Einlagen klar regeln, um Menschen zu schützen

ERHÖHEN SIE DEN EINZAHLUNGSWERT UM 20 - 30 %

Gemäß Artikel 23 des (geänderten) Gesetzentwurfs zum Immobiliengeschäft, der der Nationalversammlung zur Stellungnahme vorgelegt wird, hat die Redaktionsagentur zwei Optionen für die Grundsätze des künftigen Handels mit Wohnungs- und Bauarbeiten vorgeschlagen. Option 1: Der Investor in Immobilienprojekte darf nur dann Anzahlungen von Kunden einziehen, wenn die Wohnungs- und Bauarbeiten alle Bedingungen für die Geschäftsaufnahme erfüllen und Transaktionen gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes durchgeführt wurden. Option 2: Der Investor in Immobilienprojekte darf nur dann Anzahlungen gemäß der Vereinbarung mit Kunden einziehen, wenn das Projekt über einen von einer staatlichen Agentur bewerteten Grundentwurf verfügt und der Investor über eines der Dokumente zu den Landnutzungsrechten verfügt. Die maximale Anzahlung darf 10 % des Verkaufspreises oder Mietkaufpreises nicht überschreiten.

Um die Menschen beim Immobilienkauf zu schützen, müssen Kautionen klar geregelt werden.

Rechtsanwalt Nguyen Dang Tu von Trilaw LLC analysierte, dass bei Option 1 die Art der Kaution gemäß dem Zivilgesetzbuch darin besteht, die Erfüllung zivilrechtlicher Verpflichtungen sicherzustellen. Demnach überweist eine Partei (der Hinterleger) der anderen Partei (dem Hinterleger) innerhalb einer bestimmten Frist einen Geldbetrag oder eine Sache, um die Vereinbarung der Parteien zu bestätigen und den Abschluss oder die Erfüllung eines zivilrechtlichen Vertrags sicherzustellen. Bei Immobilientransaktionen dient die Kaution der Unterzeichnung eines Immobilienkaufvertrags. Bei einer Regelung wie in Option 1 wäre sie nicht mehr erforderlich, da die Parteien, sobald das Projekt für die Geschäftstätigkeit qualifiziert ist, sofort einen Immobilienkaufvertrag unterzeichnen können, ohne eine Kaution leisten zu müssen. Diese Option 1 zielt daher darauf ab, die Risiken für Kunden zu begrenzen, die Verantwortung der Investoren zu erhöhen und Investoren mit unzureichender finanzieller Leistungsfähigkeit herauszufiltern. Eine Anwendung auf Kautionen ist jedoch unnötig. Die Voraussetzungen für die kommerzielle Nutzung eines Projekts sollten sich ausschließlich auf die Unterzeichnung eines Kaufvertrags beziehen.

Option 2 bietet Investoren etwas mehr Freiraum für Einlagengeschäfte. Zum Schutz der Kundeninteressen sollte der Entwurf jedoch eine Begrenzung der Einlagen auf ein angemessenes Niveau (ca. 20–30 %) vorsehen. Das geltende Bürgerliche Gesetzbuch sieht für Immobilientransaktionen weder eine Mindest- noch eine Höchsteinlage vor. Dies hat in jüngster Zeit zu Chaos auf dem Immobilieneinlagenmarkt geführt. Manche Investoren verlangen von ihren Kunden durch Einlagen eine Anzahlung von bis zu 95 % des Immobilienwerts, um verdeckt Kapital zu mobilisieren. Kommt es jedoch zu Streitigkeiten, können Investoren die Anzahlung nicht leisten, was zu Verzögerungen bei der Rückzahlung führt. Viele Kunden haben zudem Schwierigkeiten, ihr Kapital zurückzuerhalten, ganz zu schweigen von der Forderung an die Investoren zur Zahlung der Anzahlung. In vielen Fällen von Immobilienkäufen und -verkäufen ist die rechtliche Abwicklung noch nicht abgeschlossen, die Anzahlung beträgt jedoch bis zu 95 % des Wertes, der Vertrag wird jedoch nicht fristgerecht unterzeichnet und eine Rückzahlung ist nicht mehr möglich. Die Betroffenen melden die Zahlung, der Investor wird strafrechtlich verfolgt und verliert Geld. Es gibt auch viele Fälle, in denen Investoren eine Anzahlung von 10 % akzeptieren. Steigen jedoch die Grundstücks- und Immobilienpreise, sind viele Investoren bereit, die Anzahlung zurückzuzahlen, ohne den Kaufvertrag zu unterzeichnen. Es gibt auch Fälle mit niedrigen Anzahlungen, bei denen der Immobilienmarkt eingefroren wird und die Preise sinken. Dann sind Kunden bereit, auf die Anzahlung zu verzichten. „Der Entwurf sollte vorsehen, dass Investoren für die Unterzeichnung einer Anzahlung eine Bankgarantie vorlegen müssen, die sich verpflichtet, die Anzahlung bei Vertragsbruch zurückzuzahlen. Dieser Vorschlag schafft bessere Bedingungen für Investoren, Kapital zu mobilisieren, und sichert gleichzeitig die Rechte der Kunden bei Vertragsbruch“, schlug Anwalt Tu vor.

Anzahlungen werden nur dann akzeptiert, wenn das Projekt für die Geschäftsabwicklung qualifiziert ist.

Laut Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, dient die Kaution bei Option 1 der Absicherung der Vertragserfüllung. In der Praxis kommt es jedoch selten vor, dass der Hinterleger nach Vertragsunterzeichnung vom Hinterleger betrogen wird. Der Grund dafür ist, dass Verträge von den Parteien häufig sorgfältig geprüft und gemäß den gesetzlichen Bestimmungen umgesetzt werden. Bei Vertragsabschluss wird die Kaution häufig von der Anzahlung abgezogen. Option 2 dient der Hinterlegung der Vertragsunterzeichnung. In der Praxis kommt es häufig vor Vertragsunterzeichnung vor, dass der Hinterleger vom Hinterleger betrogen wird und den Vertrag nicht erfüllt, wodurch dem Hinterleger Schaden entsteht. Derzeit sind sowohl Option 1 als auch Option 2 korrekt. Daher ist es notwendig, beide Optionen in einer Regelung über Kautionen zur Absicherung der Vertragsunterzeichnung bzw. zur Absicherung der Vertragserfüllung zu integrieren, um die legitimen Rechte und Interessen von Kunden zu schützen, die Immobilien, Wohneigentum oder künftig zu errichtende Wohnungen kaufen, mieten oder erwerben.

Dementsprechend schlug Herr Chau vor, zwei Optionen in folgender Richtung zu kombinieren: „Projektinvestoren dürfen von Kunden Anzahlungen verlangen, wenn die Häuser und Bauarbeiten die Bedingungen für die Inbetriebnahme erfüllen und die Transaktionen gemäß den Vorschriften durchgeführt wurden, um die Vertragserfüllung sicherzustellen. Immobilienprojektinvestoren dürfen hingegen nur dann Anzahlungen verlangen, um die Vertragsunterzeichnung gemäß der Vereinbarung mit Kunden sicherzustellen, wenn das Projekt über einen von einer staatlichen Agentur bewerteten Grundentwurf verfügt und der Investor über eines der in Absatz 2, Artikel 24 dieses Gesetzes genannten Dokumente zu den Landnutzungsrechten verfügt. In der Anzahlungsvereinbarung muss der Verkaufspreis oder Mietkaufpreis des Hauses oder der Bauarbeiten klar angegeben sein. Die maximale Anzahlung entspricht den staatlichen Vorschriften, darf jedoch 10 % des Immobilienwerts nicht überschreiten.“

„Die Immobiliengesetze von 2006 und 2014 regeln keine Anzahlungen, die vor dem Zeitpunkt geleistet werden, zu dem das Immobilienprojekt vertragsfähig ist oder Kapital für den Verkauf künftiger Immobilien, insbesondere Grundstücke, mobilisiert werden kann. Daher kam es vor, dass Spekulanten, Grundstücksmakler und unehrliche Unternehmen Klausel 1, Artikel 328 des Zivilgesetzbuchs von 2015 ausnutzten, der weder Wert noch Höhe von Anzahlungen regelt, und so von Kunden Anzahlungen in hoher Höhe entgegennahmen, in einigen Fällen von bis zu 90 - 95 % des Wertes der gehandelten Immobilie. Spekulanten, Grundstücksmakler und unehrliche Unternehmen haben sogar ohne Rechtsgrundlage „Geisterprojekte“ zu Betrugszwecken auf die Beine gestellt und so den Kunden enorme Verluste zugefügt und die öffentliche Ordnung gestört. Ein typisches Beispiel hierfür ist der Betrugsfall bei der Alibaba Company“, sagte Herr Le Hoang Chau.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der vietnamesischen Immobilienvereinigung, sagte, der Entwurf des überarbeiteten Gesetzes zum Immobiliengeschäft müsse klarere Regelungen zu Einlagen enthalten, insbesondere zum Zeitpunkt der Einzahlung, um zu verhindern, dass Investoren diese Lücke ausnutzen, um illegal Geld zu mobilisieren. „Wir haben Einlagen auf dem Immobilienmarkt in vielen Ländern der Welt untersucht und festgestellt, dass alle Länder Einlagen erlauben. Die Einlage wird jedoch auf ein Gemeinschaftskonto überwiesen, das von einem Dritten, beispielsweise einer Bank, verwaltet und überwacht wird. Wenn der Investor seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, beispielsweise nicht baut oder einen Vertrag nicht gesetzeskonform unterzeichnen kann, kann der Kunde sein Geld vollständig zurückerhalten“, sagte Herr Dinh.

Kunden profitieren während der Einzahlung bei der Bank von Zinsen auf den Einzahlungsbetrag und müssen sich keine Sorgen um Geldverluste machen. Der Einzahlungsbetrag übersteigt nicht 20 % des Vertragswerts. Dies begrenzt die Situation, in der Investoren nichts anderes tun, als viel Geld von Kunden zu mobilisieren, im Stil von „einen Dieb mit bloßen Händen fangen“.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association

Quellenlink: https://thanhnien.vn/quy-dinh-ro-viec-dat-coc-de-bao-ve-nguoi-dan-185231103011415097.htm