Investoren könnten nach dem Preisfieber auf Wohnungen sitzen bleiben, der Grund, warum Bac Giang 102 Projekte abgesagt hat, Bedingungen für die Übertragung von Landnutzungsrechten

Der Markt in Hanoi ist für Kleinanleger nicht mehr einfach, Bac Giang hat beschlossen, über 100 Projekte abzusagen, Da Nang hat die Planung eines Super-Resort-Stadtgebietsprojekts im Wert von fast 44.000 Milliarden VND angepasst … das sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Ab dem vierten Quartal 2024 gibt es auf dem Immobilienmarkt fast keine neuen Projekte mit Preisen unter 60 Millionen VND/m2. Viele zum Verkauf stehende Projekte in Vororten wie Dong Anh haben sogar Preise von über 100 Millionen VND/m2. (Foto: Hai An)

Werden Immobilien in Hanoi nach dem Preisfieber für Kleinanleger eine „enge Tür“ sein?

In dem Bericht über die Entwicklung des Immobilienmarktes im Jahr 2024 erklärte das Bauministerium , dass das Wohnungssegment in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zu 2023 gewachsen sei. Insbesondere Hanoi sei führend bei der Preissteigerungsrate.

Durch die Preiserhöhung liegt der Preis im unteren Preissegment, der zuvor bei unter 30 Millionen VND/m2 lag, nun bei unter 45 Millionen VND/m2. Der Preis im mittleren Preissegment, der zuvor bei 30-45 Millionen VND/m2 lag, liegt nun bei etwa 45-70 Millionen VND/m2.

Das High-End-Segment kostete früher 50–70 Millionen VND/m², heute sind es 70–100 Millionen VND/m². Tatsächlich sind die Kriterien für jedes Segment um 28–44 % gestiegen.

CBRE-Daten zufolge erreichte der Verkaufspreis für Erstwohnungen in Hanoi im vierten Quartal 2024 72 Millionen VND/m2, den höchsten Stand in der Geschichte des Immobilienmarktes der Hauptstadt seit vielen Jahren.

Es ist zu beachten, dass es auf dem Markt fast keine neuen Projekte mit Preisen unter 60 Millionen VND/m2 gibt. Viele zum Verkauf stehende Projekte in Vororten wie Dong Anh haben sogar Preise von über 100 Millionen VND/m2.

Die Wohnungspreise sind sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt gestiegen, und Altprojekte bilden da keine Ausnahme. Laut CBRE stiegen die Preise für Zweitwohnungen in Hanoi im vergangenen Jahr um mehr als 26 %. Dies ist der höchste jemals verzeichnete Wert und erreichte einen Durchschnitt von 48 Millionen VND/m2.

Nicht nur Wohnungen, auch Grundstücksauktionen in den Vororten von Hanoi sind im Jahr 2024 ein „Hotspot“ auf dem Immobilienmarkt, wenn Auktionen in den Bezirken Thanh Oai und Hoai Duc … eine große Anzahl von Anmeldungen anziehen, die Auktionen die ganze Nacht dauerten und die Höchstgebote in die Höhe schossen und Dutzende Male höher waren als der Startpreis.

Nach dem starken Anstieg der Zahl der Wohnungen und versteigerten Grundstücke werden in Hanoi Immobilien – von den Vororten bis hin zu den kleinen Gassen in der Innenstadt – mit einem starken Anstieg zum Verkauf angeboten, was den Menschen den Traum vom Sesshaftwerden noch schwerer macht.

Frau Do Thu Hang, Senior Director der Beratungs- und Forschungsabteilung von Savills Hanoi, erklärte, dass sowohl der Immobilienmarkt in Hanoi als auch der nationale Markt im Jahr 2025 voraussichtlich in einen neuen Entwicklungszyklus eintreten werden.

Laut Frau Hang wird sich dieser Zyklus dank der starken Unterstützung durch die Fertigstellung des Rechtsrahmens und starker makroökonomischer Wachstumsfaktoren in Richtung einer nachhaltigen Entwicklung bewegen. Insbesondere zusammen mit den Gesetzen zu Immobiliengeschäften, Grundstücken, Wohnraum und der Hanoi-Kapitalplanung für den Zeitraum 2021–2030 mit einer Vision bis 2050 wurden Bedingungen geschaffen, unter denen Menschen und Investoren die Ausrichtung und Form der Stadtentwicklung Hanois klarer erkennen können.

„In diesem neuen Marktzyklus wird die Vervollständigung des Rechtsrahmens zu einem stärkeren Wettbewerb führen, was zu einer neuen Flut von Produkten und Investoren führen wird. Während Investoren in der Vergangenheit lediglich Kapital und Projekte benötigten, um am Markt teilnehmen zu können, müssen sie heute einen guten Ruf, Erfahrung und finanzielles Potenzial aufbauen, um Projekte entwickeln zu können“, so der Experte.

Experten wiesen insbesondere darauf hin, dass der Unterschied in diesem Markt in der direkten Beteiligung ausländischer Investoren liege.

„Ausländische Investoren werden stärker und umfassender am Markt partizipieren und ihre Investitionssegmente diversifizieren. Sie haben sich bereits durch Investitionskooperationen und die Zusammenarbeit mit großen inländischen Investoren bei der Projektentwicklung verstärkt. Darüber hinaus wird das finanzielle Potenzial dieser Kooperationen den bestehenden Markt aufwerten und kleinen Investoren den Zugang zum Markt erleichtern“, kommentierte Frau Hang.

Bei der Bewertung der Wohnungen in Hanoi in diesem Jahr sagte Professor Dr. Dinh Trong Thinh, dass sich der Preisanstieg verlangsamen werde, der Markt tendenziell stabiler und nicht mehr so „heiß“ sei wie in der Vergangenheit. Dementsprechend werde sich der Cashflow der Käufer tendenziell von Gebieten mit hohem Preisniveau in Gebiete mit wettbewerbsfähigerem Preisniveau und mehr Wachstumsspielraum verlagern.

Herr Pham Duc Toan, CEO von EZ Property Investment and Real Estate Development JSC, glaubt, dass es in Hanoi nicht oder nur sehr schwer zu Preissenkungen bei Wohnungen kommen wird. Ihm zufolge sind Wohnungen jedoch nur für diejenigen geeignet, die leben müssen, während Investitionen nicht effektiv sind und Investoren sogar stecken bleiben.

Experten weisen darauf hin, dass Investoren Gebiete mit hohem Preisniveau sorgfältig prüfen und bewerten müssen, die sich zu Gebieten mit gutem Wirtschaftswachstumspotenzial und starker industrieller Entwicklung entwickeln können, da sich dort hohe Gewinnspannen erzielen lassen.

Bac Giang streicht mehr als 100 Stadt- und Wohngebietsprojekte

Bac Giang hat beschlossen, 102 Stadt- und Wohngebietsprojekte abzusagen, die Investitionen anziehen müssen und für die zwar eine Genehmigung vorliegt, über deren Investitionsrichtlinien jedoch noch nicht entschieden wurde.

Die Entscheidung wurde gerade vom stellvertretenden Vorsitzenden des Volkskomitees der Provinz Bac Giang, Herrn Phan The Tuan, unterzeichnet und bekannt gegeben.

Für diese 102 Projekte wurde in drei Entscheidungen des Volkskomitees der Provinz und in 24 Entscheidungen des Vorsitzenden des Volkskomitees der Provinz die Liste der städtischen und Wohngebietsprojekte genehmigt, für die Investitionen erforderlich sind. Über die Investitionspolitik wurde jedoch noch nicht entschieden.

Zuvor hatte der stellvertretende Direktor des Bauamts von Bac Giang, Nguyen Ngoc Son, Ende Dezember 2024 ein Dokument unterzeichnet, das dem Volkskomitee der Provinz und dem Vorsitzenden des Volkskomitees der Provinz vorgelegt werden soll, um die Streichung der Liste der 102 Stadt- und Wohngebietsprojekte in Erwägung zu ziehen, die Investitionen in das Gebiet anziehen müssen, damit die Umsetzung von Stadt- und Wohngebietsprojekten in der Provinz gemäß den Vorschriften erfolgen kann.

Der Grund für den Vorschlag der Baubehörde von Bac Giang, 102 Stadt- und Wohngebietsprojekte zu streichen, liegt darin, dass sich die Investitionsverfahren für den Bau von Städten und Wohngebieten gemäß den geltenden Vorschriften geändert haben. Daher ist es notwendig, die Liste der genehmigten Projekte zu streichen, die Investitionspolitik wurde jedoch nicht genehmigt.

Darüber hinaus schlug das Bauamt der Provinz Bac Giang vor, dass das Volkskomitee der Provinz die Volkskomitees der Bezirke und Städte damit beauftragt, jährlich eine Liste der Projekte zu erstellen, die eine Landrückgewinnung erfordern, sowie der Projekte, bei denen Reisanbauflächen für andere Zwecke genutzt werden, und diese dem Volkskomitee der Provinz zur Prüfung vorzulegen und sie dem Volksrat der Provinz gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zur Genehmigung vorzulegen.

Auf der Liste der 102 abgesagten Projekte befinden sich viele Projekte in Bezirken, Städten und Gemeinden: Luc Nam, Tan Yen, Hiep Hoa, Lang Giang, Yen The, Luc Ngan, Bac Giang, Viet Yen … mit Entscheidungen zur Genehmigung der Liste von 2020 bis 2024.

Erwähnenswert ist das ökologische Stadtgebiet Nham Bien in der Stadt Nham Bien im Bezirk Yen Dung, für das 2020 eine Genehmigungsentscheidung mit einer Fläche von 45,3 Hektar vorliegt. Ebenfalls 2020 wurde entschieden, dass auf der Liste der gestrichenen Projekte das neue Stadtgebiet Quang Chau im Bezirk Viet Yen (30 Hektar) und das neue Wohngebiet Quyet Tien – Thanh Cong in der Gemeinde Tien Phong im Bezirk Yen Dung (19,6 Hektar) stehen.

Oder einige Großprojekte wie das hochwertige, intelligente ökologische und städtische Dienstleistungsgebiet im Süden der Stadt Bac Giang (280,2 Hektar), das Stadtgebiet Ninh Son, die Gemeinden Ninh Son und Quang Minh, der Bezirk Viet Yen (fast 144 Hektar), das gemischt genutzte Stadtgebiet Bac Giang und der internationale Markt (296 Hektar) …

Da Nang passt Planung für Superprojekt im Wert von fast 44.000 Milliarden VND an

Am 6. Februar gab das Volkskomitee des Bezirks Lien Chieu (Stadt Da Nang) die Entscheidung bekannt, die Anpassung der Detailplanung 1/500 des Tourismuskomplex- und Erholungsgebietsprojekts Lang Van zu genehmigen.

Den genehmigten Informationen zufolge gehört das Land für die Planungsforschung zum Bezirk Hoa Hiep Bac im Distrikt Lien Chieu. Die Fläche vor der Planungsanpassung beträgt mehr als 1.067 Hektar, nach der Anpassung beträgt die Fläche mehr als 512 Hektar.

Die angepasste Fläche wurde im Vergleich zum ursprünglichen Plan um etwa 555,7 Hektar reduziert. Davon wurden 63,3 Hektar natürliches Waldland aus dem Projekt entfernt. Darüber hinaus wurden 6,4 Hektar natürliches Sandbankland, 6,6 Hektar Land, das sich mit dem Hafen von Lien Chieu überschneidet, 2,7 Hektar Land für archäologische Erkundungen und Ausgrabungen sowie 476,7 Hektar Meeresfläche aus dem Projekt entfernt.

Die Bevölkerung des Projekts beträgt etwa 19.000 Menschen (davon beträgt die offizielle Bevölkerung fast 18.000 Menschen und die temporäre Bevölkerung etwa 1.000 Menschen).

Das Projekt ist als Ökotourismus- und Resortkomplex von internationalem Niveau konzipiert; ein intelligentes Stadtgebiet mit Wohn- und Gewerbedienstleistungen und einer umfassenden Palette an sozialen und technischen Infrastruktursystemen im Einklang mit dem Gelände und der natürlichen Landschaft.

Zuvor hatte der Premierminister im November 2024 eine Entscheidung erlassen, mit der er die Anpassung der Investitionspolitik für das Projekt des Resort- und Unterhaltungskomplexes Lang Van genehmigte.

Ziel des Projekts ist die Schaffung eines Komplexes mit kommerziellen Dienstleistungseinrichtungen, Ökotourismusentwicklung und Wohnsiedlungen mit geringer Dichte im Einklang mit dem Naturschutz.

Das Gesamtinvestitionskapital des Projekts beträgt fast 44.000 Milliarden VND. Die Projektlaufzeit beträgt fünf Jahre ab dem Datum der Genehmigung der Anpassung der Investitionspolitik. In Phase 1 werden die Investitionsvorbereitungsverfahren vom ersten bis zum zweiten Jahr abgeschlossen; in Phase 2 werden Investitionen umgesetzt, die Abnahme erfolgt und das Projekt vom zweiten bis zum Ende des fünften Jahres (2027–2029) in Betrieb genommen.

Wissenswertes zur Übertragung von Landnutzungsrechten bei Nichtzahlung von Landnutzungsgebühren

Gemäß dem Landgesetz von 2024 muss der Landnutzer finanzielle Verpflichtungen erfüllen, um den Namen der Urkunde über Landnutzungsrechte, Hausbesitzrechte und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte (auch als Rotes Buch bezeichnet) zu übertragen oder andere Transaktionen im Zusammenhang mit Landnutzungsrechten durchzuführen.

Kann ich das Rote Buch übertragen, wenn ich Landnutzungsgebühren schulde?

Absatz 5, Artikel 45 des Landgesetzes von 2024 legt die Bedingungen für die Ausübung von Landnutzungsrechten in Fällen fest, in denen Landnutzer Landnutzungsgebühren schulden, und zwar wie folgt:

Falls dem Landnutzer gestattet wird, die Erfüllung finanzieller Verpflichtungen aufzuschieben oder finanzielle Verpflichtungen zu erfüllen, muss er die finanziellen Verpflichtungen erfüllen, bevor er das Recht auf Umwandlung, Übertragung, Pacht, Unterpacht, Schenkung von Landnutzungsrechten, Hypothek oder Kapitaleinlage unter Verwendung von Landnutzungsrechten ausüben kann.

Im Falle einer Grundsteuerschuld kann das Land erst übertragen oder verschenkt werden, wenn der volle Schuldenbetrag beglichen ist. Um den Namen schnell zu ändern, beachten Sie bitte die Anweisungen zu den Dokumenten und Verfahren zur Namensänderung auf der Urkunde.

Bedingungen für die Übertragung von Landnutzungsrechten

Das Landgesetz von 2024 legt die Bedingungen für die Ausübung von Landnutzerrechten, wie beispielsweise Übertragungsrechten, klar fest, und zwar:

Bedingungen des Übertragenden (Verkäufers)

Gemäß Absatz 1, Artikel 45 des Landgesetzes von 2024 dürfen Landnutzer ihre Landnutzungsrechte an andere übertragen oder verschenken, wenn die folgenden Bedingungen erfüllt sind:

Landnutzer sind berechtigt, die Rechte zur Umwandlung, Übertragung, Pacht, Unterpacht, Vererbung, Schenkung von Landnutzungsrechten, zur Verpfändung und Kapitaleinlage unter Verwendung von Landnutzungsrechten auszuüben, wenn sie alle der folgenden Bedingungen erfüllen:

a) über eine Bescheinigung über Landnutzungsrechte oder eine Bescheinigung über Hausbesitz und Landnutzungsrechte oder eine Bescheinigung über Landnutzungsrechte, Hausbesitz und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte oder eine Bescheinigung über Landnutzungsrechte, Eigentum an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten verfügen, mit Ausnahme der Fälle der Vererbung von Landnutzungsrechten, der Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen bei der Landkonsolidierung, des Grundstückstauschs, der Schenkung von Landnutzungsrechten an den Staat, Wohngemeinschaften und der in Absatz 7, Artikel 124 und Punkt a, Absatz 4, Artikel 127 dieses Gesetzes genannten Fälle;

b) das Grundstück ist nicht umstritten oder die Streitigkeit wurde durch eine zuständige staatliche Stelle, ein Gerichtsurteil oder eine Gerichtsentscheidung, einen Schiedsspruch oder einen rechtskräftigen Schiedsspruch beigelegt;

c) Landnutzungsrechte unterliegen nicht der Beschlagnahme oder anderen Maßnahmen zur Sicherung der Vollstreckung von Urteilen gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über die Vollstreckung zivilrechtlicher Urteile;

d) während der Landnutzungsdauer;

d) Landnutzungsrechte unterliegen nicht den gesetzlich vorgeschriebenen vorübergehenden Notmaßnahmen.

Bedingungen für den Erwerber (Käufer)

Gemäß Klausel 8, Artikel 45 des Landgesetzes von 2024 ist die Übertragung oder Schenkung von Landnutzungsrechten in folgenden Fällen nicht zulässig:

Fälle, in denen Landnutzungsrechte nicht übertragen oder verschenkt werden können, sind wie folgt geregelt:

a) Wirtschaftsorganisationen dürfen von Einzelpersonen keine Übertragungen von Landnutzungsrechten für Schutzwälder und Wälder mit Sondernutzung entgegennehmen, außer in Fällen, in denen der Landnutzungszweck gemäß der Landnutzungsplanung und den von den zuständigen Behörden genehmigten Plänen geändert wird.

b) Personen, die nicht in Schutzwäldern oder Sondernutzungswäldern leben, ist es nicht gestattet, Übertragungen oder Schenkungen von Landnutzungsrechten für Wohngrundstücke und andere Grundstücke in Schutzwäldern, streng geschützten Zonen oder ökologischen Wiederherstellungszonen in diesen Sondernutzungswäldern zu erhalten;

c) Organisationen, Einzelpersonen, Wohngemeinschaften, religiöse Organisationen, angeschlossene religiöse Organisationen, im Ausland lebende Personen vietnamesischer Herkunft und Wirtschaftsorganisationen mit ausländischem Investitionskapital, denen es gesetzlich nicht gestattet ist, Übertragungen oder Schenkungen von Landnutzungsrechten zu erhalten.

Selbst wenn der Übertragende die Bedingungen erfüllt, ist die Übertragung oder Schenkung nicht rechtmäßig, wenn der Empfänger die Bedingungen nicht erfüllt. Mit anderen Worten: Fällt der Empfänger in einen der Fälle, in denen der Empfang von Übertragungen oder Schenkungen verboten ist, kann der Übertragende den Namen nicht ändern.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html