Wie verändert das Wohnungsbaugesetz 2023 die Verwaltung und den Betrieb von Mehrfamilienhäusern?

Bei der Anwendung des neuen Gesetzes sind viele positive Aspekte festzustellen.

Dementsprechend enthält das Wohnungsbaugesetz 2023 zahlreiche neue Regelungen zu Wohnungsbau, Renovierung, Altbausanierung, Sozialwohnungen sowie Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern. Tran Ngoc Duy, stellvertretender Direktor der Immobilienverwaltungsabteilung von Savills Hanoi , bewertete die Auswirkungen auf den Markt sowie auf Projektmanagement und -betrieb und erklärte, das Wohnungsbaugesetz 2023 werde zu einer systematischeren Abwicklung beitragen und so positiv zur Erholung des Marktes beitragen.

Darüber hinaus trägt das Wohnungsbaugesetz 2023 dazu bei, die Beschränkungen des alten Gesetzes zu überwinden, indem es die Themen und die Dauer des Projekts, die Bauqualität, die Eigentumsrechte an den Wohnungen usw. klarstellt. Insbesondere im Bereich der Verwaltung und des Betriebs von Wohnungsbauprojekten trägt es dazu bei, häufige Streitigkeiten zwischen Kunden und Verwaltungseinheiten zu lösen, und legt die Rechte und Pflichten der beteiligten Parteien klarer fest.

Die Auswirkungen dieses Gesetzes werden jedoch langfristig sein. Tatsächlich gab es, als es fünf Monate früher als ursprünglich geplant in Kraft trat, noch kaum konkrete Vorschriften und Anweisungen zur Umsetzung. So wurde beispielsweise nur das Dekret 95/2024/ND-CP zum neuen Wohnungsbaugesetz am 24. Juli 2024 verkündet und das Rundschreiben 05/2024/TT-BXD am 31. Juli 2024 herausgegeben.

Herr Tran Ngoc Duy – Stellvertretender Direktor der Immobilienverwaltungsabteilung von Savills Hanoi

Zu den Änderungen zwischen dem Wohnungsbaugesetz 2023 und dem Wohnungsbaugesetz 2014 erklärten die Experten von Savills, dass sich das neue Gesetz auf die Bauqualität und die Serviceleistungen während des Betriebs konzentriert. Was die Bauqualität betrifft, so sieht das neue Gesetz vor, dass die Nutzungsdauer des Projekts nicht wie bisher auf 50 Jahre festgelegt wird, sondern an die tatsächliche Bauqualität angepasst wird, um baufällige Projekte zeitnah zu warten und zu reparieren.

In Bezug auf die Servicequalität führt das neue Gesetz Änderungen im operativen Management ein, beispielsweise die detaillierte Darstellung von Einnahmen und Ausgaben sowie spezifische Anforderungen an die Kapazität der Managementeinheit. Darüber hinaus werden der Feuerversicherungsfonds und die Vergütung des Vorstands von der Servicegebühr getrennt und als separate Ausgaben ausgewiesen. Die operative Managementeinheit muss mit den Vorständen/Investoren zusammenarbeiten, um schnellstmöglich neue Servicekostenberechnungstabellen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen herauszugeben.

Das Wohnungsbaugesetz von 2023 sieht zudem vor, dass sämtliche Einnahmen aus der Nutzung von Gemeinschaftsflächen, wie etwa Werbeeinnahmen in Lobbys, Aufzügen oder Zweiradparkplätzen sowie gemeinschaftlichen Nutzflächen, in den Instandhaltungsfonds fließen müssen.

„Zuvor wurden diese Einnahmen dem Verwaltungs- und Betriebsfonds zugeführt, um die Betriebskosten auszugleichen. Diese Änderung wird sich auf die Einnahmen des Verwaltungsfonds auswirken und die Betriebseinheiten dazu zwingen, ihre Budgets und Betriebspläne an die neuen Vorschriften anzupassen, um einen stabilen Betrieb zu gewährleisten und die Anwohner nicht zu beeinträchtigen“, sagte Herr Tran Ngoc Duy.

Darüber hinaus ist die Laufzeit des Dienstleistungsvertrags auf maximal drei Jahre festgelegt, entsprechend der Amtszeit des Vorstands. Die operativen Managementeinheiten müssen während der gesamten Betriebsdauer Qualität und Kapazität sicherstellen und aufrechterhalten. Dies ermutigt die Managementeinheiten, sich stärker auf die Arbeitseffizienz zu konzentrieren, nicht nur um den unmittelbaren Bedarf zu decken, sondern auch um die Wettbewerbsfähigkeit für eine Vertragsverlängerung nach Ablauf zu gewährleisten.

Transparenz im Betriebsmanagement gewährleisten

Der stellvertretende Direktor der Immobilienverwaltungsabteilung von Savills Hanoi sprach über die Auswirkungen auf die Bewohner und sagte auch, dass das Wohnungsbaugesetz 2023 im Vergleich zu den Vorschriften von 2014 wichtige Anpassungen vornehme, indem es den Rechtsrahmen stärke, Transparenz bei Verwaltung und Betrieb gewährleiste und die Rechte der Bewohner schütze.

Das neue Gesetz enthält insbesondere Regelungen zur Bestimmung des gemeinsamen und getrennten Eigentums in Fällen, in denen dies im Vertrag nicht festgelegt ist. Dies trägt zum Schutz der Rechte von Hauskäufern bei. Das Gesetz bietet neue Möglichkeiten zur Bestimmung des gemeinsamen Eigentums an Geräten und Komponenten, die an Balkonen und Loggien angebracht sind.

Die klare Trennung zwischen der Feuerversicherung und der Vergütung des Verwaltungsrats durch den Einheitspreis der Servicegebühr hilft den Bewohnern, den Zweck der Gebührenverwendung besser zu verstehen. Darüber hinaus sieht das neue Gesetz vor, dass Einnahmen aus der Nutzung von Dienstleistungen für Gemeinschaftseigentum in den Instandhaltungsfonds fließen müssen, anstatt den Betriebsverwaltungsfonds zu ergänzen. Dies trägt zur Schaffung eines günstigen Mechanismus für die Instandhaltung von Gemeinschaftsgegenständen und zur Verbesserung der Qualität der Infrastruktur bei.

Das Wohnungsbaugesetz von 2023 macht den Verwaltungsprozess von Mehrfamilienhäusern transparent und sichert die Rechte der Bewohner.

Darüber hinaus sieht die neue Regelung zur Bekanntgabe des Plans zur Schulung von Fachkenntnissen und Fähigkeiten im Bereich der Verwaltung und des Betriebs von Mehrfamilienhäusern für Vorstandsmitglieder auf der Mehrfamilienhauskonferenz auch die Schulung und Erteilung von Zertifikaten für Vorstandsmitglieder vor (spätestens 3 Monate nach dem Datum der Anerkennungsentscheidung), um sicherzustellen, dass die Vorstandsmitglieder über solide Fachkenntnisse und Fähigkeiten im Bereich der Verwaltung und des Betriebs von Mehrfamilienhäusern verfügen.

Das Wohnungsbaugesetz, das durch das Dekret 95/2024/ND-CP geregelt ist, verlangt von Investoren außerdem, dass sie Käufern und Mietern die rechtlichen Dokumente des Projekts öffentlich zugänglich machen, darunter Protokolle über die Abnahme des Projektabschlusses, Dokumente zur Genehmigung der Abnahmeergebnisse für Brandschutz und -bekämpfung, Genehmigungsbescheide von spezialisierten Bauagenturen, Pläne von Parkplätzen usw. Diese Regelung kann den Projektverlauf der Investoren und das Wohnungsangebot auf dem Markt beeinträchtigen, gewährleistet jedoch Transparenz und Betriebssicherheit und minimiert die Risiken für Hauskäufer.

Darüber hinaus ist die Klassifizierung von Mehrfamilienhäusern streng geregelt und unterliegt spezifischeren Kriterien. Dies hilft den Käufern, die Qualität des Projekts richtig einzuschätzen und verhindert, dass die Wohnungspreise durch Selbstklassifizierung unangemessen in die Höhe getrieben werden.

„Anstelle der A-, B- und C-Regelungen werden Projekte in die Kategorien 1, 2 und 3 eingeteilt. Die Einstufung basiert auf 8 obligatorischen Kriterien, darunter: Lage, Standort des Wohnhauses; Ausstattung des Wohnhauses; Parkplatz; Flur, Lobby; Aufzug; Stromversorgung; Wohnung; Mindestkriterium ist die Einhaltung von Baunormen. Hinzu kommen 5 weitere Kriterien, darunter: Management- und Betriebsdienstleistungen; Umwelt; Sicherheit, Brandschutz; grüne Gebäude, effiziente Energienutzung; Digitalisierung und Smart Homes“, analysierten die Experten von Savills.

Quelle: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html