Ist es machbar, dass der Staat den gesamten Immobilienhandelsplatz „umarmt“?

„Sammeln“ Sie sich in einem Transaktionszentrum für Landnutzungsrechte

Nach Angaben des Bauministeriums hat der Premierminister dieses Ministerium beauftragt, in Abstimmung mit dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt (TN-MT) die Einrichtung eines Handelsplatzes für Immobilien und eines Handelsplatzes für Landnutzungsrechte zu prüfen. Bei der Umsetzung dieser Richtlinie stellte das Ministerium fest, dass die Integration der beiden Handelsplätze in ein Handelszentrum für Landnutzungsrechte dazu beitragen würde, den Prozess des Handels und der Vergabe von Landnutzungsrechten und Wohnraum gleichzeitig durchzuführen, wodurch sich der Verwaltungsaufwand und die Umsetzungszeit verkürzen würden.

Viele Experten befürchten, dass die Integration des Handelsplatzes für Landnutzungsrechte mit dem Handelsplatz für Immobilien zu einer Überlastung führen könnte.

Dieses Zentrum wird die Datenbanksysteme der beteiligten Einheiten integrieren, um drei Hauptaufgaben zu erfüllen: Verwaltung von Immobilientransaktionen, Verwaltung der Steuereinziehung und Ausstellung von Nutzungsrechtszertifikaten für Grundstücke und Wohngebäude. Immobilien müssen beim Börsengang bewertet und geprüft werden und den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen, bevor sie notiert, angekündigt und gehandelt werden. Dies trägt dazu bei, betrügerische Transaktionen zu verhindern, Steuerverluste zu bekämpfen und ein gesundes Geschäftsumfeld zu schaffen.

Das Zentrum arbeitet nach einem zentralen Ansatz, der die Nutzung von Informationstechnologiesystemen optimiert und so komfortable Bedingungen für Privatpersonen und Unternehmen schafft. Verkäufer und Käufer führen Verfahren durch, um Informationen zu Immobilienverkäufen und -käufen zu deklarieren und einen Online-Übertragungsantrag zu stellen. Zwei Werktage nach Abschluss der Prüfung erhält der Käufer eine Nachricht, dass die Prüfung genehmigt wurde, und kann einen Termin im Zentrum vereinbaren, um eine Eigentumsbescheinigung (Rotes Buch) zu erhalten. Danach muss er nur noch einmal ins Zentrum gehen, um alle Formalitäten abzuschließen.

Das Bauministerium sieht darin eine Lösung für die Innovation des Immobilienmarktes. Gleichzeitig wird das Zentrum die Grundlage für die Entwicklung von Anwendungen und die realitätsnahe Abwicklung von Immobilientransaktionen bilden, Verwaltungsabläufe, Kosten und Zeit reduzieren, die Entwicklung digitaler Industriesysteme fördern und die Transparenz des Immobilienmarktes erhöhen. Das Zentrum bietet folgende Vorteile: Entwicklung und Integration eines synchronen Immobiliendatensystems mit Informationen zu Wohnraum und Markt, Grundstücken und Steuern, Schaffung einer Grundlage für die Ausarbeitung politischer Mechanismen zur Förderung einer gesunden und stabilen Entwicklung des Immobilienmarktes, schnelle und effektive Abwicklung von Immobilientransaktionen, Erteilung von Nutzungsrechtszertifikaten an Organisationen und Einzelpersonen sowie Verbesserung der Qualität öffentlicher Dienstleistungen.

Der Ökonom Ngo Tri Long erklärte, dass Immobilien auch Grundstücke und darauf befindliche Vermögenswerte umfassen. Daher sei die Einrichtung eines Transaktionszentrums für Landnutzungsrechte sinnvoll. Das Zentrum verfügt über spezifische Betriebsvorschriften, die dazu beitragen, Informationen über den Immobilienmarkt öffentlich zugänglich und transparent zu machen. Gleichzeitig werden Verwaltung und Transaktionen für die Bevölkerung vereinfacht. Dadurch werden die Verwaltungstransaktionen an einer Stelle zentralisiert, was zu einer transparenten Verwaltung der Steuererhebung beiträgt und die Verschleierung von Preisinformationen sowie Steuerbetrug verhindert.

Wird es parallel zur privaten Börse gepflegt?

Laut Nguyen Van Hau, Generaldirektor der ASEAN Holdings Company, können Immobilien in verschiedenen Ländern, insbesondere in Singapur, in jeder Form gehandelt werden, z. B. über Börsenplätze, Makler oder selbst. Alle Transaktionen müssen bei den Behörden registriert werden. Um Steuerverluste zu vermeiden und eine transparente Verwaltung zu gewährleisten, verfügt Singapur über ein transparentes Informationssystem für Immobilientransaktionen, das auf dem staatlichen Immobilieninformationsportal öffentlich zugänglich ist, sodass sowohl Käufer als auch Verkäufer den bestmöglichen Transaktionspreis erzielen können. Dadurch erhebt der Staat die korrekten und ausreichenden Steuern und damit verbundenen Gebühren und vermeidet Verluste. Dank der Transparenz werden Immobilientransaktionen mit Preisanomalien außerdem überprüft und kontrolliert.

Oder wie in China werden Immobilien auf dem Sekundärmarkt ebenfalls über privat geführte Handelsplätze gekauft und verkauft, nicht über zentralisierte, staatlich verwaltete Immobilienhandelsplätze. Bei neuen Projekten ist der Handel über den Handelsplatz obligatorisch, um die Rechtmäßigkeit des Projekts zu erhöhen und die Verbindung zu Banken bei der Kreditvergabe für Immobilienkäufe zu erleichtern. Aufgrund der gemeinsamen Verantwortung mit dem Projekteigentümer müssen die Handelsplätze auch mehr Verantwortung bei der Bewertung der rechtlichen und finanziellen Unterlagen des Investors übernehmen, um Kunden zu beraten. Anhand der nationalen Datenbank können Banken leicht entscheiden, ob sie Kreditnehmern Geld für den Kauf eines Erst- oder Zweitwohnsitzes leihen, da der Kauf eines Zweitwohnsitzes oft mit einem höheren Zinssatz und strengen Bargeldanforderungen verbunden ist.

In China müssen Grundstücke für Wohnbauprojekte in den meisten Provinzen und Städten über das staatliche Auktionsnetzwerk versteigert werden, um Transparenz zu gewährleisten. Die riesige Datenbank mit Immobilien- und Bürgerdaten wird zunehmend landesweit synchronisiert, was zu immer transparenteren Immobilientransaktionen beiträgt. Daher ist Herr Nguyen Van Hau der Ansicht, dass die bestehenden privaten Immobilienhandelsplätze auch bei der Einrichtung eines staatlichen Handelszentrums für Landnutzungsrechte weiterhin zugelassen werden sollten.

Unterstützen Sie die Integration von Handelsplätzen für Landnutzungsrechte mit Handelsplätzen für Immobilien in Handelszentren für Landnutzungsrechte, denn laut Rechtsanwalt Truong Thanh Duc umfassen Immobilien Grundstücke, Häuser und Vermögenswerte auf Grundstücken, sodass alle Transaktionen an einem Ort konzentriert werden können.

Rechtsanwalt Duc meinte jedoch, man müsse den Standpunkt klarstellen, dass es neben diesem Zentrum im ganzen Land Tausende von Immobilienhandelsplätzen anderer Unternehmen gebe und es daher weiterhin notwendig sei, diese bestehen zu lassen. Ebenso seien staatliche und private Auktionszentren gleichermaßen tätig, da es sich um einen Markt handele. Immobilien seien Handelsgüter. Der Staat könne die Aufgabe des Marktes, Handelsgeschäfte für jedermann zu organisieren, nicht ersetzen, sondern solle lediglich Auktionen von Landnutzungsrechten, Transaktionen mit öffentlichem Land usw. durchführen. Der Rest müsse Handelsplätze für Unternehmen fördern, damit der Markt öffentlich, aber auch wettbewerbsorientiert funktioniere. Außerdem könne man nicht in jeder Provinz nur ein Zentrum konzentrieren, sondern müsse dezentralisieren und Zweigstellen in den Bezirken einrichten, um den Bürgern die Registrierung und die Durchführung von Änderungen bei Schwankungen bei Wohnraum, Grundstücken usw. zu erleichtern.

Angst vor Staus

Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, erklärte, der Vorschlag des Bauministeriums sei gut und passe zu den aktuellen Marktbedingungen, denen es an Daten mangele. Allerdings müsse man auch die Kehrseite sorgfältig analysieren: Wenn dieses öffentliche Dienstleistungszentrum gleichzeitig Aufgaben wie Transaktionen, Steuereinzug und die Ausgabe von „Pink Books“ erfülle, entstünde ein großer Druck bei der Lösung der Aufgaben.

Denn derzeit sind Tausende, ja Zehntausende von Unternehmen und Immobilienbörsen auf dem Markt mit dieser Arbeit beschäftigt. Würde man sie nun nur noch einer zentralen Stelle, nämlich der staatlichen Stelle, zuordnen, würde dies leicht zu Engpässen führen. Wenn beispielsweise jemand einen Kauf oder Verkauf abgeschlossen hat und dann zum Grundbuchamt geht, um seinen Namen zu ändern, dauert es Dutzende von Tagen, bis die Unterlagen zurückgeschickt werden.

Rechtsanwalt Tran Manh Cuong von der Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt ist besorgt, dass die Einrichtung eines öffentlichen Dienstleistungszentrums auf Provinzebene, das Immobilienhandelsflächen und Immobilienbörsen in einem vereint, sehr schwierig umzusetzen ist und zu umfangreich erscheint. Denn in vielen Ländern der Welt werden Immobilienhandelsflächen von Privatpersonen verwaltet. Derzeit ist das Grundbuchamt in Ho-Chi-Minh-Stadt bzw. das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt allein für die Ausgabe des ersten rosa Buches, die Aktualisierung von Verkäufen, Änderungen usw. verantwortlich. Es ist überlastet und kommt immer zu spät. Wenn nun der Staat den Immobilienhandel verwaltet, wird es für den Immobilienhandel sicherlich sehr schwierig, erfolgreich zu sein.

Laut Anwalt Cuong ist es für einen transparenten Immobilienmarkt notwendig, Informationen über die Immobilien der Bürger in die Big-Data-Datenbank einzutragen. Das Ministerium für öffentliche Sicherheit arbeitet derzeit an einem Projekt zur Integration in die Bürgeridentifikation. Nach der Integration in die Big Data werden alle Informationen über Immobilienverkäufe und -käufe – Preise, Transaktionszeiten und sogar die Bau- und Reparaturhistorie – öffentlich zugänglich. Der Staat muss dafür keinen integrierten Handelsplatz einrichten. Vielleicht sollte ein wirklich transparenter Handelsplatz für Grundstücke eingerichtet werden, um öffentliches Land zu versteigern.

„Derzeit gibt es ein Gesetz zum Immobiliengeschäft. Der Staat muss also lediglich die Transaktionen ordnungsgemäß verwalten. Kauf und Verkauf müssen den Marktregeln entsprechen. Der Staat sollte nicht zu tief eingreifen. Denn wenn er auf Befehl zu tief eingreift, geht der Marktcharakter verloren. Und nicht nur das: Wenn der Staat einen Handelsplatz einrichtet, ist sein Erfolg nicht sicher. Wenn das Geschäft Verluste macht, muss der Staat Geld zum Ausgleich aufwenden“, sagte Rechtsanwalt Tran Minh Cuong.

Der Wirtschaftsexperte Ngo Tri Long erklärte, um Staus und Überlastung zu vermeiden, sei das Zentrum zwar dem Volkskomitee der Provinz unterstellt, könne aber dezentralisiert und an Bezirke und Kreise delegiert werden, ähnlich wie derzeit bei der Ausstellung von Zertifikaten für Landnutzungsrechte. Dadurch könnten die Menschen Dokumente und Verfahren für Grundstücks- und Immobilientransaktionen einfacher abschließen. Denn in der Realität erfordern viele Online-Behördendienste, obwohl ihre Einführung angekündigt wurde, immer noch ein persönliches Erscheinen und die Einreichung von Originaldokumenten. Besonders im Grundstückssektor gibt es viele Dokumente und Unterlagen, und sie sind noch nicht alle digitalisiert. Deshalb ist es notwendig, die Transaktionszentren an Bezirke und Kreise zu autorisieren und zu delegieren, insbesondere in Großstädten wie Ho-Chi-Minh-Stadt, wo das Transaktionsaufkommen oft sehr hoch ist. Dadurch wird eine Überlastung der Zentren und lange Wartezeiten vermieden.

Ergänzung des Rechtskorridors für Transaktionen

Der stellvertretende Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, Le Minh Ngan, schlug den Bau zweier Modelle vor: eines staatlichen Zentrums und eines Geschäftszentrums, um die bestehenden Immobilienhandelsplätze zu nutzen und politische und soziale Instabilität zu vermeiden. Gleichzeitig regte er an, dass das Bauministerium den Rechtsrahmen für Immobilientransaktionen, Landnutzungsrechte und die Vorschriften für Immobiliengeschäfte, Grundstücke und notarielle Beurkundungen erweitern und Änderungen vorschlagen solle. Das Bauministerium müsse außerdem den Betrieb der Immobilienhandelsplätze (Menge, Modell, Betriebsumfang) sowie die Ergebnisse und Umsetzung von Landnutzungsrechten im Laufe der Jahre bewerten.

Sollte der Privatsektor Handelsplätze für Immobilien einrichten?

Vietnam könnte einen Immobilienhandelsplatz ähnlich einer Börse einrichten. Wie effektiv dieser sein wird, ist jedoch ungewiss. Zudem könnte er sowohl Käufern als auch Verkäufern Unannehmlichkeiten bereiten, da Immobilien nicht mit Aktien vergleichbar sind. Zu den Immobilien zählen Häuser und Grundstücke. Zu den Häusern gehören Wohnungen, Stadthäuser, Ferienwohnungen und Bürowohnungen. Zu den Grundstücken gehören Grundstücke, landwirtschaftliche Flächen, ländliche Grundstücke, städtische Grundstücke usw.

In den USA werden Immobilienbörsen von Privatpersonen betrieben. Der Staat muss kein Geld investieren, sondern kümmert sich lediglich um die rechtlichen und administrativen Aspekte. Ein privater Sektor sorgt für Wettbewerb, bessere Servicequalität und niedrigere Gebühren für Immobilienkäufer. Der Staat sollte sich lediglich um Informationen und Steuern kümmern. Wenn Vietnam also eine Handelsbörse einrichtet, sollte es dies dem privaten Sektor überlassen und ihn nach den Regeln des Marktes betreiben.

Dr. Tran Viet Anh

(Vizedirektor der Hung Vuong Universität)

Quellenlink: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-om-ca-san-giao-dich-bat-dong-san-co-kha-thi-185231028002024597.htm