Steigende Gewinne durch den Bau von Sozialwohnungen. Sind Investoren daran interessiert?

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Bei der Online-Konferenz zur Umsetzung des Telegramms des Premierministers zur Lösung der Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt am Morgen des 13. November sagte ein Vertreter des Bauministeriums von Hanoi , dass eine Erhöhung der Gewinnspanne auf 15 bis 20 Prozent auch der Wunsch vieler Investoren auf dem Markt sei.

Der Leiter eines Unternehmens, das den Bau von zwei Sozialwohnungsprojekten in Hanoi plant, analysierte diesen Vorschlag und erklärte, dass der maximale Gewinn beim Bau von Häusern 10 % des gesamten Investitionskapitals betrage. Das heißt, wenn das Projekt über ein Investitionskapital von 1.000 Milliarden VND verfügt, erzielt der Investor einen Gewinn von etwa 100 Milliarden VND.

Diese Person glaubt, dass die Kontrolle der Gewinne den Vorteil hat, den Wohnungsbau auf niedrigem Niveau zu kontrollieren. In Wirklichkeit können jedoch beim Bau von Sozialwohnungen einige Risiken auftreten, wie z. B. steigende Materialpreise, Inflation, steigende Arbeitskosten usw.

„ Investoren haben große Angst, Geld zu verlieren, wenn sie sich an Sozialwohnungsprojekten beteiligen. Daher ist eine Gewinnsteigerung auf 15 bis 20 Prozent sinnvoll “, sagte er.

Viele Experten sind davon überzeugt, dass steigende Gewinne für Investoren den sozialen Wohnungsbau fördern werden. (Illustration: Hoang Tho).

Dr. Nguyen Van Khoi, Vorsitzender der Vietnam Real Estate Association (VNREA), vertritt die gleiche Ansicht und meint, es sei notwendig, die Gewinne auf 15 % zu erhöhen oder Prämien auf Grundlage tatsächlicher Erfolge im sozialen Wohnungsbau oder in vergleichbaren Formen zu vergeben, um die Kosten auszugleichen und die Investoren zu motivieren, den sozialen Wohnungsbau weiter auszubauen.

Der Experte Dr. Le Xuan Nghia wies auch darauf hin, dass die Regelung, dass Investoren maximal 10 % des Gewinns erhalten, sie am Bau von Sozialwohnungen hindere. Während die Verwaltungsverfahren bei einem Sozialwohnungsprojekt drei bis fünf Jahre dauern, bis die Baugenehmigung erteilt wird, ist die Anzahl der Verfahren und Dokumente manchmal doppelt so hoch wie bei einem kommerziellen Wohnungsbauprojekt, was den Unternehmen hohe Kosten verursacht.

Darüber hinaus wurden Fragen im Zusammenhang mit der Grundstücksverteilung, der Grundstücksplanung und der Grundstücksaufteilung für Sozialwohnungsprojekte nicht gelöst.

Herr Le Xuan Nghia betonte daher, dass die Regelung zur maximalen Gewinnspanne für Unternehmen im sozialen Wohnungsbau abgeschafft werden müsse. Stattdessen müsse ein für jeden Ort geeigneter Preisrahmen für Sozialwohnungen festgelegt werden. Hinsichtlich des Zinssatzes für Investoren solle die Marktzinsmethode (der durchschnittliche mittel- und langfristige Kreditzinssatz in vietnamesischen Dong der staatlichen Geschäftsbanken, darunter Agribank , BIDV, Vietcombank und Vietinbank, der in jedem Zeitraum auf dem Markt ist) abzüglich 2 % angewendet werden.

Der Ökonom Can Van Luc analysierte: „ Angesichts der Kapitalknappheit, des erschwerten Zugangs zu Finanzierungen, der gestiegenen Kosten für Projektvorbereitung, Materialien, Arbeitskräfte und der Inflation ist der maximale Gewinn von 10 % den Berechnungen zufolge nicht rentabel, sondern sogar ein Verlust. Daher fällt es den Unternehmen im sozialen Wohnungsbau schwer, diese Grenze zu akzeptieren .“

Viele Sozialwohnungsprojekte sind für Investoren uninteressant. (Illustrationsfoto)

Laut Troy Griffiths, stellvertretender Geschäftsführer von Savills Vietnam, ist es in Vietnam in der Realität nicht einfach, bei der Entwicklung von Sozialwohnungsprojekten ein geeignetes Investitionsmodell zu finden, das einen ausgewogenen Nutzen für alle Beteiligten gewährleistet. Viele Faktoren müssen sorgfältig berücksichtigt werden, beispielsweise die Bedingungen für den Erwerb von Sozialwohnungen, die Verteilungsmethoden und die Vorschriften zur Übertragung von Sozialwohnungen.

Insbesondere die Politik zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus hat die Mehrheit der Investoren nicht wirklich auf den Markt gebracht, wenn man die mit dieser Produktlinie erzielten Gewinne berücksichtigt. Angesichts der wirtschaftlichen Probleme konzentriert sich der private Sektor weiterhin auf das höhere Segment.

„ Wenn man den jährlichen Gewinn von 10 % bei Investitionen in Sozialwohnungen, die mit Risiken während des Projektentwicklungsprozesses verbunden sind, mit der Tatsache vergleicht, dass Unternehmen mit Bankeinlagen problemlos 9,5 % pro Jahr verdienen können, dann ist Sozialwohnungen nicht unbedingt ein attraktiver Investitionskanal für Unternehmen“, kommentierte Herr Troy.

Steigen die Gewinne, steigen die Immobilienpreise?

Bezüglich des Vorschlags, die Gewinnspanne für Unternehmen im Zuge der Gesetzesänderung zur Anziehung von Investoren von derzeit 10 % auf 15 % zu erhöhen, erklärte der stellvertretende Bauminister Nguyen Van Sinh auf der Pressekonferenz der Regierung im vergangenen September, dass im Zuge der Änderung des Wohnungsbaugesetzes 2014 die Gewinnspanne für Unternehmen, die in Sozialwohnungen investieren, ein wichtiges Thema sei und ausführlich diskutiert worden sei. Es gab viele Meinungen dazu, warum die Gewinnspanne nicht auf 15 % erhöht werden sollte, um Unternehmen für Investitionen in den sozialen Wohnungsbau zu gewinnen. Der Redaktionsausschuss beließ die Gewinnspanne jedoch weiterhin bei 10 %.

Der stellvertretende Minister Nguyen Van Sinh sagte, dass wir durch eine Erhöhung der Gewinne von 10 % auf 15 % unbeabsichtigt die Preise für Häuser für Menschen mit niedrigem Einkommen erhöhen und es für Menschen mit niedrigem Einkommen schwieriger machen würden.

In Bezug auf Anreize für Investoren, die Sozialwohnungen entwickeln, sagte Vizeminister Nguyen Van Sinh, dass es in der jüngeren Vergangenheit einige sehr klare Regelungen gegeben habe, etwa Regelungen zu Landnutzungsgebühren, Einkommensteuerbefreiungen und Unterstützung bei Investitionskrediten. In der kommenden Zeit wird die Regierung bei der Änderung des Wohnungsbaugesetzes 2014 der Nationalversammlung auch Vorschläge für eine „aktivere Unterstützung“ von Unternehmen und Investoren unterbreiten.

„ Wir unterstützen weiterhin die Befreiung von Landnutzungsgebühren, die Unterstützung bei der Körperschaftssteuer und der Mehrwertsteuer, erhalten 10 % Gewinn und reservieren 20 % der Landfläche für Investitionen in Gewerbe- und Dienstleistungsgebiete, um die Bewohner der von Investoren errichteten Stadtgebiete zu versorgen.“

Darüber hinaus werden die Gemeinden Investitionen in die technische und soziale Infrastruktur ihrer Sozialwohnungsprojekte unterstützen “, informierte der stellvertretende Minister Nguyen Van Sinh.

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