Immobiliengeschäfte mit Darlehensverträgen: Käufer bereuen es! (Letzter Artikel)

Der Immobilienmarkt hat seine heißeste Phase hinter sich. Dennoch gibt es immer noch Immobilientransaktionen mit Darlehensverträgen, deren Folgen sich nicht über Nacht lösen lassen. Bevor die staatliche Verwaltung die gesetzlichen Bestimmungen weiter verschärft, sollten die Menschen daher die Bedingungen des Darlehensvertrags sorgfältig prüfen, bevor sie einen Immobilienvertrag unterzeichnen, um nicht in ein Dilemma zu geraten.

Immobiliengeschäfte mit Darlehensverträgen: Käufer erleben Reue! (Teil 1) – Vom „Hot Spot“ des Grundrisses 584

Immobilientransaktionen mit Darlehensverträgen: Käufer bereuen es! (Teil 2) – Kooperation oder „Falle“ der Kapitalmobilisierung

Kunden sollten Immobilienprodukte mit klarem Rechtsstatus und seriösen Investoren recherchieren und auswählen (Bild: Stadtgebiet Xuan Hung, Bezirk Quang Thang, Stadt Thanh Hoa ). Foto: PV

„Der Stift fällt, das Huhn stirbt“

Zurück zur Geschichte von Frau LD, einer Kundin, die ein Grundstück in Phase 2 des Grundstücks MBQH 2125 kaufte. Frau LD sagte: „Nachdem ich mit dem Grundstückseigentümer eine Kauf- und Verkaufsvereinbarung getroffen hatte, kümmerte ich mich um die Formalitäten zur Übertragung des Darlehensvertrags mit der Firma. Vor der Vertragsunterzeichnung hatte ich die rechtlichen Aspekte des Projekts, insbesondere die Informationen über das Produkt (ein Rohhaus), das ich kaufen wollte, nicht sorgfältig recherchiert, sondern einfach nur gedacht, ich würde ein Grundstück kaufen. Ich wusste nicht, wie wichtig das Darlehensvertragsverfahren für das Kaufrecht war. Als der Investor ankündigte, dass ich dringend ein Haus bauen müsse, nahm ich den Vertrag zur Hand und las ihn noch einmal. Gleichzeitig informierte ich mich über die gesetzlichen Bestimmungen und stellte fest, dass Darlehensgeschäfte sehr riskant sind. In einer passiven Position musste meine Familie nun die Forderungen des Investors erfüllen.“

„Wenn wir die Informationen über die Bedingungen für den Kauf und Verkauf von zukünftigem Wohnraum sowie die Rechtmäßigkeit des Darlehensvertrags und die damit verbundenen komplizierten Verfahren sorgfältig studieren, werden nicht nur ich, sondern viele andere kein Land in dieser Form kaufen, sondern nach Grundstücken mit klarem Rechtsstatus für die Transaktion suchen“, so Frau LD weiter.

Kunde LT C, der ein Grundstück bei MB 584 kaufte, sagte: „… bevor ich den Darlehensvertrag unterzeichnete, brachte mich der Makler zum Führungsbüro von BNB LLC, um das „Sub-Book“ „vorzustellen“ und versprach, dass die Urkunde über die Landnutzungsrechte sofort übertragen würde, sobald das Projekt qualifiziert sei. Da ich sowohl dem Investor als auch dem Makler vertraute, unterzeichnete ich einen Darlehensvertrag zum „Kauf“ zweier benachbarter Grundstücke. Wenn ich jetzt ein Haus baue, mache ich mir Sorgen, sowohl „die Kuh als auch den Stall“ zu verlieren; aber wenn ich nicht baue, weiß ich nicht, wann ich das investierte Geld zurückbekomme …“

Auch der Investor des Gewerbe- und Wohngebietsprojekts Lot A-TM3 (abgekürzt A-TM3 Site) im Bezirk Dong Huong in der Stadt Thanh Hoa, BNB Company Limited, hat von April 2023 bis heute für Aufsehen gesorgt, als die Kunden heftig auf das Geschäft reagierten. Vielen Kunden von A-TM3 Site zufolge hat der Investor Anzeichen von Zweideutigkeit bei den Produktinformationen gezeigt, indem er insbesondere Grundstücke zum Verkauf „bewirbt“, diese aber in unfertige Häuser „umwandelt“. Gleichzeitig zwingt er Kunden, unangemessene Summen zu zahlen, wenn sie in den Bau ihres eigenen Hauses investieren möchten.

Als das Unternehmen jedoch Kapital in Form eines Darlehensvertrags mobilisierte, lag im Rahmen des A-TM3-Plans ein Beschluss zur Genehmigung der Ergebnisse der Investorenauswahl vor. In Beschluss Nr. 3345/QD-UBND des Volkskomitees der Provinz vom 21. August 2019 gab es klare Informationen über den Umfang des Projekts und darüber, dass es sich bei dem Produkt um unfertige Wohnungen mit fertiger Außenfassade handeln würde. Die Kunden mussten die „versehentliche“ Unterzeichnung dieser Verträge hinnehmen, denn selbst wenn sie den Vertrag kündigen wollten, wäre es nicht einfach, das investierte Geld zurückzubekommen, insbesondere angesichts des schleppenden Immobilienmarkts und der Schwierigkeiten, mit denen Unternehmen wie heute konfrontiert sind.

Zuvor hatte die Zeitung Thanh Hoa auch von mehreren Haushalten aus den Bezirken Nong Cong und Thieu Hoa in der Stadt Thanh Hoa eine Petition mit der Bitte um Hilfe erhalten, im Rahmen eines Darlehensvertrags Land zu „kaufen“. Als das Land jedoch an den „Käufer“ übergeben wurde, war es bereits von jemand anderem bewohnt.

Laut Rechtsanwältin Le Thi Phuong, Direktorin der Le Phuong Hoang Law Company Limited der Anwaltskammer der Provinz Thanh Hoa, gibt es zwei Formen von Darlehensverträgen, und in beiden Fällen sind die Kunden im Nachteil.

Erstens: Wenn im Darlehensvertrag nicht angegeben ist, dass die Darlehenshöhe mit dem Wert des Grundstücks/Grundstücks bzw. der mit dem Grundstück verbundenen Immobilien im Projekt des Kreditnehmers zusammenhängt, ist der Darlehensvertrag nicht bindend und verpflichtet den Kreditnehmer (der gleichzeitig der Projektinvestor ist) nicht, dem Kreditgeber die Landnutzungsrechte bzw. die mit dem Grundstück verbundenen Immobilien zu übertragen. Bei diesem Vertrag handelt es sich lediglich um einen zivilrechtlichen Darlehensvertrag. Das Risiko besteht darin, dass der Investor, wenn die Immobilie zur Übertragung freigegeben wird und der Immobilienpreis zu seinem eigenen Vorteil steigt, keinen Immobilienübertragungsvertrag abschließt, sondern sich lediglich bereit erklärt, dem Kreditgeber das Kapital und gegebenenfalls die Zinsen zurückzuzahlen, was zu finanziellen Verlusten für den Kreditgeber führt.

Zweitens enthält der Vertrag einen Inhalt, der die Beziehung zwischen dem Darlehensbetrag und dem Grundstück bzw. Haus im Projekt des Kreditnehmers aufzeigt. Bei dem Darlehensvertrag kann es sich um eine Scheintransaktion handeln, die die tatsächliche Transaktion verschleiert, bei der es sich um einen zukünftigen Immobilienverkauf handelt (zu diesem Zeitpunkt ist das Projekt gemäß den gesetzlichen Bestimmungen nicht zum Verkauf freigegeben). Kommt es bei diesem Vertrag zu einem Streit und bringt eine der beiden Parteien den Fall vor Gericht, besteht das Risiko, dass sowohl die Scheintransaktion (bei der es sich um ein Darlehensgeschäft handelt) als auch die verschleierte Transaktion (bei der es sich um ein Immobilienverkaufsgeschäft handelt) vom Gericht für ungültig erklärt werden. Die Rechtsfolge ist, dass der Kreditgeber (Käufer) nur das Geld zurückerhält, nicht aber die Immobilie.

Lernen Sie das Gesetz sorgfältig

Als potenzieller Investitionskanal birgt die zukünftige Immobiliengründung jedoch viele potenzielle Risiken, wenn der Käufer die Rechtmäßigkeit des Projekts nicht sorgfältig prüft, um legale Transaktionen sicherzustellen.

Das Gesetz enthält mittlerweile sehr spezifische Vorschriften für die Art des Immobiliengeschäfts. Laut Vu Thanh Binh, stellvertretender Direktor des Bauamts von Thanh Hoa, hat das Bauamt nach Inkrafttreten des Gesetzes über Immobiliengeschäfte zahlreiche Formen der Propaganda und Verbreitung gegenüber Organisationen und Einzelpersonen eingeführt, um sie dazu zu bewegen, die Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte, insbesondere über künftige Immobilien, einzuhalten.

Dementsprechend sind gemäß Artikel 55 des Immobiliengesetzes Nr. 66/2014/QH13 die Voraussetzungen für die gewerbliche Nutzung künftiger Immobilien der Besitz von Dokumenten zu Landnutzungsrechten, Projektdokumenten, von den zuständigen Behörden genehmigten Bauplänen, Baugenehmigungen, sofern eine Baugenehmigung erforderlich ist, und Dokumenten über die Abnahme der Fertigstellung der technischen Infrastruktur entsprechend dem Projektfortschritt. Bei künftigen Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzten Wohngebäuden muss ein Abnahmeprotokoll über die Fertigstellung des Fundaments des Gebäudes vorliegen. Darüber hinaus muss der Investor vor dem Verkauf, der Vermietung oder dem Kauf künftiger Wohnungen eine schriftliche Mitteilung an die Wohnungsverwaltungsbehörde der Provinz darüber einholen, dass die Wohnung zum Verkauf oder zur Miete berechtigt ist.

Darüber hinaus schreibt Artikel 19 des Dekrets Nr. 99/2015/ND-CP auch die Unterzeichnung von Kapitalmobilisierungsverträgen für die Entwicklung gewerblicher Wohnungen vor. Dementsprechend kann die Unterzeichnung von Kapitalmobilisierungsverträgen für Investitionen in den gewerblichen Wohnungsbau nur über die in den Absätzen 2, 3 und 4, Artikel 69 des Wohnungsgesetzes vorgeschriebenen Formulare erfolgen und muss die folgenden Bestimmungen einhalten: Parteien, die an Kapitaleinlagen, Investitionskooperationen, Geschäftskooperationen, Joint Ventures und Vereinigungen beteiligt sind, dürfen Gewinne (in bar oder in Aktien) nur auf Grundlage der im Vertrag vereinbarten Kapitaleinlagequote aufteilen; Investoren dürfen das in diesem Punkt vorgeschriebene Kapitalmobilisierungsformular oder andere Formen der Kapitalmobilisierung nicht anwenden, um Wohnprodukte aufzuteilen oder der kapitalmobilisierenden Partei Priorität bei der Registrierung, Hinterlegung und dem Recht zum Kauf von Wohnungen oder bei der Aufteilung von Landnutzungsrechten im Projekt einzuräumen.

Viele Bauherren des Gewerbe- und Wohngebietsprojekts Grundstück A-TM3 im Bezirk Dong Huong in Thanh Hoa sind besorgt, weil sie nicht wissen, wann der Investor die Formalitäten zur Ausstellung des Landnutzungszertifikats erledigen wird. Foto: PV

Herr Vu Thanh Binh empfiehlt: „Bei Immobilientransaktionen müssen sich Kunden mit den gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere den rechtlichen Unterlagen des Projekts, der Leistungsfähigkeit des Investors und den Regelungen zu den Bedingungen für den Kauf und Verkauf von Kapital zur Entwicklung künftiger Wohnimmobilien vertraut machen, um Risiken bei der Beteiligung an Projekten mit unklarem Rechtsstatus zu vermeiden.“

Um die Verwaltungsvorschriften des Staates zu umgehen, greifen Investoren in Wirklichkeit jedoch auf zahlreiche verschiedene Tricks zurück. Der Kauf und Verkauf von Wohnraum oder die Kapitalbeschaffung erfolgt größtenteils über zivilrechtliche Transaktionen mit den Begriffen „Darlehensverträge“, „Einlagen“, „Kooperationsverträge“ usw. „Die staatlichen Verwaltungsbehörden verfügen über keine Grundlage für die Verwaltung dieser Transaktionsarten“, fügte Herr Vu Thanh Binh hinzu.

Angesichts der Aufregung auf dem Immobilienmarkt in Thanh Hoa sind Immobilienprodukte immer so teuer wie „frische Garnelen“. Die meisten Projekte wurden verkauft und seit ihrer Existenz „auf dem Papier“ an viele Sekundärinvestoren weitergegeben. Laut Daten des Bauministeriums wurden jedoch nur 30 von 104 Projekten, die für die Investitionspolitik genehmigt wurden, vom Bauministerium als für den Kauf, Verkauf oder die Kapitalbeschaffung geeignet gemeldet. Dies zeigt, dass Fälle von „gesetzeswidrigen“ Käufen und Verkäufen recht häufig vorkommen. Glücklicherweise trafen wir auf einen seriösen Investor, der das mobilisierte Kapital für den richtigen Zweck verwendete, und die Rechte des Kunden wurden gewahrt. Im Falle der Begegnung mit einem „berüchtigten“ Investor, der das Geld „nahm“, um in ein anderes Projekt zu investieren, hatte die Tatsache, dass der Kunde das Immobilienprodukt nicht erhielt oder später in Schwierigkeiten geriet, tatsächlich weitreichende Folgen.

Angesichts der Probleme, mit denen Kunden derzeit konfrontiert sind, insbesondere der sich überschneidenden Landzuteilung und der Verzögerung bei der Erteilung von Landnutzungszertifikaten, gibt Rechtsanwältin Le Thi Phuong, Direktorin der Le Phuong Hoang Law Company Limited der Anwaltskammer der Provinz Thanh Hoa, folgenden Rat: Da der Investor die Verfahren zur Erteilung von Landnutzungszertifikaten an den Käufer noch nicht abgeschlossen hat, ist möglicherweise ein Streit zwischen den beiden Parteien entstanden. Können die beiden Parteien nicht verhandeln und sich einigen, kann der Käufer vor Gericht Klage gegen den Verkäufer einreichen, um eine Lösung zu erreichen. Wenn der Investor für dasselbe Grundstück einen Darlehensvertrag mit einer Wunschregistrierung oder sogar einen Kaufvertrag mit mehreren Kunden unterzeichnet, liegen Anzeichen für eine betrügerische Aneignung von Eigentum gemäß Artikel 174 des Strafgesetzbuchs von 2015 in der Fassung von 2017 vor. Kunden sollten in diesem Fall einen Antrag zur Annahme und Lösung bei der polizeilichen Ermittlungsbehörde einreichen.

Reportergruppe

Quelle: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm