter Wohngrundstücke, wobei es sich bei der Landnutzungsform um staatliche Landzuteilung mit Erhebung von Landnutzungsgebühren handelt.

Die diesmal zu erschließende Fläche umfasst 296.011,7 m² Wohngrundstück für den Bau von Flachbauten und 113.774,9 m² Wohngrundstück für den Bau von Hochhäusern mit Funktionen wie: gewerbliche Dienstleistungen, Büros, Hotels, Wohnungen usw.

Laut Plan wird die Stadt im Rahmen des Green City-Projekts 67.216,8 Quadratmeter Land für den Bau von Schulen und öffentlichen Einrichtungen für gewerbliche Zwecke reservieren. Die Form der Landnutzung besteht darin, dass der Staat das Land pachtet und für die gesamte Pachtdauer eine einmalige Pacht erhebt. Die Pachtdauer beträgt 50 Jahre. Im Rahmen des Projekts werden Mittelschulen, Grundschulen, Kindergärten, kommerzielle Dienstleistungseinrichtungen, Märkte usw. gebaut. Außerdem werden die Stadtverwaltung, Gemeindeaktivitäten, medizinische Zentren, Kulturhäuser und Gemeindeaktivitäten eingerichtet.

Die Stadt legt außerdem 702.065,7 m2 Land für Bäume und Verkehr fest. Der Staat teilt dieses Land zu, ohne Landnutzungsgebühren zu erheben. 17.470,7 m2 Land sind für den Bau technischer Infrastruktur vorgesehen, darunter: Abwasserbehandlungsbereich, Bereich für die Entsorgung fester Abfälle, geplanter Bereich für technische Infrastruktur, Wasserwerk, Pumpstation. 11.939,4 m2 oberirdisches Land des Projekts sind für Höfe, interne Straßen, Arbeiten an der technischen Infrastruktur und das Pflanzen von Bäumen zur gemeinsamen Nutzung vorgesehen.

Vingroup Corporation – JSC ist für den gleichzeitigen Aufbau der technischen Infrastruktur, die Wartung und Reparatur des Projekts nach der Bauinvestition und die Übergabe an die lokale Regierung zur Verwaltung und gemeinsamen Nutzung durch die Stadt verantwortlich …

Im Rahmen dieses Projekts reservierte die Stadt 8.945,6 Quadratmeter Land auf den Parzellen C-TT5.1 bis C-TT5.7 für Umsiedlungsgebiete. Die Vingroup Corporation – JSC ist für die Investition in den synchronen Infrastrukturbau und die Übergabe an den Bezirk nach Abschluss der Bauarbeiten verantwortlich. Die Landnutzung erfolgt durch die staatliche Landzuteilung ohne Erhebung von Landnutzungsgebühren.

Rechte der Hauseigentümer

Artikel 10 des Wohnungsgesetzes von 2023 legt die Rechte von Hauseigentümern und Wohnungsnutzern wie folgt fest:

1. Hauseigentümer, die inländische Organisationen, Einzelpersonen oder im Ausland lebende Vietnamesen sind, haben folgende Rechte:

a) Sie haben das Recht auf Unverletzlichkeit der Wohnung, die ihr rechtmäßig gehört;

b) die Nutzung von Wohnraum zu Wohnzwecken und anderen gesetzlich nicht verbotenen Zwecken;

c) eine Bescheinigung über das Haus zu erhalten, das sich gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes und des Grundbuchgesetzes in Ihrem rechtlichen Eigentum befindet;

d) Verkauf, Vermietung, Schenkung, Tausch, Vererbung, Hypothekenaufnahme und Kapitaleinlage in Form von Wohnraum gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes, des Grundbuchgesetzes und anderer relevanter Rechtsvorschriften; Übertragung von Verträgen über den Kauf und Verkauf von Wohnraum, Vermietung, Verleihung, Verpachtung, Ermächtigung zur Wohnungsverwaltung und andere Rechte gemäß den gesetzlichen Bestimmungen; im Falle der Schenkung oder Vererbung von Wohnraum an eine Person, die in Vietnam nicht zum Besitz von Wohnraum berechtigt ist, hat diese Person nur Anspruch auf den Wert dieses Wohnraums.

Falls das Bodengesetz andere Bestimmungen zu den Rechten von Hausbesitzern im Zusammenhang mit Landnutzungsrechten enthält, bei denen es sich um im Ausland lebende Vietnamesen handelt, gelten diese Bestimmungen.

d) Mitbenutzung der öffentlichen Einrichtungen in diesem Wohngebiet gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes und anderer einschlägiger Rechtsvorschriften.

Wenn er Eigentümer eines Mehrfamilienhauses ist, hat er/sie das Recht, das Gemeinschaftseigentum des Mehrfamilienhauses und die gemeinsame Infrastruktur dieses Mehrfamilienhauses mitzubesitzen und mitzunutzen, mit Ausnahme der Bauten, die für Geschäftszwecke errichtet wurden oder gemäß den gesetzlichen Bestimmungen oder der Vereinbarung im Hauskauf- oder Mietkaufvertrag an den Staat übergeben werden müssen;

e) Instandhaltung, Renovierung, Abriss und Wiederaufbau von Häusern gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes und des Baugesetzes;

g) das Recht auf Wohneigentum haben, das gemäß den Bestimmungen von Artikel 7 dieses Gesetzes geschützt ist;

h) Verstöße gegen die eigenen Eigentumsrechte und andere Verstöße gegen das Wohnungsrecht zu beklagen, anzuzeigen und gerichtlich zu verfolgen;

i) Andere gesetzlich vorgeschriebene Rechte.

2. Hauseigentümer, die ausländische Organisationen oder Einzelpersonen sind, haben die in Artikel 20 dieses Gesetzes festgelegten Rechte.

3. Wohnungsnutzer, die nicht Eigentümer der Wohnung sind, sind berechtigt, ihre Rechte bei der Verwaltung und Nutzung der Wohnung gemäß der Vereinbarung mit dem Eigentümer der Wohnung auszuüben.

Somit haben Hauseigentümer die oben genannten Rechte.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dia-oc-viet-nam-attracts-von-nha-dau-tu-ngoai-bat-ngo-ve-gia-can-ho-tai-tphcm-quyen-cua-chu-so-huu-nha-o-294775.html