Blockaden machen den Bau von Sozialwohnungen „doppelt so schwierig“

Kettenblockierung

Herr Le Huu Nghia, Direktor der Le Thanh Company, eines auf sozialen Wohnungsbau (NOXH) in Ho-Chi-Minh-Stadt spezialisierten Unternehmens, kommentierte: „In der Vergangenheit verfügte die Regierung über zahlreiche Mechanismen und Richtlinien zur Entwicklung von NOXH. Diese Anreize haben es den Investoren jedoch schwer gemacht, da die Verfahren und die Anzahl der Anträge immer komplexer wurden als bei Projekten für gewerblichen Wohnungsbau (NOTM). Nach den geltenden Bestimmungen erhalten NOXH-Projekte beispielsweise Anreize von 1,5-mal höherer Baudichte, Landnutzungskoeffizient und Bevölkerungszahl als NOTM, die von den zuständigen staatlichen Stellen im Planungsmaßstab 1/2.000 genehmigt wurden. Die Realität sieht jedoch so aus, dass fast alle NOXH-Projekte aus dem NOTM-Maßstab überführt wurden und sich daher nicht für die Planung im Maßstab 1/2.000 eignen. Um für die Anreize in Frage zu kommen, müssen die Planungen im Maßstab 1/2.000 und 1/500 angepasst werden. Eine Planungsanpassung ist jedoch äußerst schwierig.“

Aufgrund zahlreicher Engpässe erzielt das Programm zum sozialen Wohnungsbau nur sehr geringe Ergebnisse.

„In Ho-Chi-Minh-Stadt verpflichtet Resolution 98 den Staat, die 1/2.000- und 1/500-Planung anzupassen, um Sozialwohnungsprojekten Anreize zu bieten und mit der Planung im Einklang zu stehen. Dekret 31 schreibt vor, dass Sozialwohnungsprojekte mit der detaillierten Planung im Einklang stehen müssen, um Investitionszuschüsse zu erhalten und als Investoren anerkannt zu werden. Das Ministerium für Planung und Investitionen hält sich jedoch nicht an Resolution 98 und steckt daher fest. Ohne Resolution 98 wird das Ministerium für Planung und Architektur die Anpassung der 1/500-Planung für Unternehmen niemals genehmigen. Das bedeutet, dass in anderen Orten ohne Resolution 98, wie in Ho-Chi-Minh-Stadt, die Verfahren nicht verdoppelt, sondern festgefahren werden. Daher muss das Bauministerium in den Orten die Anpassung der 1/2.000-Planung genehmigen und anschließend die 1/500-Planung für Unternehmen genehmigen“, zitierte Herr Nghia und betonte: „Sozialwohnungsprojekte, die von Unternehmen selbst erstellt werden, stecken praktisch schon bei der Genehmigung der Investitionspolitik fest. Die Einrichtung von Landfonds steckt fast schon bei der Genehmigung der Investitionspolitik fest. Genehmigung von Investoren aufgrund der Unzulänglichkeiten des Dekrets 31.

Im Gespräch mit Thanh Nien wiesen die meisten Unternehmen auf einen weiteren Engpass hin: Laut Gesetz sind Unternehmen, die Sozialwohnungen bauen, von der Landnutzungsgebühr befreit. Laut dem Wohnungsbaugesetz von 2014 und dem Bodengesetz von 2013, die derzeit in Kraft sind, muss der Staat zur Befreiung von der Landnutzungsgebühr für Unternehmen jedoch zunächst die Landnutzungsgebühr berechnen und einen Bescheid über die Höhe der von den Unternehmen zu zahlenden Landnutzungsgebühr herausgeben. Erst dann werden die Unternehmen von der Landnutzungsgebühr befreit, sie sind nicht von Anfang an befreit. Unterdessen steckte die Berechnung der Landnutzungsgebühr in den meisten Orten in der Vergangenheit fest, sogar bei NOTM-Projekten. Dies hat dazu geführt, dass Sozialwohnungsprojekte „doppelt so feststecken“ wie NOTM-Projekte. „Sozialwohnungsprojekte sollten von Anfang an von der Landnutzungsgebühr befreit werden, anstatt den Schritt der Berechnung der Landnutzungsgebühr, der Herausgabe eines Bescheids und dann der Befreiung von der Landnutzungsgebühr hinzuzufügen“, schlug ein Unternehmen vor.

Auch der Kredit wird gesperrt.

Als auf Sozialwohnungen spezialisiertes Unternehmen beklagte sich Herr Minh Hoang, Generaldirektor der Aktiengesellschaft für Investitionen und Entwicklung im sozialen Wohnungsbau, darüber, dass es Sozialwohnungsinvestoren gesetzlich nicht gestattet sei, ihr eigenes Land zu verpfänden, um Kapital für Sozialwohnungen zu leihen, während dies für NOTM erlaubt sei. Daher konnte in der jüngeren Vergangenheit kein Unternehmen dieses Land nutzen, um Kapital zu leihen. „Diese Ironie ergibt sich aus der Tatsache, dass Unternehmen für sozialen Wohnungsbau von Landnutzungsgebühren befreit sind. Landnutzungsgebühren sind zwar nur ein Teil des Projekts, doch um das Projekt durchführen zu können, müssen Unternehmen Land kaufen, für Einebnung, Bau usw. aufkommen. Daher ist es unsinnig, dieses Land nicht als Hypothek aufnehmen zu können, um Geld für die Umsetzung des Projekts zu leihen. Dies benachteiligt Unternehmen für sozialen Wohnungsbau im Vergleich zu Unternehmen, die NOTM durchführen“, analysierte Herr Hoang und empfahl: „In den Verordnungsentwürfen zum (geänderten) Wohnungsbaugesetz und zum (geänderten) Bodengesetz zur Entwicklung und Verwaltung von sozialem Wohnungsbau ist es notwendig, Investoren die Hypothek auf das Sozialwohnungsprojekt selbst zu gestatten, zumindest in Fällen, in denen der Investor dem Erhalt von Landnutzungsrechten zugestimmt hat oder bereits Landnutzungsrechte besitzt. Denn derzeit müssen Investoren andere Vermögenswerte als Hypothek aufnehmen, um Kreditkapital für die Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten aufnehmen zu können. Dies hat Unternehmen bei der Durchführung von Sozialwohnungsprojekten viele Schwierigkeiten bereitet und zum Rückgang der Immobilienpreise beigetragen.“

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, bekräftigte: „Nicht nur die Verwaltungsverfahren, auch Kredite für Sozialwohnungen werden blockiert. Seit 2015 kommt kein Investor mehr in den Genuss von Vorzugskrediten. Ohne Anreize müssen alle Sozialwohnungsinvestoren kommerzielle Kredite aufnehmen, um bauen zu können, weshalb die Preise nach wie vor hoch sind. Beispielsweise verleiht die Vietcombank Nam Long 9 % pro Jahr für den Bau von Sozialwohnungen, und alle Kunden müssen ebenfalls einen Zinssatz von 9 % pro Jahr aufnehmen. Obwohl dieser Zinssatz im Vergleich zu Krediten für den Bau von Sozialwohnungen sehr günstig ist, ist er im Verhältnis zum Einkommen der Kunden zu hoch. Um die Zinsen zu senken, unterstützen Investoren ihre Kunden mit 2 % pro Jahr, aber diese Unterstützung gilt nur für die ersten zwei Jahre. Daher muss der Staat eine mittelfristige Haushaltsquelle bereitstellen, um die Zinssätze für vier Geschäftsbanken zu subventionieren: Vietinbank, Vietcombank, Agribank und BIDV, die sich an der Sozialwohnungspolitik beteiligen. Gleichzeitig sollte die Social Policy Bank rekapitalisiert werden, um die derzeitige Vorzugszinspolitik von 4,8 %/Jahr umzusetzen.

„Der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung sollte die Zuweisung mittelfristiger Mittel aus dem Staatshaushalt zur Umsetzung der Sozialwohnungspolitik, die Rekapitalisierung der Vietnamesischen Bank für Sozialpolitik oder die Subventionierung der Zinssätze für vier von der Staatsbank benannte Geschäftsbanken zur Umsetzung der Vorzugskreditpolitik für Sozialwohnungen in Erwägung ziehen“, schlug Herr Chau vor und fügte hinzu, dass das von mehreren Geschäftsbanken freiwillig bereitgestellte Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND mit Zinssätzen von 1,5 bis 2 % unter dem normalen Zinssatz für Geschäftskredite für einen Zeitraum von drei Jahren gelte. Dieser Zinssatz wirke sich positiv auf Investoren aus, da sie zuvor Kredite zu Zinssätzen von bis zu 12 % pro Jahr aufnehmen mussten. Das Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND sei jedoch für Käufer und Mieter von Sozialwohnungen nicht geeignet, nicht nur, weil sie einen hohen Zinssatz von 7,5 % pro Jahr zahlen müssten und die Kredite nur für einen Zeitraum von fünf Jahren gewährt würden, sondern weil diese Zinssätze zudem alle sechs Monate angepasst würden. Nach Ablauf der Vorzugsfrist ist der Zinssatz vereinbart und „variabel“, sodass Käufer und Mieter von Sozialwohnungen „unruhig“ sind und Angst haben, Kredite aufzunehmen. Daher hält das Bauministerium weiterhin an seinem Vorschlag für ein Kreditpaket in Höhe von 110.000 Milliarden VND fest, mit einem Zinssatz von 4,8 – 5 % und einer maximalen Kreditlaufzeit von 25 Jahren.

Die Ergebnisse des sozialen Wohnungsbaus sind sehr gering.

Aufgrund von Engpässen bei Verwaltungsverfahren und Kapital konnte der Plan zur Entwicklung von Sozialwohnungen in der Vergangenheit nicht zielgerecht umgesetzt werden. Im Zeitraum 2016–2020 wurden im ganzen Land lediglich rund 41 % des Plans erreicht. Ho-Chi-Minh-Stadt erreichte zwar 75 % des Plans, die tatsächliche Zahl lag jedoch bei lediglich 15.000 Sozialwohnungen (durchschnittlich 3.000 Einheiten/Jahr), was der enormen Nachfrage nicht gerecht wurde. Im Zeitraum 2021–2025 wurden im ganzen Land lediglich 72 Sozialwohnungsprojekte mit 38.128 Wohnungen fertiggestellt und damit fast 9 % des Plans erreicht. Ho-Chi-Minh-Stadt hat davon lediglich 2 Projekte mit 623 Wohnungen (übertragen aus dem Zeitraum 2016–2020) fertiggestellt und in Betrieb genommen und 7 Projekte mit 4.996 Wohnungen begonnen, die jedoch aufgrund rechtlicher Probleme kaum umgesetzt werden konnten.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/nhung-ach-tac-khien-lam-nha-o-xa-hoi-kho-gap-doi-185240317220308219.htm