Vorschlag für Maßnahmen gegen Auktionsmanipulation

Dementsprechend schlug HoREA vor, die Grundsätze der Grundstücksbewertung nach Marktprinzipien festzulegen, anstatt die Grundsätze der Grundstücksbewertungsmethoden nach Marktprinzipien vorzuschreiben und die Grundlage (Lage) des Grundstücks oder der Grundstücksfläche für die Bewertung hinzuzufügen.

Es wird empfohlen, die Grundsätze zur Gewährleistung der Unabhängigkeit zwischen Immobilienprojektinvestoren, Bewertungsunternehmen, Prüfexperten, dem Finanzministerium, dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt, dem Landbewertungsrat und der Agentur oder Person mit der Befugnis, über Grundstückspreise zu entscheiden, zu entwickeln und zu perfektionieren, um Maßnahmen zur Gewährleistung der Unabhängigkeit zu haben, mit denen Absprachen und Preisabsprachen verhindert werden können, die zu Einnahmeverlusten des Staatshaushalts führen können.

Laut HoREA sind derzeit vier Stellen an der Bewertung und Schätzung von Grundstücken beteiligt, die die Grundstückspreise für Immobilienprojekte auf Provinzebene festlegen: das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt, der Rat für Grundstücksbewertung und das Volkskomitee der Provinz, das die konkreten Grundstückspreise festlegt. Darüber hinaus nehmen Unternehmen an Auktionen teil und Gutachter werden in den Rat für Grundstücksbewertung eingeladen, um die Bewertung und Schätzung von Grundstücken unabhängig zu prüfen, bevor sie dem Volkskomitee der Provinz zur Entscheidung über die Grundstückspreise vorgelegt werden.

Laut HoREA sieht das aktuelle Grundstücksrecht fünf Methoden zur Grundstücksbewertung vor, darunter: Vergleichsmethode, Abzugsmethode, Einkommensmethode, Überschussmethode und Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten. Derzeit wird die Überschussmethode häufig angewendet, um bestimmte Grundstückspreise zu bestimmen und so Landnutzungsgebühren, Grundrenten für Immobilienprojekte, Gewerbewohnungen und städtische Gebiete zu berechnen, aber die Ergebnisse der Grundstücksbewertung sind nicht wirklich zuverlässig. Denn Experten zufolge führt dies bei demselben Immobilienprojekt zu zwei unterschiedlichen Ergebnissen mit einer Wertdifferenz von etwa 17 %, wenn nur ein Bewertungsunternehmen beauftragt wird, aber zwei verschiedene Grundstücksbewertungsmethoden anwendet. Wenn dasselbe Immobilienprojekt von zwei verschiedenen Bewertungsunternehmen durchgeführt wird, aber beide dieselbe Grundstücksbewertungsmethode anwenden, führt dies ebenfalls zu zwei unterschiedlichen Ergebnissen mit einer Wertdifferenz von etwa 17 %.

Grundstücksauktionen weisen noch viele Mängel auf

Die oben genannten Methoden zur Grundstücksbewertung weisen alle Einschränkungen und Mängel auf. Insbesondere die Anwendung der Vergleichsmethode, der Überschussmethode und der Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten muss auf der Eingabedatenbank der Grundstückspreise basieren. Diese Datenbank ist jedoch unvollständig, ungenau und wird nicht in Echtzeit aktualisiert.

Es ist anzumerken, dass das aktuelle Bodenrecht keine Methode zur Massenbewertung von Grundstücken vorschreibt, obwohl diese Methode in der Praxis zur Erstellung von Grundstückspreislisten verwendet wird. Es handelt sich um eine fortschrittliche Methode zur Grundstücksbewertung, die in vielen Ländern angewendet wird.

Laut HoREA ist es ratsam, eine staatliche Behörde – am besten geeignet ist das Finanzministerium – mit der Leitung und Beratung aller Aktivitäten zur Grundstücksbewertung und Grundstückspreisermittlung zu beauftragen, wie es im Bodengesetz von 2003 festgelegt ist, und nicht die Arbeit zur Grundstücksbewertung und Grundstückspreisermittlung zu „kürzen“, wie es im aktuellen Bodengesetz von 2013 festgelegt ist, das zwei Stellen zuweist, nämlich dem Finanzministerium und dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/kien-nghi-co-bien-phap-chong-dan-xep-khi-dau-gia-185230523174954742.htm