Das zweite Thema der Immobiliensteuer ist wieder aktuell, und es ist notwendig, einen Fahrplan zu erstellen, der der Gesundheit des Marktes gerecht wird.

Können Grundsteuern die Immobilienpreise senken?

In einem Bericht an die Regierung zu den Gründen für den jüngsten Anstieg der Immobilienpreise erklärte das Bauministerium, es werde eine Steuerpolitik für Eigentümer und Nutzer vieler Häuser und Grundstücke prüfen und vorschlagen, um Spekulationen und kurzfristige gewinnbringende Käufe und Verkäufe einzuschränken.

Nach Angaben des Bauministeriums sind die Faktoren, die zum jüngsten Anstieg der Immobilienpreise beigetragen haben, die Beteiligung zahlreicher Investoren, Investorengruppen, Spekulanten und Immobilienmakler. Bezüglich Auktionen mit Zuschlagspreisen von über 100 Millionen VND pro Quadratmeter erklärte das Bauministerium, dass sich viele Investmentgruppen darauf spezialisiert hätten, an Auktionen teilzunehmen und die Grundstücke dann sofort wieder gewinnbringend zu verkaufen. Außerhalb der Auktionsbereiche warten viele Makler auf das Ergebnis und bieten Grundstücke mit einem Preisunterschied von 200 bis 500 Millionen VND pro Grundstück zum Kauf oder Verkauf an. Der illegale Kauf und Verkauf vieler Grundstücke zum Zwecke der Gewinnerzielung ist weit verbreitet, ja sogar organisiert, was die Preise für Grundstücke und Häuser in der Umgebung in die Höhe treibt.

Einige Gruppen, Investoren und einzelne Immobilienmakler verfälschen Marktinformationen, um die Preise „aufzublähen“, virtuelle Preise zu schaffen … und nutzen die Unwissenheit der Menschen aus, um die Psychologie zu manipulieren und Investitionen nach der Massenpsychologie anzuziehen, um Profit zu machen.

Normalerweise zahlen Investoren von Wohnbauprojekten durchschnittlich 3 % des Verkaufspreises an den Börsenparkett und an Makler, um die Produkte zu verkaufen. Allerdings schlagen Makler je nach Marktlage bei Transaktionen mit Kunden oft einen höheren Preis auf, sodass die Käufer die „Differenz“ zahlen müssen.

Während der Hochsaison kaufen viele Makler Häuser und Grundstücke mit einer Anzahlung von Verkäufern und erhöhen den Preis dann um 10–15 %, um sie weiterzuverkaufen. Beispiel: Eine Wohnung kostet 5 Milliarden VND, der Makler zahlt 1 Milliarde VND für den Kauf und verpflichtet sich, die Zahlung innerhalb eines Monats zu leisten. Doch innerhalb dieses Monats findet der Makler Kunden, die ihm die Immobilie mit einer Differenz von 6–7 Milliarden VND verkaufen.

Darüber hinaus tragen einige Investoren auch dazu bei, die Immobilienpreise in die Höhe zu treiben, indem sie „hohe Verkaufspreise anbieten und so den erwarteten Gewinn über den Durchschnitt der Immobilienprojekte treiben. In Gebieten, in denen nur wenige oder sogar nur ein Projekt zum Verkauf stehen, können Investoren aufgrund des fehlenden Wettbewerbs und der fehlenden Referenzpreise die Preise erhöhen, um Gewinn zu erzielen“, heißt es in dem Bericht des Bauministeriums.

Der Immobilienrechtsexperte Ths. Nguyen Van Dinh kommentierte dies mit der Bemerkung, einer der Gründe für den Preisanstieg bei Häusern und Grundstücken sei das Phänomen der Spekulation und des Hortens von Immobilien, unterstützt von den Banken und deren Einstellung: „Nichts ist lohnender als der Handel mit Grundstücken.“ Diese Kundengruppe ist für die Banken eine VIP-Kundschaft, da die Kredite stets mit Hypotheken für Häuser und Grundstücke belastet sind, die als nahezu immer im Preis steigend und risikoarm gelten. Der Investitionsbedarf der Bevölkerung ist legitim, doch wenn dieses Phänomen ein hohes Niveau erreicht, kommt es zu Spekulation und Horten von Häusern und Grundstücken, was den Markt verzerrt, zur Aufgabe von Grundstücken und zur Verschwendung von Ressourcen führt.

MSc. Nguyen Van Dinh sagte, dass die Besteuerung von Häusern und Grundstücken eine zwingende Lösung sei, die in der Resolution Nr. 18-NQ/TW des Zentralen Exekutivkomitees von 2022 zur weiteren Innovation und Perfektionierung von Institutionen und Richtlinien sowie zur Verbesserung der Effektivität und Effizienz der Landverwaltung und -nutzung klar festgelegt sei. Resolution 18 legt die Aufgaben und Lösungen fest: „Überwindung der Situation der verschwenderischen Landnutzung, die Brachliegenlassen, Verschmutzung und Degradierung von Land zur Folge hat“, „Höhere Steuersätze für Personen vorschreiben, die große Landflächen und viele Häuser nutzen, mit Land spekulieren, die Landnutzung verlangsamen und Land brachliegen lassen“.

Herr Nguyen Van Dinh sagte, dass bei früheren Grundstücksversteigerungen der Höchstgebotspreis um ein Vielfaches höher gewesen sei als der Startpreis. Die meisten Menschen seien eher skeptisch gegenüber den Auktionsergebnissen als erfreut darüber, dass dem Staatshaushalt zusätzliche, beträchtliche Einnahmen zufließen würden. Der Grund dafür sei, dass die Grundstücke nach einem Zuschlag bei der Auktion oft aufgegeben würden und sich in vielen Fällen „Geisterstädte“ bildeten. Die meisten dieser „Projekte“ seien oft nur sehr schlecht belegt und selbst nach Jahrzehnten der Umsetzung seien nur wenige Häuser gebaut und eingezogen. Meister Nguyen Van Dinh sagte dementsprechend, dass die Besteuerung von Häusern und Grundstücken eine politische Grundlage in Resolution 18 der Partei habe, aber synchron und gerecht zwischen den Kommunen umgesetzt werden müsse.

Ein wichtiger Faktor ist die Notwendigkeit einer Datenbank für die Besteuerung, um sicherzustellen, dass die richtigen Personen besteuert werden, und um die Wirksamkeit der Steuerpolitik zu fördern. Derzeit ist die genaue Bestimmung des Eigentümers dieser Immobilien noch nicht geklärt, da eine vollständige Datenbank fehlt und es häufig vorkommt, dass jemand anderes den Titel der Immobilie übernimmt.

Der Premierminister hat jedoch das Projekt 06 zur Entwicklung von Anwendungen für Bevölkerungsdaten, Identifikation und elektronische Authentifizierung im Rahmen der digitalen Transformation genehmigt. Das neue Bodengesetz, das Wohnungsgesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz sehen auch den Aufbau einer nationalen Datenbank für Informationen zu Grundstücken, Wohnungen und Immobilien vor. Bei einer effektiven Umsetzung kann in naher Zukunft ein zuverlässiges Datenbanksystem aufgebaut werden, das nach Verabschiedung des Grundsteuergesetzes eine wichtige Grundlage für die Durchsetzung darstellt.

„ Wenn Immobilien der Steuer unterliegen, wenn wir Informationssysteme und Datenbanken über Immobilien sammeln können, um „Eigentumsrechte zuzuordnen“ und genau zu sehen, wem diese Immobilie gehört, dann kann etwas Unmögliches passieren: Die Haus- und Grundstückspreise werden sinken, sogar stark. Die Immobilienspekulation wird fast vollständig gestoppt. Auch die Banken müssen sich nach einem neuen Kundenstamm umsehen, anstatt nach Immobilienmagnaten.“

Durch die Besteuerung soll die Ansicht konkretisiert werden, dass „Häuser zum Wohnen und nicht zur Spekulation da sind“, und nur dann rückt der Traum vom Sesshaftwerden für Arbeitnehmer in greifbare Nähe , betonte Herr Nguyen Van Dinh.

Der Immobilienmarkt zeigte kürzlich Anzeichen einer Verbesserung, nachdem die Nationalversammlung drei wichtige Gesetze offiziell verabschiedet hatte, die sechs Monate früher, am 1. August 2024, in Kraft treten. Während der Immobilienmarkt nur in Hanoi floriert, ist es in anderen Gegenden noch recht ruhig. Angesichts der Schwierigkeiten der Immobilienbranche und der Tatsache, dass Investoren in den Provinzmärkten weiterhin festsitzen, stößt der jüngste Vorschlag zur Besteuerung von Zweitwohnungen auf zahlreiche Gegenstimmen.

Tatsächlich ist die Zweitwohnungssteuer kein neuer Vorschlag, sondern wird bereits seit 2009 diskutiert. Aus verschiedenen Gründen konnte sie jedoch erst mit ihrer offiziellen Aufnahme in die Resolution Nr. 18-NQ/TW des Ständigen Ausschusses der Nationalversammlung im Juni 2022 legalisiert werden. Der Prozess der Entwicklung von Vorschriften/Richtlinien zur Regulierung des Grundstücksmarktes, insbesondere durch zusätzliche Steuern auf Landnutzungsrechte und Eigentumsrechte an Grundstücken aus Zweitimmobilien oder mehr, stieß jedoch auf zahlreiche Hindernisse.

Insbesondere befürchten viele Experten, dass eine nicht sorgfältig berechnete und nivellierte Grundsteuer einen kontraproduktiven Effekt haben könnte, indem sie die Immobilienpreise in die Höhe treibt und es für Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen schwieriger macht, eine Wohnung zu finden.

Welche Route ist geeignet?

Steuern sind ein wirksames Instrument zur Bekämpfung von Steuerhinterziehung bei Immobilienübertragungen, Spekulationen, Preisinflation usw. Die Besteuerung von Zweitwohnungen muss jedoch sorgfältig berechnet werden, um den Marktrealitäten gerecht zu werden und die Interessen aller Parteien im Einklang zu halten.

Nach Ansicht vieler Experten können Steuern ein Instrument sein, um die explodierenden Grundstückspreise zu kontrollieren, Spekulationen einzudämmen, Marktmanipulationen zu verhindern und den realen Wert von Immobilien wiederherzustellen. Angesichts des derzeit unklaren Mechanismus zur Verwaltung von Grundstücksinformationen ist die Besteuerung jedoch nicht einfach.

Steuern sind eine gute Lösung, da sie die Staatseinnahmen erhöhen und kurzfristig (6–12 Monate oder 1–2 Jahre) zur Marktregulierung beitragen. Langfristig können sie ihre Wirkung jedoch nicht aufrechterhalten. Es gibt jedoch auch viele Bedenken, dass Steuern die Preise nur erhöhen, da der Verkäufer die Steuern auf den Grundstückspreis aufschlagen muss.

Der Finanzexperte Dinh The Hien erklärte gegenüber der Presse, dass die Grundsteuer lediglich eine Steuer sei, die auf Menschen erhoben werde, die Eigentum besitzen. Je mehr Eigentum, desto höher die Steuer. Menschen mit einem durchschnittlichen Lebensstandard, die nur ein Haus zum Wohnen haben, müssten sich keine Sorgen machen.

Wer über ein großes Vermögen (z. B. Immobilien) verfügt und mit seinem Vermögen kontinuierlich Gewinne erzielt, zahlt natürlich mehr Steuern. Bei Kreditaufnahmen für Investitionen sind Steuern Teil der Kosten, die der Anleger berechnen muss, also „Gewinn und Verlust“.

Kürzlich hat die Vietnam Association of Realtors (VARS) zudem eine Immobiliensteuerpolitik für zwei Personengruppen vorgeschlagen: Käufer von Zweitwohnungen oder mehr und Eigentümer, die Projekte aufgeben. Der Steuersatz wird für Transaktionen, bei denen der Verkäufer nur eine kurze Eigentumsdauer hat, schrittweise erhöht.

Zuvor, im August 2023, hatten die Wähler in Ho-Chi-Minh-Stadt erneut vorgeschlagen, Zweitwohnungen zu besteuern und unbebaute Grundstücke sowie Häuser, die keinen Wertzuwachs generieren, höher zu besteuern. Das Finanzministerium erklärte, es habe einen Gesetzentwurf zur Grundsteuer geprüft und ausgearbeitet, der voraussichtlich 2024 in das Programm zur Entwicklung von Gesetzen und Verordnungen aufgenommen und der Nationalversammlung in der 8. Sitzung (Oktober 2024) zur Stellungnahme vorgelegt werden soll.

Khanh An

Quelle: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html