Einlagen klar regeln, um Menschen zu schützen

ERHÖHEN SIE DEN EINZAHLUNGSWERT UM 20 - 30 %

Gemäß Artikel 23 des (geänderten) Gesetzentwurfs zum Immobiliengeschäft, der der Nationalversammlung zur Stellungnahme vorgelegt wird, hat die Redaktionsagentur zwei Optionen für die Grundsätze des Wohnungs- und Baugeschäfts der Zukunft vorgeschlagen. Option 1: Investoren in Immobilienprojekte dürfen nur dann Anzahlungen von Kunden verlangen, wenn das Wohnungs- und Bauprojekt alle Voraussetzungen für die Geschäftsaufnahme erfüllt und die Transaktionen gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes abgewickelt wurden. Option 2: Investoren in Immobilienprojekte dürfen nur dann Anzahlungen gemäß der Vereinbarung mit Kunden verlangen, wenn das Projekt über einen von einer staatlichen Agentur bewerteten Grundentwurf verfügt und der Investor über eines der Dokumente zu den Landnutzungsrechten verfügt. Die maximale Anzahlung darf 10 % des Verkaufspreises oder Mietkaufpreises nicht überschreiten.

Um die Menschen beim Immobilienkauf zu schützen, müssen Kautionen klar geregelt werden.

Rechtsanwalt Nguyen Dang Tu von Trilaw LLC analysierte, dass bei Option 1 die Art der Kaution gemäß dem Zivilgesetzbuch darin besteht, die Erfüllung zivilrechtlicher Verpflichtungen sicherzustellen. Demnach überweist eine Partei (der Hinterleger) der anderen Partei (dem Hinterleger) innerhalb einer bestimmten Frist einen Geldbetrag oder eine Sache, um die Vereinbarung zwischen den Parteien zu bestätigen und den Abschluss oder die Erfüllung eines zivilrechtlichen Vertrags sicherzustellen. Bei Immobilientransaktionen dient die Kaution der Unterzeichnung eines Immobilienkaufvertrags. Bei einer Regelung wie in Option 1 wäre dies nicht mehr erforderlich, da die Parteien, sobald das Projekt für die Geschäftstätigkeit qualifiziert ist, sofort einen Immobilienkaufvertrag unterzeichnen können, ohne eine Kaution leisten zu müssen. Option 1 zielt daher darauf ab, die Risiken für Kunden zu begrenzen, die Verantwortung der Investoren zu erhöhen und Investoren mit unzureichender finanzieller Leistungsfähigkeit herauszufiltern. Eine Anwendung auf Kautionen ist jedoch nicht erforderlich. Die Voraussetzung, dass ein Projekt für den gewerblichen Betrieb geeignet ist, sollte nur für die Unterzeichnung eines Kaufvertrags gelten.

Option 2 bietet Investoren mehr Möglichkeiten, Einlagen zu tätigen. Zum Schutz der Kundenrechte sollte der Entwurf jedoch eine Begrenzung der Einlagen auf ein angemessenes Niveau (ca. 20–30 %) vorsehen. Das geltende Bürgerliche Gesetzbuch sieht für Immobilientransaktionen weder eine Mindest- noch eine Höchsteinlage vor. Dies hat in jüngster Zeit zu Chaos auf dem Immobilieneinlagenmarkt geführt. Manche Investoren verlangen von ihren Kunden unter dem Deckmantel einer Einlage eine Einlage von bis zu 95 % des Immobilienwerts, um Kapital zu mobilisieren. Im Streitfall können Investoren die Einlage jedoch nicht auszahlen und verzögern die Rückzahlung. Viele Kunden haben zudem Schwierigkeiten, ihr Kapital zurückzuerhalten, geschweige denn, die Investoren zur Zahlung der Einlage aufzufordern. In vielen Fällen von Grundstückskäufen und -verkäufen ist die rechtliche Abwicklung noch nicht abgeschlossen, die Einlage wird jedoch in Höhe von 95 % des Wertes geleistet, der Vertrag wird jedoch nicht fristgerecht unterzeichnet, sodass keine Rückzahlung mehr möglich ist. Die Betroffenen melden die Einlage, der Investor wird strafrechtlich verfolgt und verliert Geld. Es gibt auch viele Fälle, in denen Investoren eine Anzahlung von 10 % erhalten. Steigen jedoch die Grundstücks- und Immobilienpreise, sind viele Investoren bereit, die Anzahlung zurückzuzahlen, ohne den Kaufvertrag zu unterzeichnen. Es gibt auch Fälle mit niedrigen Anzahlungen, wenn der Immobilienmarkt einfriert und die Preise sinken, und Kunden sind dann bereit, auf die Anzahlung zu verzichten. „Der Entwurf sollte vorsehen, dass der Investor zur Unterzeichnung einer Anzahlung eine Bankgarantie vorlegen muss, in der er sich verpflichtet, die Anzahlung bei Vertragsbruch zurückzuzahlen. Dieser Vorschlag schafft bessere Bedingungen für Investoren, Kapital zu mobilisieren, und sichert gleichzeitig die Rechte der Kunden bei Vertragsbruch“, schlug Anwalt Tu vor.

Anzahlungen werden nur dann akzeptiert, wenn das Projekt geschäftsfähig ist.

Laut Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, dient die Kaution bei Option 1 der Vertragserfüllung. In der Praxis kommt es jedoch selten vor, dass der Hinterleger nach Vertragsunterzeichnung vom Hinterleger betrogen wird. Der Grund dafür ist, dass Verträge von den Parteien oft streng geprüft und gemäß den gesetzlichen Bestimmungen umgesetzt werden. Bei Vertragsabschluss wird die Kaution häufig von der Anzahlung abgezogen. Option 2 dient der Hinterlegung einer Vertragserfüllung. In der Praxis kommt es jedoch häufig vor Vertragsunterzeichnung vor, dass der Hinterleger vom Hinterleger betrogen wird und den Vertrag nicht erfüllt, wodurch dem Hinterleger Schaden entsteht. Derzeit sind sowohl Option 1 als auch Option 2 korrekt. Daher ist es notwendig, beide Optionen in einer Regelung über die Hinterlegung einer Vertragserfüllungskaution zu vereinen, um die legitimen Rechte und Interessen von Kunden zu schützen, die Immobilien, Wohneigentum oder künftigen Wohnraum kaufen, mieten oder erwerben.

Dementsprechend schlug Herr Chau vor, zwei Optionen in einer zu kombinieren: „Projektinvestoren dürfen von Kunden Anzahlungen verlangen, wenn die Häuser und Bauarbeiten für die Inbetriebnahme geeignet sind und die Transaktionen gemäß den Vorschriften durchgeführt wurden, um die Vertragserfüllung sicherzustellen. Andererseits dürfen Immobilienprojektinvestoren nur dann Anzahlungen verlangen, um die Vertragsunterzeichnung gemäß der Vereinbarung mit Kunden sicherzustellen, wenn das Projekt über einen von einer staatlichen Agentur bewerteten Grundentwurf verfügt und der Investor über eines der in Absatz 2, Artikel 24 dieses Gesetzes genannten Dokumente zu den Landnutzungsrechten verfügt. In der Anzahlungsvereinbarung müssen der Verkaufspreis und der Mietkaufpreis des Hauses oder der Bauarbeiten klar angegeben sein. Die maximale Anzahlung entspricht den staatlichen Vorschriften, darf jedoch 10 % des Immobilienwerts nicht überschreiten.“

„Die Immobiliengesetze von 2006 und 2014 regeln keine Anzahlungen, die vor dem Zeitpunkt geleistet werden, an dem das Immobilienprojekt vertragsfähig ist oder Kapital für den Verkauf von künftigem Wohnraum, insbesondere von Grundstücken, mobilisiert werden kann. Daher kam es vor, dass Spekulanten, Grundstücksmakler und unehrliche Unternehmen Klausel 1, Artikel 328 des Zivilgesetzbuchs von 2015 ausnutzten, der weder Wert noch Höhe von Anzahlungen regelt, und so Anzahlungen von Kunden in hoher Höhe entgegennahmen, in einigen Fällen von bis zu 90 - 95 % des Wertes der gehandelten Immobilie. Spekulanten, Grundstücksmakler und unehrliche Unternehmen haben sogar ohne Rechtsgrundlage „Geisterprojekte“ zu Betrugszwecken auf die Beine gestellt und so den Kunden enorme Verluste zugefügt und die öffentliche Ordnung gestört. Ein typisches Beispiel hierfür ist der Betrugsfall bei der Alibaba Company“, sagte Herr Le Hoang Chau.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der vietnamesischen Immobilienvereinigung, sagte, der Entwurf des überarbeiteten Gesetzes zum Immobiliengeschäft müsse klarere Vorschriften zu Einlagen enthalten, insbesondere zum Zeitpunkt der Einlage, um zu verhindern, dass Investoren diese Lücke ausnutzen, um sich illegal Geld zu beschaffen. „Wir haben Einlagen auf dem Immobilienmarkt in vielen Ländern der Welt untersucht und festgestellt, dass alle Länder Einlagen zulassen. Die Einlage wird jedoch auf ein Gemeinschaftskonto überwiesen, das von Dritten, beispielsweise einer Bank, verwaltet und überwacht wird. Wenn der Investor seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, beispielsweise nicht baut oder nicht in der Lage ist, einen Vertrag gemäß dem Gesetz zu unterzeichnen, kann der Kunde sein Geld vollständig zurückerhalten“, sagte Herr Dinh.

Kunden können während der Einzahlung bei der Bank Zinsen auf den Einzahlungsbetrag erhalten und müssen sich keine Sorgen um Geldverluste machen. Der Einzahlungsbetrag übersteigt nicht 20 % des Vertragswerts. Dies begrenzt die Situation, in der Investoren nichts anderes tun, als viel Geld von Kunden zu mobilisieren, im Stil von „einen Dieb mit bloßen Händen fangen“.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association

Quellenlink: https://thanhnien.vn/quy-dinh-ro-viec-dat-coc-de-bao-ve-nguoi-dan-185231103011415097.htm