Nicht Hanoi, dies ist der Ort mit der höchsten Wohnungsvermietungsleistung des Landes, sondern der Markt in Ho-Chi-Minh-Stadt wächst wieder positiv.

Überraschung über den Ort mit der höchsten Wohnungsvermietungsleistung im Land, der Markt von Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnete positive Signale, der Ort mit dem höchsten Grundstückspreis in Vinh Phuc … das sind die neuesten Immobiliennachrichten.

Die durchschnittliche Mietrendite für Wohnungen in Binh Duong liegt derzeit bei 4,7 % und ist damit deutlich höher als die 3,7 % in Hanoi und die 3,6 % in Ho-Chi-Minh-Stadt. (Quelle: Crystal Bay)

Der Markt in Ho-Chi-Minh -Stadt erholt sich allmählich

Der Immobilienmarkt von Ho-Chi-Minh-Stadt (HCMC) hat sich allmählich erholt und verzeichnete von einem negativen Niveau im Jahr 2023 ab Anfang 2024 wieder ein positives Wachstum. Die Wachstumsrate ist noch gering, aber es gibt positive Anzeichen.

Laut einem Bericht des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt hat die Stadt in den ersten elf Monaten des Jahres 2024 7,8 Millionen Quadratmeter neue Wohnfläche gebaut (und damit 97,5 % des für 2024 gesetzten Ziels von 8 Millionen Quadratmetern Wohnfläche erreicht). Davon entfallen 3,830 Millionen Quadratmeter auf Privatwohnungen, etwa 3,826 Millionen Quadratmeter auf Gewerbewohnungen und 0,144 Millionen Quadratmeter auf Sozialwohnungen. Die Stadt hat zwei Sozialwohnungsprojekte mit 610 Wohneinheiten und 50.831 Quadratmetern Wohnfläche abgeschlossen.

Derzeit erholt sich der Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt allmählich, von einem negativen Niveau im Jahr 2023 zu einem positiven Wachstum ab Anfang 2024. Die Wachstumsrate ist noch gering, aber es gibt positive Anzeichen. Einige neue Projekte wurden für Investitionen genehmigt, und einige alte Projekte wurden dank der Beseitigung von Schwierigkeiten wieder aufgenommen.

Dementsprechend wurden in den ersten elf Monaten des Jahres 2024 in der Stadt 12 gewerbliche Wohnungsbauprojekte zur Investition genehmigt (darunter 1 Sozialwohnungsprojekt); für 2 Projekte wurden Baugenehmigungen erteilt; mehr als 31.000 Gewerbewohnungen befinden sich im Bau; 1.611 zukünftige Wohnungen kommen für eine Kapitalmobilisierung in Frage und 3 Sozialwohnungsprojekte mit 2.122 Wohnungen wurden fertiggestellt.

Im Hinblick auf die Beseitigung von Schwierigkeiten bei Immobilienprojekten hat das Bauamt dem Volkskomitee der Stadt geraten, den Vorsitz zu behalten und die städtischen Ämter und Zweigstellen damit zu beauftragen, Investitionsprojekte, deren Umsetzung sich aufgrund von Problemen bei der Einhaltung gesetzlicher Vorschriften verzögert, weiterhin zu prüfen, um eine Anleitung zu haben, wie diese Projekte im Einklang mit den gesetzlichen Vorschriften abgewickelt werden können, um eine Verschwendung von Landressourcen und einen Verlust an städtischer Schönheit und Bausicherheit zu vermeiden.

Einige Apartmentprojekte in Binh Duong erzielen Mietrenditen von über 7 % pro Jahr.

Laut der Datenübersicht zum Wohnungsmarkt in Binh Duong 2024 von Batdongsan.com.vn beträgt die durchschnittliche Mietrendite für Wohnungen in Binh Duong derzeit 4,7 % und übertrifft damit die 3,7 % von Hanoi und die 3,6 % von Ho-Chi-Minh-Stadt. 3,6 % ist auch die durchschnittliche Mietrendite für Wohnungen im ganzen Land im Jahr 2024.

Insbesondere einige Projekte in Binh Duong verzeichneten Mietrenditen von 6 % bis 7,5 % pro Jahr. Dies kann als Rekord in Vietnam gelten und ist fast doppelt so hoch wie die Mietrendite von Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt.

Diese guten Mietrenditen in Binh Duong sind größtenteils darauf zurückzuführen, dass Luxuswohnungen hier angemessene Kaufpreise haben, während die Mieten hoch und die Belegungsrate stabil ist. Diese Art von Produkt mit Übergabestandards zieht Kunden aus dem Luxussegment an, die bereit sind, höhere Mieten zu zahlen. Im Durchschnitt kann jede Luxuswohnung in Binh Duong (Kaufpreis ca. 45–50 Millionen VND/m²) für 12 Millionen VND pro Monat für eine 1-Zimmer-Wohnung, 15–16 Millionen VND (2-Zimmer-Wohnung) und 18–20 Millionen VND für eine 3-Zimmer-Wohnung gemietet werden. In Ho-Chi-Minh-Stadt oder Hanoi kann eine Wohnung mit einem Preis von 45–50 Millionen VND/m² jedoch nur für etwa 7–12 Millionen VND pro Wohnung gemietet werden, abhängig von der Anzahl der Schlafzimmer.

Herr Dinh Minh Tuan, Regionaldirektor Süd von Batdongsan.com.vn, sagte: „Die Belegungsrate für Luxuswohnungen in Binh Duong liegt bei etwa 80–90 %, selbst einige Projekte sind fast immer „ausgebucht“. Dies ist auf die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen zurückzuführen, die auf die starke Entwicklung der Industrieparks zurückzuführen ist, die Arbeiter und Fachkräfte anziehen.

Binh Duong ist derzeit die Provinz mit der höchsten ausländischen Direktinvestitionsrate des Landes und die zweitgrößte Einwanderungsregion. Die Provinz setzt zudem zahlreiche Maßnahmen um, um Unternehmen bei der Anwerbung und Bindung von Arbeitskräften zu unterstützen. Mit dem höchsten Pro-Kopf-Einkommen des Landes ist Binh Duong ein attraktives Ziel für Einwanderer geworden.

Unter den fünf größten Mietimmobilienmärkten des Landes neben Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt ist Binh Duong sowohl hinsichtlich der Anzahl der Interessenten als auch der Wachstumsrate der führende Ort und übertrifft andere Provinzen und Städte wie Da Nang, Hai Phong und Khanh Hoa. Bis zum dritten Quartal 2024 stieg die Zahl der Suchanfragen nach Mietwohnungen in Binh Duong im Vergleich zum ersten Quartal 2021 um 58 %.

Was die Kundenstruktur betrifft, so beruht das Interesse an Wohnungen in Binh Duong hauptsächlich auf der Nachfrage nach Investitionen und Wohnraum der Einwohner von Ho-Chi-Minh-Stadt sowie auf der Nachfrage der Anwohner vor Ort. Davon entfallen 49 % auf Kunden aus Ho-Chi-Minh-Stadt und 33 % auf Kunden aus Binh Duong und den angrenzenden Provinzen. Dies geht aus den Daten der Binh Duong Apartment Market Overview 2024 von Batdongsan.com.vn hervor.

Das Segment der Luxuswohnungen in Binh Duong gilt als Hebel für die Mietrendite der Provinz. Allerdings liegen die Preise für Luxuswohnungen hier im Tiefland 30 bis 200 Prozent niedriger als in Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt und anderen Großstädten, was Investoren einen einfachen Zugang zum Markt ermöglicht und gleichzeitig ein hohes Gewinnpotenzial gewährleistet.

In Binh Duong werden Wohnungen mit Preisen zwischen 45 und 50 Millionen VND/m² nach hohen Standards übergeben und haben eine Auslastung von 80 bis 90 %. Die monatlichen Mietpreise für eine Zweizimmerwohnung liegen bei etwa 15 Millionen VND. In Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt können Wohnungen mit Preisen zwischen 80 und 90 Millionen VND/m² zum gleichen Preis gemietet werden.

Vinh Phuc gibt neue Grundstückspreisliste bekannt

Das Volkskomitee der Provinz Vinh Phuc hat gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes von 2024 eine neue Grundstückspreisliste herausgegeben. Bemerkenswert ist, dass an 54 Standorten die Preise um das Fünf- bis Achtfache schwanken.

Dementsprechend wurden mit der überarbeiteten und ergänzten Grundstückspreisliste Standorte, Routen und Wohngebiete in der Provinz Vinh Phuc gemäß den neuen Bestimmungen des Grundstücksgesetzes von 2024 vollständig abgesichert.

Konkret wurden in der neu herausgegebenen 318 Seiten umfassenden Grundstückspreisliste 715 Standorte und Routen hinzugefügt und 132 Routen entfernt.

Davon beträgt die Anzahl der Positionen mit einer Fluktuationsrate, die sich um das 3- bis 5-fache erhöht, 159 Positionen, was 2,99 % entspricht. Die Anzahl der Positionen mit einer Fluktuationsrate, die sich um das 5- bis 8-fache erhöht, beträgt 54 Positionen, was 1,02 % entspricht.

Die höchsten Grundstückspreise gibt es in der Stadt Vinh Yen. Auf dem Abschnitt von der Ngo Quyen-Straße bis zur Kreuzung mit der Nguyen Viet Xuan-Straße an Standort 1 liegen die Grundstückspreise bei bis zu 52 Millionen VND/m2.

Insbesondere im Touristengebiet Tam Dao sind die Grundstückspreise vielerorts gestiegen. Insbesondere im Abschnitt von der Kreuzung mit dem Venus-Hotel, der um den zentralen Parkgürtel herumführt, bis zur Kreuzung mit der Schule (Standort 1) liegen die Preise für Wohngrundstücke bei bis zu 49 Millionen VND/m², für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke bei 18,2 Millionen VND/m².

Die aktuelle Grundstückspreisliste wird auf Grundlage der Ergebnisse von Untersuchungen und Erhebungen vor Ort sowie des Vergleichs ähnlicher Standortfaktoren zur Bewertung und Vorschlagung von Grundstückspreisen erstellt.

Die neue Grundstückspreisliste der Provinz Vinh Phuc tritt am 20. Januar in Kraft und ist bis Ende 2025 gültig.

Neue Regelungen zum Verkauf von Sozialwohnungen nach 5 Jahren Nutzung, Hunderte Millionen Menschen profitieren

Bei der Übertragung einer Sozialwohnung müssen die Bewohner 50 % der Grundnutzungsgebühr entrichten, was etwa 120–200 Millionen VND entspricht. Mit den neuen Bestimmungen des Wohnungsgesetzes 2023 entfällt diese Gebühr.

Die Generaldirektion für Steuern (Finanzministerium) hat gerade ein Dokument als Antwort an die Steuerbehörde von Hanoi bezüglich der Erhebung von Landnutzungsgebühren bei der Übertragung von Sozialwohnungen herausgegeben.

Laut der Generaldirektion für Steuern ist im Wohnungsgesetz 2023 unter Punkt e, Absatz 1, Artikel 89 Folgendes festgelegt: „… Fünf Jahre nach dem Datum der vollständigen Bezahlung des Hauskaufs darf der Käufer einer Sozialwohnung diese nach dem Marktmechanismus an Bedürftige weiterverkaufen, sofern ihm eine Genehmigung erteilt wurde. Der Verkäufer muss keine Grundnutzungsgebühren zahlen und muss gemäß den Bestimmungen des Steuergesetzes Einkommensteuer entrichten. Ausgenommen hiervon ist der Verkauf einer Sozialwohnung als Einzelhaus. In diesem Fall muss der Verkäufer gemäß den Bestimmungen der Regierung Grundnutzungsgebühren zahlen und gemäß den Bestimmungen des Steuergesetzes Einkommensteuer entrichten.“

Artikel 42 des Dekrets Nr. 100/2024 legt fest, dass beim Weiterverkauf von Sozialwohnungen nach Ablauf einer Frist von 5 Jahren Landnutzungsgebühren zu entrichten sind.

Dementsprechend muss der Verkäufer zusätzlich zu den vorgeschriebenen Beträgen 50 % der Landnutzungsgebühr zahlen. Der Zeitpunkt für die Berechnung der Landnutzungsgebühr ist der Zeitpunkt der Einreichung gültiger Dokumente zur Anerkennung der Landnutzungsrechte gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes.

Darüber hinaus ist in Artikel 198 Punkt d, Absatz 5 des Wohnungsbaugesetzes 2023 festgelegt, dass in Fällen, in denen Sozialwohnungen verkauft werden und die Grundnutzungsgebühren vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes zu entrichten sind, die Grundnutzungsgebühren bis zum Inkrafttreten des Wohnungsbaugesetzes 2023 jedoch noch nicht entrichtet wurden, die Zahlung gemäß den Vorschriften fortgesetzt wird.

Auf Grundlage der oben genannten Bestimmungen erklärte die Generaldirektion für Steuern, dass der Käufer einer Sozialwohnung, wenn er die Wohnung gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes weiterverkaufen darf und sie nach dem 1. August 2024 (dem Tag des Inkrafttretens des Wohnungsgesetzes) überträgt, keine Grundnutzungsgebühren zahlen muss, jedoch Einkommensteuer zahlen muss.

Beim Verkauf von Sozialwohnungen als Eigenheim muss der Verkäufer 50 % der Grundnutzungsgebühr zahlen und Einkommensteuer entrichten.

Beim Verkauf von Sozialwohnungen müssen die Grundnutzungsgebühren gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes vor dem Inkrafttreten des Wohnungsgesetzes bezahlt werden, aber die Grundnutzungsgebühren wurden noch nicht bezahlt. Das Geld muss weiterhin gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes bezahlt werden.

In Hanoi werden dem Markt zufolge viele Sozialwohnungsprojekte seit über 5 Jahren genutzt und können übertragen werden, wie etwa Dai Kim Building, Rice City Linh Dam, 43 Tran Phu; 987 Tam Trinh …

Untersuchungen in vielen Sozialwohnungsprojekten zeigen, dass die Preise der Wohnungen trotz langjähriger Nutzung um ein Vielfaches gestiegen sind, ähnlich wie bei Wohnungen in kommerziellen Wohnprojekten. Der Verkaufspreis liegt mancherorts bei bis zu 50 Millionen VND/m2.

Bisher mussten die Menschen bei der Übertragung einer Sozialwohnung 50 % der Grundnutzungsgebühr entrichten, die sich auf etwa 120 bis 200 Millionen VND belief. Mit der neuen Regelung entfällt diese Gebühr.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-ha-noi-day-moi-la-noi-co-hieu-suat-cho-thue-chung-cu-cao-nhat-nuoc-thi-truong-tphcm-tang-truong-duong-tro-lai-301695.html