Der Vorschlag, keine Gesetze zu erlassen, muss streng kontrolliert werden

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Herr Nguyen Van Dinh, ein Rechtsexperte auf dem Gebiet der Immobilieninvestitionen und des Immobiliengeschäfts, teilte VTC News seine Ansichten mit und sagte, dass Mini-Apartments in Großstädten sehr gefragt seien, weil sie eine überschaubare Fläche hätten, für junge Familien und Arbeitnehmer erschwingliche Preise hätten und günstig zum Wohnen, Arbeiten und Studieren gelegen seien. Aber das sei auch ein großes „Problem“.

Der Brand in dem Mini-Apartmenthaus in Khuong Ha (Bezirk Thanh Xuan, Hanoi ), der sich in der Nacht des 12. Septembers ereignete, war verheerend, denn in einer kleinen, für Autos unzugänglichen Gasse war ein Mini-Apartmenthaus mit bis zu 10 Stockwerken und einer Grundfläche von nur 200 m2 errichtet worden, die Gesamtgrundfläche betrug jedoch 2.000 m2, und in dem bis zu 45 Haushalte mit etwa 150 Personen lebten.

„ Das Leben der Menschen ist sehr gefährdet, wenn Mini-Apartments, weil es sich nicht um Investitionsprojekte handelt, nicht genehmigt, nicht akzeptiert oder nicht regelmäßig auf Sicherheit und Brandschutz überprüft werden“, betonte Herr Dinh.

Der Entwurf des Wohnungsgesetzes (geändert) sieht jedoch vor, diesen Typ unter der Bezeichnung „mehrstöckiges Mehrfamilienhaus für Haushalte und Einzelpersonen“ zu „legalisieren“. Das heißt, wenn ein Haushalt oder eine Einzelperson über ein Grundstück von mehreren hundert Quadratmetern verfügt, kann er Mini-Apartments zum Verkauf bauen, ohne ein Unternehmen gründen zu müssen, ohne ein Investitionsprojekt aufstellen zu müssen, um Investitionsverfahren gemäß dem Investitionsgesetz, dem Wohnungsgesetz und dem Immobilienwirtschaftsgesetz durchzuführen.

Neben den Annehmlichkeiten, die Mini-Apartments bieten, bergen sie auch viele unvorhersehbare Gefahren. (Illustration: Cong Hieu).

Dies bedeutet, dass die folgenden Verfahren nicht erforderlich sind: Genehmigung der Investitionspolitik, Zuteilung/Verpachtung von Grundstücken, Bewertung des Grundstücks und Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen für das Grundstück, Beurteilung von Machbarkeitsstudienberichten/Grundentwurfsunterlagen, Genehmigung von Brandschutz und Brandbekämpfung, Erteilung der Baugenehmigung, Abnahme von Brandschutz und Brandbekämpfung, Abnahme von Bauwerken, die für die Nutzung und den Betrieb geeignet sind...

Herr Dinh betonte, die Gefahr liege darin, dass Artikel 57 des jüngsten Entwurfs zur Überarbeitung des Wohnungsgesetzes (der der Konferenz der Fachdelegierten Ende August 2023 vorgelegt wird) es Hausbesitzern erlaube, für jede Wohnung ein separates „Pink Book“ auszustellen. Sollte dieser Entwurf verabschiedet werden, wäre der Typ der Miniwohnung „legalisiert“ und würde sich nicht mehr von einer normalen Wohnung unterscheiden. Dies spiegelt sich auch im aktuellen Wohnungsgesetz (Artikel 46) und im früheren Dekret 71/2010 wider.

Demnach kann eine junge Familie mit 700–800 Millionen VND auch eine Miniwohnung mit 30 Quadratmetern kaufen und erhält ein „Pink Book“, genau wie beim Kauf einer Wohnung im Projekt.

Wenn diese Politik verabschiedet wird, werden Mini-Apartments sicherlich noch begehrter. Die Leute werden sich auf den Kauf von Mini-Apartments stürzen, was eine Welle der Jagd nach angrenzenden Grundstücken auslöst, die zusammengelegt werden können. Anstatt den Wohnungsbau projektbezogen zu fördern und eine synchrone Infrastrukturanbindung sicherzustellen, werden überall Mini-Apartments zum Verkauf gebaut.

Nicht nur die Probleme mit der Sicherheit und dem Brandschutz, sondern auch die Lösung der technischen und sozialen Infrastruktur (Schulen, Gesundheitswesen , Verwaltung, Dienstleistungen usw.) für Haushalte, die Mini-Apartments kaufen, werden sich für die Behörden der städtischen Gebiete von Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt und Da Nang noch weiter auftürmen, wenn Mini-Apartments „legalisiert“ werden , warnte Herr Dinh.

Daher schlug Herr Dinh vor: Mini-Apartments sollten nicht gesetzlich geregelt werden, sondern streng kontrolliert werden. Insbesondere sollte der Kauf und Verkauf von Mini-Apartments nicht zugelassen werden und es sollten keine separaten „Pink Books“ für jedes Mini-Apartment herausgegeben werden, um die Ausbreitung dieser Art zu verhindern und so das Risiko von Unsicherheit und einer Überlastung der städtischen Infrastruktur zu vermeiden.

„ Wenn ein Haushalt oder eine Einzelperson das Recht hat, ein Wohngrundstück zu nutzen und ein Mehrfamilienhaus bauen möchte, muss er ein Unternehmen/eine Genossenschaft gründen und ein Investitionsprojekt vorbereiten, um die Investitionsverfahren gemäß dem Investitionsgesetz, dem Wohnungsgesetz und dem Immobilienwirtschaftsgesetz durchzuführen “, kommentierte Herr Dinh.

In einem kleinen Apartmentgebäude in Khuong Ha ist gerade ein schweres Feuer ausgebrochen.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), vertritt die gleiche Ansicht und sagte, dass es notwendig sei, das Wohnungsbaugesetz von 2014 zu ändern, um Gesetzeslücken zu schließen und Mini-Apartments zu legalisieren.

Insbesondere laut Herrn Chau besagen die Bestimmungen von Absatz 2, Artikel 46 des Wohnungsbaugesetzes von 2014 eindeutig: Haushalte und Einzelpersonen in städtischen Gebieten müssen Häuser gemäß den Bestimmungen des Baugesetzes bauen und renovieren und die Verantwortung für die Qualität der Häuser übernehmen.

Im Falle der Genehmigung zum Bau eines Hauses mit zwei oder mehr Stockwerken, wobei jedes Stockwerk mit zwei oder mehr Wohnungen in geschlossener Bauweise geplant und gebaut wird, wobei für jede Wohnung eine Mindestbaufläche gemäß den Baunormen und -vorschriften gilt und wobei sich ein Teil der Fläche des Mehrfamilienhauses in Privatbesitz und ein Teil der Fläche gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes in Gemeinschaftseigentum befindet, erkennt der Staat das Eigentum an jeder Wohnung in diesem Haus an.

Laut Herrn Chau hat diese Regelung zu einem „konkaven“ und grassierenden Bau von Mini-Apartments in Großstädten geführt. Dies störe die Stadtentwicklungsplanung. Gleichzeitig gehe dies zu einem Verlust an Ästhetik, stelle keinen ausreichenden Brandschutz sicher und verhindere, dass den Bewohnern Versorgungseinrichtungen und Dienstleistungen zur Verfügung stünden. Daher schlägt der Verband vor, Absatz 2, Artikel 46 des Wohnungsbaugesetzes von 2014 dahingehend zu ändern, dass die Ausgabe von roten Listen für Mini-Apartments vollständig abgeschafft und nur noch die Vermietung von Häusern erlaubt werde.

Tatsächlich haben in letzter Zeit viele Investoren Genehmigungen für den Bau gewöhnlicher Häuser beantragt und dann das Gesetz umgangen, indem sie den ursprünglichen Entwurf änderten und Mini-Apartments für gewerbliche Zwecke errichteten. Der grassierende Bau von Mini-Apartments in Großstädten stört die Stadtentwicklungsplanung, führt zu einem Verlust an Ästhetik und birgt sogar Risiken für die Käufer.

Auch das Bauministerium wies darauf hin: „In einigen Gegenden kam es vor, dass Haushalte und Einzelpersonen die laxe Verwaltung der Behörden ausnutzten und eigenmächtig einzelne Häuser mit vielen Stockwerken und vielen Wohnungen bauten, ohne die gesetzlichen Bestimmungen einzuhalten, wie etwa: Bau ohne Genehmigung, Bau ohne Genehmigung, Bau gegen die Planung, Eingriff in den Raum, Aufteilung von Wohnungen, willkürliches Hinzufügen von Stockwerken … und dann nach Belieben kauften, verkauften und übertrugen.“

Das Bauministerium warnte außerdem: Wenn die Kontrolle nicht verschärft wird, wird dies zahlreiche Konsequenzen haben, wie etwa Verstöße gegen Brandschutz- und Brandbekämpfungsvorschriften, ein potenziell hohes Brand- und Explosionsrisiko in der Wohnanlage, eine Überlastung der technischen und sozialen Infrastruktursysteme sowie die Nichtausstellung von Eigentumszertifikaten an Wohnungskäufer aufgrund von Verstößen gegen die Planungs- und Baudichte, was zu Streitigkeiten und Rechtsstreitigkeiten zwischen Käufern und Verkäufern führen kann.

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