Immobiliengeschäfte mit Darlehensverträgen: Käufer bereuen es! (Letzter Artikel)

Der Immobilienmarkt hat seine heißeste Phase hinter sich. Dennoch gibt es immer noch Immobilientransaktionen mit Darlehensverträgen, deren Folgen sich nicht über Nacht gelöst haben. Bevor die staatliche Verwaltung die gesetzlichen Regelungen weiter verschärft, sollten die Menschen daher bei der Unterzeichnung eines Immobiliengeschäfts die Bedingungen des Darlehensvertrags sorgfältig prüfen und studieren, um nicht in ein Dilemma zu geraten.

Immobiliengeschäfte mit Darlehensverträgen: Käufer erleben Reue! (Teil 1) – Vom „Hot Spot“ des Grundrisses 584

Immobiliengeschäfte mit Darlehensverträgen: Käufer bereuen es! (Teil 2) – Kooperation oder Kapitalmobilisierungs-„Falle“

Kunden sollten Immobilienprodukte mit klarem Rechtsstatus und seriösen Investoren recherchieren und auswählen (Bild: Stadtgebiet Xuan Hung, Bezirk Quang Thang, Stadt Thanh Hoa ). Foto: PV

„Der Stift fällt, das Huhn stirbt“

Zurück zur Geschichte von Frau LD, einer Kundin, die ein Grundstück in Phase 2 des Grundstücks MBQH 2125 kaufte. Frau LD sagte: „Nachdem ich mit dem Grundstückseigentümer eine Kauf- und Verkaufsvereinbarung getroffen hatte, kümmerte ich mich um die Formalitäten zur Übertragung des Darlehensvertrags mit der Firma. Vor der Vertragsunterzeichnung hatte ich die rechtlichen Aspekte des Projekts, insbesondere die Informationen zum Kaufobjekt (einem Rohbau), nicht sorgfältig geprüft. Ich dachte einfach, ich würde ein Grundstück kaufen. Ich wusste nicht, welchen Wert das Darlehensvertragsverfahren für das Kaufrecht hatte. Als der Investor ankündigte, dass das Haus dringend gebaut werden müsse, nahm ich den Vertrag zur Hand und las ihn noch einmal. Dabei lernte ich die rechtlichen Bestimmungen kennen und stellte fest, dass Darlehensgeschäfte sehr riskant sind. Meine Familie, die nun „passiv“ war, musste die Anweisungen des Investors befolgen.“

„Wenn wir die Informationen über die Bedingungen für den Kauf und Verkauf von zukünftigem Wohnraum sowie die Rechtmäßigkeit des Darlehensvertrags und die damit verbundenen komplizierten Verfahren sorgfältig studieren, werden nicht nur ich, sondern viele andere kein Land in dieser Form kaufen, sondern nach Grundstücken mit klarem Rechtsstatus für die Transaktion suchen“, so Frau LD weiter.

Kunde LT C, der ein Grundstück bei MB 584 kaufte, sagte: „… bevor ich die Transaktion mit einem Darlehensvertrag unterzeichnete, brachte mich der Makler in das Verwaltungsbüro der BNB Company Limited, um das „Sub-Book“ „vorzustellen“ und versprach, dass die Urkunde über die Landnutzungsrechte sofort übertragen würde, wenn das Projekt qualifiziert sei. Da ich sowohl dem Investor als auch dem Makler vertraute, unterzeichnete ich einen Darlehensvertrag zum „Kauf“ von zwei benachbarten Grundstücken. Wenn ich jetzt ein Haus baue, mache ich mir Sorgen, „sowohl die Kuh als auch den Stall“ zu verlieren; aber wenn ich nicht baue, weiß ich nicht, wann ich das investierte Geld zurückbekomme …“.

Auch der Investor des Gewerbe- und Wohngebietsprojekts Lot A-TM3 (abgekürzt Site A-TM3) im Bezirk Dong Huong in der Stadt Thanh Hoa, BNB Company Limited, sorgt seit April 2023 für „Aufruhr“, als Kunden heftig auf das Geschäft reagierten. Vielen Kunden von Site A-TM3 zufolge hat der Investor Anzeichen von Zweideutigkeit bei den Produktinformationen gezeigt, indem er insbesondere Grundstücke zum Verkauf „bewirbt“, diese aber in unfertige Häuser „umwandelt“; gleichzeitig zwingt er Kunden, unangemessene Summen zu zahlen, wenn sie in den Bau ihrer eigenen Häuser investieren möchten.

Als das Unternehmen jedoch Kapital in Form eines Darlehensvertrags mobilisierte, lag im Rahmen des A-TM3-Plans ein Beschluss zur Genehmigung der Ergebnisse der Investorenauswahl vor. In Beschluss Nr. 3345/QD-UBND des Volkskomitees der Provinz vom 21. August 2019 gab es klare Informationen über den Umfang des Projekts und das Produkt war ein Rohbau mit fertiggestellter Außenfassade. Die Kunden mussten die „versehentliche“ Unterzeichnung dieser Verträge hinnehmen, denn selbst wenn sie den Vertrag kündigen wollten, war es nicht einfach, das investierte Geld zurückzubekommen, insbesondere vor dem Hintergrund des schleppenden Immobilienmarkts und der aktuellen Schwierigkeiten für Unternehmen.

Zuvor hatte die Zeitung Thanh Hoa bereits von mehreren Haushalten aus den Bezirken Nong Cong, Thieu Hoa und der Stadt Thanh Hoa eine Petition mit der Bitte um Hilfe erhalten, ein Grundstück im Rahmen eines Darlehens zu „kaufen“. Als das Grundstück jedoch an den „Käufer“ übergeben wurde, war es bereits von jemand anderem bewohnt.

Laut Rechtsanwältin Le Thi Phuong, Direktorin der Le Phuong Hoang Law Company Limited der Anwaltskammer der Provinz Thanh Hoa, gibt es zwei Formen von Darlehensverträgen, und in beiden Fällen sind die Kunden im Nachteil.

Erstens: Enthält der Darlehensvertrag keine Angaben dazu, dass die Darlehenshöhe im Verhältnis zum Wert des Grundstücks/Grundstücks bzw. der mit dem Grundstück verbundenen Immobilien im Projekt des Kreditnehmers steht, ist der Darlehensvertrag für den Kreditnehmer (der auch der Projektinvestor ist) nicht bindend, dem Kreditgeber das Nutzungsrecht an dem Grundstück bzw. den mit dem Grundstück verbundenen Immobilien zu übertragen. Bei diesem Vertrag handelt es sich lediglich um einen zivilrechtlichen Darlehensvertrag. Das Risiko besteht darin, dass der Investor, wenn die Immobilie zur Übertragung freigegeben ist und der Immobilienpreis zu seinem eigenen Vorteil steigt, keinen Immobilienübertragungsvertrag abschließt, sondern sich lediglich bereit erklärt, dem Kreditgeber das Kapital und (gegebenenfalls) die Zinsen zurückzuzahlen, was zu finanziellen Verlusten für den Kreditgeber führen kann.

Zweitens enthält der Vertrag Angaben zum Verhältnis zwischen der Darlehenssumme und dem Grundstück bzw. Haus im Projekt des Kreditnehmers. Bei dem Darlehensvertrag kann es sich um eine Scheintransaktion handeln, die die tatsächliche Transaktion verschleiert, bei der es sich um einen künftigen Immobilienverkauf handelt (zu diesem Zeitpunkt ist das Projekt laut Gesetz nicht zum Verkauf freigegeben). Kommt es bei diesem Vertrag zu einem Streit und bringt eine der beiden Parteien den Fall zur Beilegung vor Gericht, besteht das Risiko, dass sowohl die Scheintransaktion (ein Darlehensgeschäft) als auch die verschleierte Transaktion (ein Immobilienverkaufsgeschäft) vom Gericht für ungültig erklärt werden. Die rechtliche Konsequenz ist, dass der Kreditgeber (Käufer) nur das Geld zurückerhält, nicht aber die Immobilie.

Lernen Sie das Gesetz sorgfältig

Als potenzieller Investitionskanal birgt die zukünftige Immobiliengründung jedoch viele potenzielle Risiken, wenn der Käufer die Rechtmäßigkeit des Projekts nicht sorgfältig prüft, um legale Transaktionen sicherzustellen.

Das Gesetz enthält mittlerweile sehr spezifische Vorschriften für die Art des Immobiliengeschäfts. Laut Vu Thanh Binh, stellvertretender Direktor des Bauamts von Thanh Hoa, hat das Bauamt nach Inkrafttreten des Gesetzes über Immobiliengeschäfte zahlreiche Formen der Propaganda und Verbreitung gegenüber Organisationen und Einzelpersonen eingeführt, um sie dazu zu bewegen, die Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte, insbesondere über künftige Immobilien, einzuhalten.

Dementsprechend sind gemäß Artikel 55 des Immobiliengesetzes Nr. 66/2014/QH13 die Voraussetzungen für die gewerbliche Nutzung künftiger Immobilien das Vorliegen von Dokumenten zu Landnutzungsrechten, Projektdokumenten, von den zuständigen Behörden genehmigten Bauplänen, Baugenehmigungen, sofern Baugenehmigungen erforderlich sind, und Dokumenten über die Abnahme der Fertigstellung der dem Projektfortschritt entsprechenden Bauarbeiten der technischen Infrastruktur. Bei künftigen Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzten Wohngebäuden muss ein Abnahmeprotokoll über die Fertigstellung des Fundaments des Gebäudes vorliegen. Darüber hinaus muss der Investor vor dem Verkauf, der Vermietung oder dem Kauf künftiger Wohnungen der Wohnungsverwaltung der Provinz eine schriftliche Mitteilung darüber vorlegen, dass die Wohnung die Bedingungen für den Verkauf oder die Miete erfüllt.

Darüber hinaus schreibt Artikel 19 des Dekrets Nr. 99/2015/ND-CP auch die Unterzeichnung von Kapitalmobilisierungsverträgen für die Entwicklung gewerblichen Wohnraums vor. Dementsprechend kann die Unterzeichnung von Kapitalmobilisierungsverträgen für Investitionen in den Bau gewerblichen Wohnraums nur über die in den Absätzen 2, 3 und 4, Artikel 69 des Wohnungsbaugesetzes vorgeschriebenen Formulare erfolgen und muss die folgenden Bestimmungen einhalten: Die an Kapitaleinlagen, Investitionskooperationen, Geschäftskooperationen, Joint Ventures und Vereinigungen beteiligten Parteien dürfen Gewinne (in bar oder in Aktien) nur auf Grundlage der im Vertrag vereinbarten Kapitaleinlagequote aufteilen; dem Investor ist es nicht gestattet, die in diesem Punkt vorgeschriebene Form der Kapitalmobilisierung oder andere Formen der Kapitalmobilisierung anzuwenden, um Wohnprodukte aufzuteilen oder der Partei, die die Kapitalmobilisierung erhält, Priorität bei der Registrierung, der Hinterlegung und dem Recht zum Kauf von Wohnungen oder bei der Aufteilung von Landnutzungsrechten im Projekt einzuräumen.

Viele Bauherren des Gewerbe- und Wohngebietsprojekts Lot A-TM3 im Bezirk Dong Huong in Thanh Hoa sind besorgt, weil sie nicht wissen, wann der Investor die Genehmigungen für die Landnutzungsrechte erteilen wird. Foto: PV

Herr Vu Thanh Binh empfiehlt: „Bei Immobilientransaktionen müssen sich Kunden mit den gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere den rechtlichen Unterlagen des Projekts, der Leistungsfähigkeit des Investors und den Regelungen zu den Bedingungen für den Kauf und Verkauf von Kapital zur Entwicklung künftiger Wohnimmobilien vertraut machen, um Risiken bei der Beteiligung an Projekten mit unklarem Rechtsstatus zu vermeiden.“

Um die Verwaltungsvorschriften des Staates zu umgehen, greifen Investoren in Wirklichkeit jedoch auf zahlreiche verschiedene Tricks zurück. Der Kauf und Verkauf von Wohnraum oder die Kapitalbeschaffung erfolgt größtenteils über zivilrechtliche Transaktionen mit den Begriffen „Darlehensverträge“, „Einlagen“, „Kooperationsverträge“ … „Die staatlichen Verwaltungsbehörden verfügen über keine Grundlage für die Verwaltung dieser Transaktionsarten“, fügte Herr Vu Thanh Binh hinzu.

Angesichts der Aufregung auf dem Immobilienmarkt in Thanh Hoa sind Immobilienprodukte immer so teuer wie „frische Garnelen“. Die meisten Projekte wurden verkauft und über viele Sekundärinvestoren „weitergereicht“, da sie noch „auf dem Papier“ existierten. Laut Daten des Bauministeriums wurden jedoch nur 30 von 104 Projekten, die für die Investitionspolitik genehmigt wurden, vom Bauministerium als für den Kauf, Verkauf oder die Kapitalmobilisierung geeignet erklärt. Dies zeigt, dass Fälle von „gesetzeswidrigem“ Kauf und Verkauf recht häufig vorkommen. Glücklicherweise trafen wir auf einen seriösen Investor, der das mobilisierte Kapital für den richtigen Zweck verwendete, und die Rechte des Kunden wurden gewahrt. Im Falle eines „berüchtigten“ Investors, der das Geld „nahm“, um in andere Projekte zu investieren, hatte die Tatsache, dass die Kunden das Immobilienprodukt nicht erhielten oder später in Schwierigkeiten gerieten, tatsächlich weitreichende Folgen.

Angesichts der Probleme, mit denen Kunden derzeit konfrontiert sind, insbesondere der sich überschneidenden Landzuteilung und der Verzögerung bei der Erteilung von Landnutzungszertifikaten, rät Rechtsanwältin Le Thi Phuong, Direktorin der Le Phuong Hoang Law Company Limited der Anwaltskammer der Provinz Thanh Hoa: Da der Investor die Verfahren zur Erteilung von Landnutzungszertifikaten an den Käufer noch nicht abgeschlossen hat, ist möglicherweise ein Streit zwischen den beiden Parteien entstanden. Können die beiden Parteien nicht verhandeln und sich einigen, kann der Käufer vor Gericht Klage gegen den Verkäufer einreichen, um eine Lösung zu erreichen. Wenn der Investor für dasselbe Grundstück einen Darlehensvertrag mit einer Wunschregistrierung oder sogar einen Kaufvertrag mit mehreren Kunden unterzeichnet, liegen Anzeichen für eine betrügerische Aneignung von Eigentum gemäß Artikel 174 des Strafgesetzbuchs von 2015 in der Fassung von 2017 vor. Kunden sollten in diesem Fall einen Antrag zur Annahme und Lösung bei der polizeilichen Ermittlungsbehörde einreichen.

Reportergruppe

Quelle: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm