Immobilieninvestoren sehen immer noch „viel, kaufen wenig“

Obwohl man davon ausgeht, dass sich der Immobilienmarkt erholt und viele Verkaufs- und Projektvorstellungsaktivitäten wieder aufgenommen werden, ist die Liquidität noch immer gering.

Ein aktueller Marktforschungsbericht von Batdongsan.com.vn zeigt, dass es im Mai 2024 auf dem Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt in einigen Segmenten viele Veränderungen bei den Verkaufspreisen gab, die Nachfrage nach Kaufimmobilien jedoch zurückging und die Nachfrage nach Mietimmobilien zunahm.

Der durchschnittliche Verkaufspreis für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt liegt bei rund 50 Millionen VND/m², was einem Anstieg von 1 Million VND/m² gegenüber dem Verkaufspreis im April des Vorjahres entspricht. Insbesondere der Verkaufspreis für Häuser an der Straße in Ho-Chi-Minh-Stadt ist stärker gestiegen, von durchschnittlich 214 Millionen VND/m² im April 2024 auf 217 Millionen VND/m².

Die Nachfrage nach Immobiliensuchen und die Anzahl der Immobilienangebote in Ho-Chi-Minh-Stadt stiegen im Vergleich zum Vormonat leicht an. Dementsprechend stieg die Nachfrage nach Immobilienkäufen in Ho-Chi-Minh-Stadt um 3 %, die Anzahl der Immobilienangebote um 9 % im Vergleich zum Vormonat. Die stärksten Zuwächse gab es im Segment der Privathäuser (plus 10 %), Wohnungen und Grundstücke (jeweils plus 6 %).

Villen sind die Immobilienart, deren Inserate im letzten Monat um 2 % zurückgingen. Auch in diesem Segment gab es kein neues Angebot. Andere Immobilienarten wie Grundstücke und Reihenhäuser blieben unverändert, während die Zahl der Suchanfragen nach zum Verkauf stehenden Privathäusern und Reihenhäusern im Vergleich zum Vormonat um 4 % zurückging.

Im Gegensatz zur Nachfrage nach Kauf- und Verkaufsobjekten stieg die Zahl der Mietgesuche im vergangenen Monat weiterhin rasant an. Dementsprechend stieg die Zahl der Mietimmobilienangebote in den meisten Kategorien (Wohnungen stiegen um 12 %, Reihenhäuser und Pensionen um 8 % und Büros zur Miete um 10 % im Vergleich zum April).

Herr Nguyen Thai Binh , CEO der Dong Tay Land Joint Stock Company, erklärte dieses Phänomen mit den Worten, dass derzeit aufgrund der hohen Nachfrage nach echtem Wohnraum viele Menschen Häuser mieten müssten, während es auf dem Markt an entsprechendem Angebot mangele.

Laut Herrn Binh sind die Kunden in guten Marktjahren wie 2018 – 2021 nicht am Verkaufspreis interessiert (wie viel Geld pro Quadratmeter), sondern vielmehr daran, wie viel Geld sie zunächst für den Immobilienkauf ausgeben müssen. Denn beim Kauf einer Wohnung zahlen die Kunden 30 % im Voraus, die restlichen 70 % werden geliehen.

Um mehr Investoren anzulocken, führten die Investoren eine Regelung ein, nach der Kunden nur 25 % im Voraus zahlen und 75 % leihen müssen. Dieses Verhältnis wurde später nach unten angepasst, und zwar in Richtung 20–80 %, 15–85 % und 10–90 %. Selbst während der Covid-19-Pandemie tauchte auf dem Markt das Konzept auf, ein Haus für 0 VND zu kaufen, d. h. Kunden müssen keine Vorauszahlung leisten. Mindestens drei Projekte wenden diese Regelung an.

Wenn der Markt jedoch nachlässt, achten Kunden genauer auf den Verkaufspreis. Beispielsweise ist eine Wohnung in Ho-Chi-Minh-Stadt mit einem Stückpreis von über 50 Millionen VND/m2, zwei Schlafzimmern und einem Preis von über 3 Milliarden VND derzeit sicherlich schwer zu verkaufen. Um leichter verkäuflich zu sein, müsste sie unter 2,5 Milliarden VND/Wohnung liegen.

„In dieser Phase zögern die Kunden sehr, den niedrigsten Gesamtpreis zu wählen, und bei der Berechnung des Stückpreises muss dieser auch angemessen sein. Das ist ein schwieriges Problem für Investoren“, sagte der CEO der Dong Tay Land Joint Stock Company.

Eine Umfrage des Dat Xanh Services Institute of Economics – Finance – Real Estate (DXS-FERI) zum neuen Angebot in den Märkten von Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt, Binh Duong , Da Nang und Nha Trang zeigt, dass 27 % der Wohnungen zwischen 2,5 und 3,5 Milliarden VND kosten, 26 % zwischen 3,5 und 5 Milliarden VND, 24 % über 5 Milliarden VND und nur 16 % der Wohnungen einen Verkaufspreis unter 2,5 Milliarden VND haben. Mittlerweile sind bis zu 67 % der über 1.000 befragten Kunden an Wohnungen unter 2,5 Milliarden VND interessiert.

Tatsächlich können Investoren den Verkaufspreis neuer Projekte nicht senken, da die Investitionskosten, einschließlich Grundstückskosten, Baukosten, Investitionskosten, Kosten für die Geschäftsimplementierung, Finanzierungskosten usw., zu stark gestiegen sind.

Experten prognostizieren die Richtung der Erholung des Immobilienmarktes und gehen davon aus, dass sich Immobilienarten, die dem realen Wohnbedarf dienen, besser erholen werden als spekulative Arten.

Laut Ngo Quang Phuc, Generaldirektor der Phu Dong Group, wird sich die Kaufkraft von heute bis Ende 2024 weiterhin nur auf die Gruppe mit echtem Wohnbedarf konzentrieren. Es mag zwar eine kleine Gruppe von Investoren geben, die auf den Markt zurückkehrt, aber nicht genug, um einen Durchbruch bei der Liquidität zu erzielen. Die Erholung wird hier in den Wohnungssegmenten mit für die Mehrheit erschwinglichen Preisen stark ausfallen. So sind beispielsweise Sozialwohnungen, Mittelklassewohnungen und erschwingliche Wohnungen naturgemäß sehr gefragt und für die Mehrheit der Hauskäufer erschwinglich. Andere Typen werden vom Wachstumspotenzial der Wirtschaft bestimmt.

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, sagte, dass tatsächlich bewohnte Immobilien wie Wohnungen und Privathäuser eine führende Rolle auf dem Markt spielen. Der Immobilienmarkt habe jedoch weiterhin mit Liquiditätsproblemen zu kämpfen und benötige mehr Zeit, um diese Probleme zu lösen.

„Derzeit fließt ein Großteil des Cashflows in Anleihen und Projekte, deren rechtliche Probleme noch nicht geklärt sind. Es bedarf politischer Maßnahmen, um den Cashflow in den Markt zu stimulieren. Die Spareinlagen der Bevölkerung sind nach wie vor sehr hoch, und wenn dieses Problem nicht gelöst wird, kann sich der Markt nicht vollständig erholen. Nach der Lösung dieses Problems wird der Markt tatsächlich in eine Phase des Wohlstands und der Stabilität eintreten“, erklärte Herr Quoc Anh.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-bat-dong-san-van-xem-nhieu-mua-it-d218270.html