Menschen, die Sozialwohnungen kaufen möchten, haben Schwierigkeiten, an zinsgünstige Kredite zu kommen.

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Notwendigkeit, Kredithürden für Eigenheimkäufer zu beseitigen

Dementsprechend erlässt der Premierminister jedes Jahr einen Beschluss über Vorzugszinsen von 4,8 % pro Jahr für den Kauf oder die Anmietung von Sozialwohnungen bei der Vietnam Bank for Social Policies. Der Gouverneur der Staatsbank hat ebenfalls einen Beschluss über Vorzugszinsen von 4,8 – 5 % pro Jahr für den Kauf oder die Anmietung von Sozialwohnungen bei von der Staatsbank benannten Geschäftsbanken erlassen.

Viele Menschen sind jedoch der Meinung, dass die meisten Käufer von Sozialwohnungen in letzter Zeit keine Vorzugskredite mehr erhalten konnten, sondern auf gewerbliche Kredite mit einem Zinssatz von etwa 9 % pro Jahr zurückgreifen mussten. Der Grund dafür ist, dass das Wohnungsbaugesetz von 2014 es staatlich benannten Kreditinstituten noch nicht erlaubt hat, Haushalten und Einzelpersonen Vorzugskredite für den Kauf oder die Miete von Sozialwohnungen zu gewähren.

Darüber hinaus hat der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung noch keine Mittel aus dem Staatshaushalt bereitgestellt, um die Refinanzierung und Zinssubventionierung der Bank für Sozialpolitik und vier von der Staatsbank benannten Geschäftsbanken zu ermöglichen. Aus diesem Grund ist es für Eigenheimkäufer schwierig, einen Vorzugskredit zu erhalten, und sie müssen einen Geschäftskredit mit einem Zinssatz von etwa 9 % pro Jahr aufnehmen.

Menschen, die Sozialwohnungen kaufen möchten, haben Schwierigkeiten, an Kapital zu kommen, und die Zinsen sind niedrig. — Förderkredite sind ein wichtiger Faktor zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus.

Darüber hinaus gelten weiterhin Vorzugszinsen nur für Darlehen mit Vorzugszinsen für den Kauf von Sozialwohnungen und Gewerbeimmobilien mit einem Preis von weniger als 1,05 Milliarden VND im Rahmen des Vorzugskreditpakets in Höhe von 30.000 Milliarden VND gemäß Regierungsbeschluss 02/NQ-CP vom 7. Januar 2013. Während die Verkaufspreise vieler Sozialwohnungsprojekte im Vergleich zu diesem Niveau tatsächlich recht hoch sind, liegen die Verkaufspreise selbst bei einigen Projekten in guten Lagen nur geringfügig unter denen von Gewerbewohnungsprojekten.

Angesichts der aufgeworfenen Fragen hat die Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt der Regierung und dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung kürzlich ein Dokument vorgelegt, in dem sie die Vorlage einer Ergänzung zur Resolution Nr. 29/2021/QH15 der Nationalversammlung vom 28. Juli 2021 über den mittelfristigen öffentlichen Investitionsplan für den Zeitraum 2021–2025 an die Nationalversammlung in Erwägung zieht. Ziel ist es, Rekapitalisierungsausgaben für die Bank für Sozialpolitik und Zinszuschüsse für von der Staatsbank benannte Geschäftsbanken bereitzustellen, um von jetzt bis 2025 Vorzugskredite für Sozialwohnungen zu vergeben und das Ziel zu erreichen, im Zeitraum 2021–2020 eine Million Sozialwohnungen zu errichten.

Neben den Zinssätzen für Eigenheimkäufer gibt es bei dem Projekt zur Schaffung von einer Million Sozialwohnungen noch einige Probleme. So sind von den 100 Sozialwohnungs- und Arbeiterwohnungsprojekten, für die eine Baugenehmigung vorliegt, nur 24 Projekte kreditwürdig, wobei der Gesamtkapitalbedarf bei fast 12.500 Milliarden VND liegt.

Obwohl viele Gemeinden Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen für Geringverdiener als mittel- und langfristige Kapitalquelle erwägen, ergeben sich bei der Umsetzung von Projekten zahlreiche neue Probleme. Schwierige Aufgaben sind beispielsweise die Beschaffung von Grundstücksmitteln für die Projektumsetzung, die Suche nach Investoren und die Räumung des Grundstücks.

Weitere Lösungen finden

Um Hindernisse bei der Förderung des sozialen Wohnungsbaus schrittweise zu beseitigen, haben die zuständigen Behörden in jüngster Zeit auch aktiv rechtliche Fragen erfasst und an die praktische Situation angepasst. So gibt es beispielsweise laut Bauministerium derzeit zwei Kreditprogramme zur Unterstützung von Käufern und Mietern von Sozialwohnungen im Rahmen der Förderpolitik für Menschen mit geringem Einkommen.

Das erste Programm ist ein Vorzugskreditpaket gemäß Regierungsbeschluss Nr. 11/2022 und Nationalversammlungsbeschluss Nr. 43/2022/QH15 über die Social Policy Bank. Es ermöglicht Einzelpersonen und Haushalten den Kauf, die Miete und den Kauf von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen sowie den Bau neuer, renovierungs- und reparaturbedürftiger Häuser gemäß der Sozialwohnungspolitik. Das maximale Gesamtkreditkapital dieses Programms beträgt 15.000 Milliarden VND.

Laut dem Bericht der Vietnam Bank for Social Policies beliefen sich die ausstehenden Schulden der Vietnam Bank for Social Policies bis zum 16. August 2023 auf 7.351 Milliarden VND bei fast 19.900 Kunden, wobei die Kapitalquelle von 15.000 Milliarden VND für Sozialwohnungskredite gemäß Dekret 100/2015, das im Konjunkturprogramm festgelegt ist, berücksichtigt wird.

Das zweite Programm basiert auf dem Regierungsbeschluss Nr. 33/2023. Dieser Beschluss sieht ein Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND vor, mit dem das Kapital für die Umsetzung des Projekts zum Bau von einer Million Sozialwohnungen bereitgestellt werden soll.

Dieses Kreditpaket wird im Zeitraum 2023–2030 ausgezahlt. Gegenstand der Auszahlung sind Investoren (zur Steigerung des Angebots) und Privatkunden, die Kredite zum Kauf oder zur Anmietung von Sozialwohnungen aufnehmen (zur Unterstützung der Nachfrage). Die Zinssätze liegen während der Vorzugsperiode um 1,5–2 % unter den durchschnittlichen Zinssätzen der Geschäftsbanken.

Das Bauministerium teilte außerdem mit, dass es derzeit eng mit der Staatsbank von Vietnam, der Vietnamesischen Bank für Sozialpolitik, Ministerien, Zweigstellen und Kommunen zusammenarbeite, um die Umsetzung der oben genannten Kreditpakete voranzutreiben und zu leiten.

Insbesondere im Hinblick auf die Frage der Preissenkung für Sozialwohnungen teilte das Bauministerium mit, dass die Regierung derzeit den Entwurf des Wohnungsbaugesetzes (geändert) erhalte und überarbeite.

Demnach regelt Artikel 84 des Entwurfs die Ermittlung der Miet-, Mietkauf- und Verkaufspreise von Sozialwohnungen wie folgt: „Der Verkaufspreis wird auf Grundlage der Berechnung aller Kosten zur Amortisierung des Investitionskapitals für den Wohnungsbau ermittelt, einschließlich Entschädigungen, Unterstützung, Umsiedlungskosten und Investitionskosten für den Bau technischer Infrastruktursysteme (sofern vorhanden) im Rahmen des Projekts …“

Der Standardgewinn beträgt 10 % für den Bereich des sozialen Wohnungsbaus, ohne staatliche Anreize und Instandhaltungsgebühren, die der Käufer gemäß den Vorschriften zahlen muss. Der Mietkaufpreis wird als Verkaufspreis festgelegt und beinhaltet nicht die Instandhaltungsgebühren, die der Käufer gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes zahlen muss. Der Mietpreis wird zwischen Investor und Mieter vereinbart.

Artikel 82 des Gesetzentwurfs sieht außerdem Anreize für Investoren in Investitionsprojekte im Bereich des sozialen Wohnungsbaus vor, und zwar insbesondere: Befreiung von Grundnutzungsgebühren, Grundpacht, Steueranreize gemäß Steuergesetzen, Anreize für die Grundstücksfläche oder Gewerbefläche und die Nichtberücksichtigung dieser bei den Preisen für Sozialwohnungen …

Sobald die oben genannten Regelungen verabschiedet sind, werden Investoren ermutigt, sich am Markt für Sozialwohnungen zu beteiligen. Dadurch wird sichergestellt, dass die Preise für diese Art von Wohnraum angemessener sind und auch Menschen mit niedrigem Einkommen die Möglichkeit haben, eine Wahl zu treffen.

Nach Angaben des Bauministeriums wurden in den Gemeinden im ganzen Land bislang 181 Sozialwohnungsprojekte mit einem Bauumfang von rund 94.390 Wohnungen und einer Gesamtgrundfläche von 4,8 Millionen Quadratmetern fertiggestellt. Die Gemeinden setzen derzeit 291 Sozialwohnungsprojekte mit einem Bauumfang von rund 271.500 Wohnungen und einer Gesamtgrundfläche von rund 14.520.000 Quadratmetern um.
Darüber hinaus haben elf Gemeinden eine Liste mit 24 Projekten veröffentlicht, die für ein Vorzugskreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND in Frage kommen, wobei der Kreditbedarf bei etwa 12.400 Milliarden VND liegt.

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