Um das Ziel von einer Million Sozialwohnungen bis 2030 zu erreichen, müssen eine Reihe von Engpässen behoben werden.

DNVN – Die Regelung des Grundstücksfonds, die Räumung von Grundstücken, die Befreiung und Reduzierung von Landnutzungsgebühren, die Unterstützung von Investitionskosten in technische Infrastruktursysteme, Verkaufspreise und Vorschriften für berechtigte Mieter und Käufer gelten als sechs offene Fragen, die gelöst werden müssen, um das Ziel von 1 Million Sozialwohnungen bis 2030 zu erreichen.

In den letzten Jahren haben die Regierung , Ministerien und Sektoren zahlreiche Maßnahmen ergriffen, um die Umsetzung und Fertigstellung von Sozialwohnungs- (NOXH) und Arbeiterwohnungsprojekten (NOCN) für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks und -clustern (IPs) zu fördern. Die Ergebnisse entsprachen jedoch nicht den Erwartungen.

Am 24. Mai erließ das Zentrale Exekutivkomitee die Direktive Nr. 34 zur Stärkung der Führungsrolle der Partei bei der Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus. Die Direktive sieht vor, bis 2030 mindestens eine Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industriegebieten bereitzustellen.

Laut Herrn Vu Chi Kien, stellvertretender Generaldirektor der QUALIPRO Construction Joint Stock Company, einem Mitglied der Vietnam Industrial Park Finance Association (VIPFA), bekräftigte die Richtlinie 34 erneut die Entschlossenheit unserer Partei, soziale Sicherheit für Menschen mit niedrigem Einkommen, Arbeitnehmer und andere Personen umzusetzen, die Anspruch auf Sozialwohnungspolitik haben.

Um dieses Ziel zu erreichen, ist es laut Herrn Kien notwendig, sechs Hauptgruppen von Hindernissen zu beseitigen.

Erstens: Die Zuteilung von Grundstücken für Sozialwohnungen und Gewerbewohnungen. Die Regelung, mindestens 20 % der Wohnflächen in Gewerbebauprojekten für den Bau von Sozialwohnungen zu reservieren, ist eine gute Maßnahme. Eine strikte Umsetzung wird jedoch die Preise für Sozialwohnungen ungewollt in die Höhe treiben, insbesondere wenn Gewerbebauprojekte in schönen, zentralen und wertvollen Lagen liegen. Zudem werden die zukünftigen Lebenshaltungskosten in zentralen Lagen hoch und für Menschen mit geringem Einkommen ungeeignet sein.

Mit der Direktive 34 des Zentralkomitees der Partei wurde die Aufgabe festgelegt, bis 2030 mindestens eine Million Wohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks bereitzustellen.

„Die Regelung, 20 % des Wohnraumfonds für gewerbliche Wohnprojekte für Sozialwohnungsprojekte zu reservieren, hängt vom Standort des jeweiligen Projekts ab. Alternativ wäre es realistischer, diese Landfonds in einem Sozialwohnungsprojekt an einem geeigneten Standort zu kombinieren“, sagte Herr Kien.

Zweitens: Baufeldräumung (GPMB). Viele Projekte verzögern sich aufgrund des Scheiterns der GPMB, wenn sich das Sozialwohnungsprojekt innerhalb oder neben dem NOTM-Projekt befindet. Zu diesem Zeitpunkt können Grundstücksbesitzer die Förderrichtlinien der GPMB für die beiden Projekte vergleichen.

Mit Inkrafttreten des neuen Bodengesetzes verhandelt der Investor beim NOTM-Projekt den Entschädigungspreis für den Landerwerb mit der Bevölkerung. Beim Sozialwohnungsprojekt hingegen richtet sich der Preis nach den staatlichen Vorschriften. Daher wird der Unterschied im Entschädigungspreis für den Landerwerb (obwohl die beiden Projekte direkt nebeneinander liegen) zwischen den beiden Projekttypen (NOTM und NOXH) noch größer sein. Zu diesem Zeitpunkt wird die Umsetzung der Entschädigungsmaßnahmen für Sozialwohnungsprojekte schwieriger sein.

Bei Sozialwohnungs- und Industriewohnungsprojekten hingegen ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass die Regierung die Baulücke räumt und den Investoren sauberes Bauland zur Verfügung stellt. In der Realität müssen die Investoren bei den meisten Projekten jedoch die Baulücke selbst räumen, was viele Schwierigkeiten mit sich bringt und hohe Kosten verursacht.

Drittens: Befreiung von Landnutzungsgebühren. Sozialwohnungen und Industriewohnungen sind gesetzlich von Landnutzungsgebühren befreit, um Verkaufspreise und Mieten zu senken. Bei der Umsetzung der aktuellen Richtlinie zur Befreiung von Landnutzungsgebühren muss jedoch auch die Höhe der Landnutzungsgebühr berechnet werden, bevor Investoren von der Landnutzungsgebühr befreit werden.

Dies wird den Behörden erheblichen zusätzlichen Zeitaufwand für die Berechnung der befreiten Landnutzungsgebühren bescheren und gleichzeitig die Projektumsetzungszeit verlängern.

Viertens: Unterstützung der Investitionskosten für technische Infrastruktursysteme. Gemäß den Vorschriften unterstützt der Staat bei Sozialwohnungsprojekten die Investitionskosten für technische Infrastruktursysteme teilweise oder vollständig. Die meisten Projekte profitieren jedoch bisher nicht von dieser Regelung. Wird diese Regelung umgesetzt, sinken auch die Kauf- und Mietpreise für Sozialwohnungen.

Fünftens muss hinsichtlich der Regulierung der Preise für Sozialwohnungen die Vorstellung ausgeräumt werden, dass der Bau von Wohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen mit geringer Bauqualität und geringen damit verbundenen sozialen Annehmlichkeiten verbunden sei.

Obwohl es sich um ein Sozialwohnungsprojekt handelt, müssen die Anforderungen an Bauqualität, Sicherheit und Versorgungseinrichtungen den Vorschriften entsprechen und dürfen nicht wesentlich niedriger sein als bei durchschnittlichen NOTM-Projekten. Die Senkung der Kauf- und Mietpreise muss durch staatliche Fördermaßnahmen und nicht durch Kürzungen bei den Versorgungseinrichtungen und der Bauqualität erreicht werden.

Sechstens: Was die Vorschriften für Personen betrifft, die NOCN-Wohnungen mieten oder kaufen dürfen. In Wirklichkeit möchten alle Investoren viele NOCN-Wohnungen verkaufen, um schnell Kapital zurückzugewinnen und Gewinn zu machen. Sie wollen sie nicht vermieten, weil dies bedeuten würde, einen großen Betrag für Kleingeld auszugeben, lange zu brauchen, um Kapital zurückzugewinnen, und langfristige Zinsen anfallen würde, was für Investoren riskant wäre.

Bei NOCN-Projekten haben die Arbeiter jedoch oft die Einstellung, nicht zu kaufen. Nur wenige Menschen möchten Wohnungen kaufen, und die meisten Arbeiter wohnen aus finanziellen Gründen nur zur Miete.

Dies ist auch der Grund, warum einige NOCN-Projekte abgeschlossen werden, die Investoren aber nur relativ wenige verkaufen. Die Zahl der verkauften Wohnungen ist gering, sodass die Investoren die Mietpreiserhöhungen ausgleichen müssen, um das Projekt effektiv zu gestalten. Dadurch sind die Mieten für die Bevölkerung höher als die Miete eines Hauses. Auch die Arbeiter sind nicht daran interessiert, NOCN zu mieten.

Um diesen Widerspruch teilweise aufzulösen, schlug Herr Kien einen Mechanismus vor, der es Eigentümern von Produktionsbetrieben in Industrieparks und Industrieclustern ermöglicht, ganze Stockwerke oder ganze NOCN-Gebäude kostenlos oder zu Vorzugspreisen für ihre Arbeiter zu bauen oder zu vermieten. Dadurch würden Investoren in Sozialwohnungsprojekte ihr Kapital schnell zurückerhalten, die Unternehmen ihre Arbeiter halten und die Arbeiter könnten zu vernünftigen Preisen in Wohnungen leben. Dies würde sowohl NOCN-Investitionen als auch die in diesen Projekten lebenden Arbeiter fördern und die soziale Sicherheit gewährleisten.

Minh Thu

Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/hang-loat-nut-that-can-go-de-dat-muc-tieu-1-trieu-nha-o-xa-hoi-vao-nam-2030/20240529023908285