Immobilienmarkt 2024: „Beste Zeit zum Suchen“?

Dank einer Reihe von Unterstützungsmaßnahmen der Regierung und der Staatsbank zeigte der Immobilienmarkt ab der zweiten Jahreshälfte 2023 in einigen Segmenten Anzeichen einer Verbesserung des Transaktionsvolumens. Es wird erwartet, dass sich der Immobilienmarkt im Jahr 2024 weiter erholen wird.

Herr Nguyen Minh Giang, leitender Experte für Kundenvermögensverwaltung bei KB Securities Vietnam, sprach mit PV. VietNamNet über den Immobilienmarkt sowie die Aussichten für Immobilienaktien im Jahr Giap Thin 2024.

Lichtblicke sind Wohnungen und Einfamilienhäuser.

- Der Immobilienmarkt hat im zweiten Halbjahr 2023 Anzeichen einer Erholung gezeigt. Wie beurteilen Sie diese Einschätzung?

Herr Nguyen Minh Giang: Der Immobilienmarkt im Jahr 2023 hat sich meiner Beobachtung nach in der zweiten Jahreshälfte leicht verbessert, ist aber lokal begrenzt und deutlich differenziert. Das Segment der Altbauwohnungen in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt steigt weiterhin im Preis. Einige Projekte, die zum Verkauf von Wohnungen der mittleren Preisklasse eröffnet werden, haben Investoren zum Investieren angelockt.

Auch der private Wohnungsmarkt hat sich gut erholt. Einige Provinzen und Städte mit starker öffentlicher Investitionsentwicklung ziehen viele Investoren an, und die Verkaufspreise sind dort weniger stark gesunken als allgemein üblich. Im Grundstückssegment ist die Lage weiterhin düster: Vorstadtgrundstücke, Geschäftshäuser, Ferienvillen usw.

Die Nationalversammlung hat gerade offiziell drei wichtige Gesetze verabschiedet, die die Immobilienbranche direkt betreffen: das Wohnungsbaugesetz (geändert), das Immobilienwirtschaftsgesetz (geändert) und das Grundstücksgesetz (geändert).

Der Immobiliensektor ist stark von rechtlichen Faktoren abhängig, die Kapitalquellen erschließen und die Projektumsetzung beschleunigen. Investoren hoffen daher, dass die drei oben genannten Gesetze, die ab dem 1. Januar 2025 offiziell in Kraft treten, dem Markt einen Schub geben und ihm zu einem florierenden und nachhaltigen Wachstum im neuen Zyklus verhelfen werden.

Herr Nguyen Minh Giang, leitender Experte für Kundenvermögensverwaltung, KB Vietnam

- Wie schätzen Sie die Fortsetzung der Erholungsdynamik des Marktes im Jahr 2024 ein?

Auch 2024 bleibt die lockere Geldpolitik ein wichtiger Faktor, der dem Immobilienmarkt hilft, seine Erholungsdynamik aufrechtzuerhalten. Ein Großteil der Wohnimmobilieneinlagen aus Ende 2022 und Anfang 2023 wird wieder in die Produktion zurückkehren und ein Teil davon wird investiert. Immobilien haben dabei stets Priorität. Bei einer stabilen Geldpolitik kehrt das Vertrauen der Anleger zurück, was auch die Zeit ist, in der sich der Immobilienmarkt tendenziell erwärmt.

Die Marktaussichten sind positiv, dürften aber lokal begrenzt und fragmentiert sein.

Im Luxussegment wie Resortvillen und Geschäftshäusern wird es weiterhin trübe bleiben, da es an Investoren mangelt. Auch im hochspekulativen Segment der Grundstücke und des „grünen Reis“-Landes wird es weiterhin ruhig bleiben, da die meisten Investoren in diesem Segment einen hohen Fremdkapitalanteil haben, die tatsächliche Nachfrage gering ist und die rechtlichen Verfahren noch nicht abgeschlossen sind. Das Überangebot in diesem Segment ist sehr groß, sodass eine Verbesserung im Jahr 2024 kaum zu erwarten ist.

Darüber hinaus sind die Verkaufspreise im Wohnungssegment in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt für Menschen mit durchschnittlichem Einkommen angemessen. Als nächstes wird sich auch das Segment der Einzelwohnungen mit den tatsächlichen Bedürfnissen der Menschen weiter erholen.

Aufgrund des begrenzten Angebots und der hohen Nachfrage steigen die Wohnungspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt weiter an. (Quelle: CBRE)

Drei Herausforderungen

- Welchen Herausforderungen steht der Immobilienmarkt Ihrer Meinung nach noch gegenüber?

Ich denke, der Immobilienmarkt steht vor drei Herausforderungen.

Erstens ist es der allgemeine wirtschaftliche Kontext. Im Jahr 2024 könnte sich die Weltwirtschaft abschwächen. Im Inland erreichte das Kreditwachstum bis Ende Oktober 2023 lediglich 7,39 % und beschleunigte sich erst in den letzten beiden Monaten des Jahres deutlich auf 13,7 %. Daraus lässt sich schließen, dass die Nachfrage nach neuen Krediten von Unternehmen und Privatpersonen sehr gering ist, obwohl die Zinsen zuvor recht hoch waren.

Die Weltwirtschaft befindet sich insgesamt weiterhin in einer düsteren Stimmung. Der inländische Cashflow ist sehr gering. Vietnams Einkaufsmanagerindex für das verarbeitende Gewerbe liegt seit vielen Monaten unter 50 Punkten, was ebenfalls auf eine weiterhin geringe Nachfrage hindeutet. Daher stehen nicht nur der Immobiliensektor, sondern alle Wirtschaftszweige vor dieser Herausforderung.

Zweitens ist es der Cashflow. Immobilienkredite machten mehr als 21 % der gesamten Kredite in der Wirtschaft aus und stiegen im Jahr 2023 stärker als die allgemeine Wachstumsrate der Branche. Dies spiegelt die Wirksamkeit von Maßnahmen zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Lösungen wider, die Immobilienunternehmen den Zugang zu Kapital erleichtern.

Das Wachstum der Immobilienkredite wird 2023 stark zurückgehen. (Quelle: KBS)

Allerdings ist zu beachten, dass der Cashflow von Immobilienunternehmen meist mit Schwierigkeiten zu kämpfen hat. Im Jahr 2023 ist die Zahl der Unternehmen mit neuen Projekten zum Verkauf sehr gering und der Cashflow des Kerngeschäfts ist meist negativ.

Sollten die Projekte bis 2024 keine rechtlichen Probleme lösen und die Infrastruktur nicht vollständig ausbauen, um Produkte auf den Markt zu bringen, bestehen Risiken. Darüber hinaus ist der Druck, Anleihen mit einem Volumen von über 120.000 Milliarden VND fällig zu stellen, enorm. Dies ist der höchste Fälligkeitsgrad der letzten fünf Jahre.

Drittens ist es der rechtliche Faktor. Immobilienunternehmen stoßen bei der Umsetzung von Projekten auf viele Schwierigkeiten. Dies ist auch der Grund, warum das Angebot in den letzten Jahren zurückgegangen ist.

Ein neues Projekt erfordert 70 % des Kapitals aus Kunden- und Kreditmitteln. Der Investor trägt nur 30 % des Kapitals. Bei rechtlichen Schwierigkeiten kann das Unternehmen nicht auf das Kapital zugreifen, um das Projekt umzusetzen. Dies verlangsamt das Projekt, erhöht die Kosten und führt zu zahlreichen Konsequenzen für das Unternehmen und Risiken für den Markt.

Daher bin ich der Meinung, dass die Legalität der Schlüsselfaktor auf dem Immobilienmarkt ist.

Die Anleihe mit Fälligkeit 2024 ist die größte der letzten fünf Jahre.

Ab 2025 umgekehrt, wird der Immobilienmarkt ab 2027 ausbrechen?

– Wann wird sich der Markt Ihrer Meinung nach umkehren? Welchen Rat haben Sie für Immobilieninvestoren?

Der Primärmarkt wird im Zeitraum 2024-2025 einen Rückgang der Verkaufspreise von Investoren verzeichnen. Dies ist notwendig, damit Unternehmen aus dem schwierigen Kreislauf ausbrechen können. Angebot und Nachfrage können sich leichter decken. Dies ist auch eines der Signale für den Wendepunkt des Immobilienmarktes.

Ein weiteres wichtiges Signal ist das Bevölkerungseinkommen. Angesichts des sinkenden Bevölkerungseinkommens ist es schwierig, im Jahr 2024 einen Wendepunkt auf dem Immobilienmarkt zu erkennen. Es könnte sich lediglich um eine langsame, überwiegend differenzierte Erholung handeln.

Der nächste wichtige Faktor ist rechtlicher Natur: Ab dem 1. Januar 2025 treten drei wichtige Gesetze in Kraft. Dies gilt auch als Übergangszeit zwischen dem alten und dem neuen Zyklus.

Meinen Untersuchungen zufolge benötigt der Markt nach dem Wendepunkt in der Regel mindestens zwei Jahre, um sich zu stabilisieren und wieder stark zu wachsen.

Daher gehe ich davon aus, dass die zweite Hälfte des Jahres 2025 den Wendepunkt für den Immobilienmarkt darstellen wird. Ab 2027 wird sich der Markt deutlich verbessern, wenn der Konjunkturzyklus die schwierige Phase überstanden hat, das Rechtssystem vollständig ist und die Einkommen der Menschen wieder zu steigen beginnen. Auch die Zahl der Unternehmen wird mit entsprechender Geschäftsausrichtung steigen.

Wohnungsangebot von 2018-2023.

Für Anleger ist es meiner Meinung nach äußerst wichtig, den persönlichen Cashflow zu verwalten und in diesem Zusammenhang den richtigen Zeitpunkt für eine Investition zu wählen.

Wenn sich die Wirtschaft noch in einer unklaren Phase befindet und der geopolitische Kontext instabil ist, muss die Investitionsallokation angemessen sein und kann weitreichende Auswirkungen haben. Bei Immobilien sollten Anleger nach Immobilien im zentralen Kerngebiet mit Cashflow suchen. Darüber hinaus gibt es Gebiete, in denen öffentliche Investitionen stark gefördert werden, sowie das Segment für Menschen mit niedrigem bis mittlerem Einkommen usw. Wichtig ist, den richtigen Zeitpunkt basierend auf dem Wendepunkt des Marktes zu wählen, damit der Cashflow die beste Investitionsperformance fördert.

Immobilienaktien folgen aufmerksam den Schwankungen des Immobilienmarktes.

- Wie bewerten Sie die Aktien börsennotierter Immobilienunternehmen?

Ich bin der Meinung, dass der Immobilienmarkt immer eng mit den Aktienkursen börsennotierter Immobilienunternehmen zusammenhängt und mit diesen übereinstimmt.

Während des Immobilienfiebers 2021 stiegen die Immobilienaktien innerhalb weniger Monate um das Fünf- bis Zehnfache. Im Jahr 2022, als der Immobilienmarkt einfror, wurden die Preise vieler Immobilienaktien „um das Fünf- bis Zehnfache geteilt“. Ich nenne Immobilienaktien oft „wie stark sie steigen, wie stark sie fallen“, was die Natur des Marktes und die Schwierigkeiten der Unternehmen deutlich widerspiegelt.

Im Jahr 2022 mussten viele Investoren und Immobilienunternehmer ihre Aktien liquidieren. Das war die schwierigste Zeit für Immobilien.

Doch auch in der Gefahr lauern Chancen. Die schwierigste Zeit ist immer die beste Zeit für die „Jagd“. Objektiv betrachtet geraten viele börsennotierte Immobilienunternehmen aufgrund massiver Projektentwicklung und hoher Verschuldung in Schwierigkeiten. Es gibt jedoch auch viele gute Immobilienunternehmen, und jetzt ist die Zeit, in der sie auf die Jagd gehen.

Ich gehe davon aus, dass es in den Jahren 2024–2025 zu einem Boom bei Fusionen und Übernahmen (M&A) im Immobiliensektor kommen wird.

Für Privatanleger ist dies auch ein sehr guter Zeitpunkt, Unternehmen zu prüfen und nach Qualitätsunternehmen mit einer langfristigen Vision zu suchen, in die sie investieren können.

Ein gutes Unternehmen muss über ein gutes und gesundes Finanzpotenzial verfügen. Diese Unternehmen haben wenig Schulden und einen geringen Verschuldungsgrad. Das Unternehmen selbst muss zudem flexibel in seiner Geschäftsausrichtung sein, beispielsweise durch die Umstellung auf das Segment der Mittelschicht, den Bau von Sozialwohnungen usw., um Umsatz und Cashflow im aktuell schwierigen Umfeld aufrechtzuerhalten.

Finanziell starke Unternehmen bieten sich derzeit zahlreiche M&A-Möglichkeiten, die einen nachhaltigen Entwicklungswert für den neuen Zyklus bringen. Dies ist ein Hinweis, den Anleger bei der Suche nach einem guten Unternehmen beachten sollten.

Es ist hervorzuheben, dass der Betriebszyklus des Immobilienmarktes länger und langsamer sein wird als der des Aktienmarktes im Allgemeinen. Anleger sollten bei Investitionen in Immobilienaktien derzeit eine langfristige Perspektive haben, da die „supergroße“ Welle der Immobilien vorüber ist. Um eine große Welle wie 2021 zu bilden, hat die Immobilienaktiengruppe 7-8 Jahre lang angesammelt.

Danke schön!

Welche der drei neuen Gesetze – Wohnungsbaugesetz (geändert), Immobilienwirtschaftsgesetz (geändert) und Grundstücksrecht (geändert) – werden Ihrer Meinung nach bei Anwendung positive Auswirkungen auf den Immobilienmarkt im neuen Zyklus haben?

* Damit wird den im Ausland lebenden Vietnamesen das Recht eingeräumt, Immobiliengeschäfte wie die Einheimischen zu tätigen. Dies wird dazu beitragen, die jährlichen Überweisungen nach Vietnam zu erhöhen. Vietnam gehört zu den drei Ländern mit den höchsten Überweisungen weltweit.

* Die Parzellierung und der Verkauf von Grundstücken müssen strenger geregelt sein. Dadurch werden Grundstücksspekulationen minimiert, Ressourcenverschwendung vermieden und der Fokus auf Bereiche mit echter Nachfrage gelegt.

Immobilienunternehmen müssen sich in der kommenden Zeit auf geeignete Immobiliensegmente für den neuen Zyklus ausrichten und so zu einer Stabilisierung und nachhaltigeren Entwicklung des Immobilienmarktes beitragen.

* Gewährung von rosa Büchern für Mini-Apartments und Nichtangabe der Eigentumsdauer der Wohnung.

* Für Grundstücke ohne Landnutzungsdokumente vor dem 1. Juli 2014 wird ein rotes Buch ausgestellt.

* Abschaffung des Rahmens für Grundstückspreise und Festlegung der Grundstückspreise nach Marktprinzipien. Diversifizierung der Entschädigungsformen für Menschen, deren Land zurückgewonnen wird. Vor der Rückgewinnung müssen Umsiedlungsunterkünfte organisiert werden. Wer landwirtschaftliche Flächen zurückgewinnt, erhält eine Entschädigung in Form von Wohngrundstücken/Wohnungen.

Dadurch profitieren die Menschen stärker und Unternehmen können leichter Land räumen und Projekte schneller umsetzen.

* Unternehmen erhalten die Grundsteuer jährlich und müssen sie nicht auf einmal zahlen.

* Ein offenerer Mechanismus für landwirtschaftliche Flächen, beispielsweise eine Erhöhung des maximalen individuellen Eigentumsanteils von 10 auf 15. Einzelpersonen, die nicht direkt landwirtschaftliche Flächen bewirtschaften, dürfen weiterhin Reisanbauflächen übertragen bekommen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass diese drei Gesetzesänderungen tiefgreifende Auswirkungen auf alle Bereiche der Gesellschaft und alle Bevölkerungsschichten haben. Nach ihrer Umsetzung dürften sie Unternehmen helfen, rechtliche Schwierigkeiten zu überwinden und die Entwicklung des Immobiliensektors im neuen Zyklus neu auszurichten. Das Immobilienangebot wird sich schrittweise erholen und sich auf Produkte konzentrieren, die einen nachhaltigen Mehrwert für die Wirtschaft schaffen und die Grundbedürfnisse der Bevölkerung erfüllen.

Novaland, Vinhomes sorgen für Überraschungen, welche Signale kommen aus dem Immobilienmarkt? Der Immobilienmarkt schwankt unvorhersehbar und die Aussichten sind noch nicht klar, aber Immobilienunternehmen wie Novaland, Vinhomes oder Khai Hoan Land... haben auch im Jahr 2023 überraschende Geschäftsergebnisse verzeichnet.

Quelle: https://vietnamnet.vn/thi-truong-bat-dong-san-2024-thoi-diem-san-moi-tot-nhat-2247503.html