Der Markt erlebt ein interessantes „Paradoxon“, viele Apartmentprojekte sind „ausverkauft“, das Preissegment von 50 Millionen VND/m2 wird verschwinden

Der Markt war Zeuge eines interessanten „Paradoxons“, Apartmentprojekte in Hanoi wurden gut gehandelt, waren sogar „ausverkauft“, Vorschriften zur Erfassung von Landnutzungsgebühren bei der Ausstellung roter Bücher … sind die neuesten Immobiliennachrichten.

Experten sagen, dass neue Wohnungen mit einem Preis von unter 50 Millionen VND/m2 in Hanoi bald verschwinden werden. (Foto: Linh An)

Bezahlbare Wohnungen „verschwinden“ allmählich

Das Segment bezahlbarer Wohnraum ist auf dem Markt sehr gefragt, es herrscht jedoch ein erheblicher Mangel an Angebot. Im Jahr 2024 werden fast 67 % der neuen Wohnungen auf dem Hanoi-Markt im gehobenen und luxuriösen Segment angesiedelt sein.

Prognosen zufolge wird das Primärsegment mit einem Preis von 50 Millionen VND/m2 bis 2025 verschwinden. Experten gehen sogar davon aus, dass neue Wohnungen mit einem Preis von unter 50 Millionen VND/m2 in Hanoi bald verschwinden werden. Es wird erwartet, dass bezahlbarer Gewerbewohnungsbau das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Markt wiederherstellen wird, doch derzeit rückt dies immer weiter in die Ferne.

Statistiken der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigen, dass der Wohnungspreisindex in Hanoi im dritten Quartal 2024 im Vergleich zum zweiten Quartal 2019 um 64 % gestiegen ist, doppelt so viel wie in Ho-Chi-Minh -Stadt. Der durchschnittliche Erstverkaufspreis nähert sich 60 Millionen VND/m2.

Herr Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, erklärte, dass Menschen mit mittlerem Einkommen in Hanoi zunehmend in die Randbezirke ziehen, wo die Infrastruktur noch nicht fertiggestellt ist, um dort Häuser zu kaufen. Diese Situation werde sich in naher Zukunft auch in anderen städtischen Gebieten wiederholen, wenn der Projektgenehmigungsmechanismus nicht neu gestaltet werde. Die Wohnungspreise in diesen Gebieten seien jedoch nicht mehr angemessen.

Der Direktor von Batdongsan.com.vn im Süden, Herr Dinh Minh Tuan, führte das Jahr 2024 als ein interessantes „Paradox“ aus: Obwohl die Wohnungspreise auf dem Primärmarkt sowohl in Hanoi als auch in Ho-Chi-Minh-Stadt hoch waren, war die Kaufkraft immer noch recht gut. Bis zu 70 % der Makler gaben an, dass Wohnungsbauprojekte in Hanoi ein positives Transaktionsvolumen hatten und 2024 sogar „ausverkauft“ waren. In Ho-Chi-Minh-Stadt lag dieser Wert bei über 40 %.

Dies zeigt die starke Attraktivität des Wohnungssegments, insbesondere von Projekten, die den tatsächlichen Wohnbedarf optimal decken. Wohnungen sind in Markterholungszyklen stets Vorreiter, da sie den tatsächlichen, stets bestehenden und nachhaltigen Wohnbedarf decken. Der starke Anstieg der Transaktionen konzentriert sich auf Wohnungen mit kleiner Wohnfläche und angemessenen Preisen. „Darüber hinaus handelt es sich bei den von Käufern ausgewählten Projekten oft um fertige Produkte mit vollständiger Infrastruktur, geringer Baudichte, seriösen Investoren, guten Zahlungsfortschritten und günstigen Zinssätzen usw.“, analysierte Herr Tuan.

Obwohl das Segment der erschwinglichen und mittelpreisigen Wohnungen in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt schrumpft, ist dies immer noch das Hauptsegment und stößt bei echten Käufern auf großes Interesse, die ein Haus besitzen möchten, um sich niederzulassen.

Vor diesem Hintergrund ist die Schaffung von bezahlbarem Gewerbewohnungsbau nach wie vor dringend erforderlich, insbesondere in Großstädten. Herr Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, erklärte, es sei notwendig, eine Initiative zur Erforschung und Entwicklung des Segments bezahlbarer Gewerbewohnungen vorzuschlagen, da dies einen wichtigen Faktor für die Stabilisierung und Nachhaltigkeit des Immobilienmarktes darstelle.

Soll ich in Serviced Apartments zur Miete investieren?

Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Real Estate Brokers Association, erklärte am Nachmittag des 23. Dezember im Workshop „Potenzial von Mietwohnungen“, dass die Immobilienpreise im Zentrum von Hanoi im Aufwärtstrend seien. Der durchschnittliche Wohnungspreis in den vier zentralen Bezirken von Hanoi hat sich im Vergleich zu Anfang 2019 verdoppelt und liegt damit 30 % über dem durchschnittlichen Anstieg in ganz Hanoi.

Hai Ba Trung und Dong Da beispielsweise sind die beiden Bezirke mit der höchsten Preissteigerungsrate der letzten fünf Jahre, was auf das relativ gute Preisniveau im Vergleich zu Neubauprojekten in den Vororten zurückzuführen ist. Bei Neubauprojekten wurden die Preise in den letzten drei Jahren kontinuierlich angepasst, nach jeder Eröffnungsphase um etwa 10 %. Neue Apartmentprojekte werden 2024 zu Preisen ab 125 Millionen VND/m² zum Verkauf angeboten. Serviced Apartments kosten etwa 88 Millionen VND/m² (ohne Mehrwertsteuer und Instandhaltungsgebühren).

Sollten Sie angesichts steigender Wohnungspreise, wenn Sie über mehr als 5 Milliarden VND in bar verfügen, Ihre Investition auf die Vermietung von Serviced Apartments umstellen?

Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Home, sagte, dass viele Investoren dazu tendieren, nach Immobilien mit zwei Gewinnquellen zu suchen, wenn es stabile Einnahmen aus Mieten und Gewinne aus Vermögenswachstum gibt.

Mit 5,5 Milliarden VND, so Chung, könnten Investoren eine flexible Immobilie finden, die Cashflow generiert und zum Wohnen oder Vermieten genutzt werden kann. Eine solche flexible Immobilie lässt sich später problemlos verkaufen.

Laut Herrn Chung haben Serviced Apartments im Zentrum von Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt in den letzten Jahren aufgrund ihrer stabilen Einnahmen von Langzeitgästen, Experten und der ausländischen Gemeinschaft an Aufmerksamkeit gewonnen.

Darüber hinaus ist der Preis für Serviced Apartments 35–70 % niedriger als der Marktpreis im gleichen Segment, der Mietpreis für Serviced Apartments ist jedoch 25–50 % höher als der für Langzeitwohnungen. Dies zeigt, dass Serviced Apartments zur Miete Immobilienprodukte mit hoher Investitionseffizienz sind.

Das 2.500 Milliarden VND teure Touristengebietsprojekt in Binh Dinh hat einen Investor.

Am 23. Dezember hieß es in einer Nachricht aus dem Büro des Volkskomitees der Provinz Binh Dinh: Der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz, Nguyen Tu Cong Hoang, unterzeichnete die Entscheidung Nr. 4428/QD-UBND, mit der er die Ergebnisse der Versteigerung der Landnutzungsrechte zur Umsetzung des Projekts Punkt Nr. 2 (2-2), Touristengebiet Nhon Ly – Cat Tien Beach, genehmigte.

Dies ist ein Projekt mit einem geschätzten Gesamtinvestitionskapital von mindestens 2.215,57 Milliarden VND (ohne den Auktionsgewinn für Landnutzungsrechte), das in der Gemeinde Cat Chanh, Bezirk Phu Cat, Wirtschaftszone Nhon Hoi, Provinz Binh Dinh, umgesetzt wird.

Der ausgewählte Investor ist dementsprechend die Phu Gia Infrastructure Development Investment Joint Stock Company (mit Hauptsitz in Quy Nhon, Binh Dinh) mit einem Gebotspreis von 368,823 Milliarden VND, was einer Differenz von fast 21 Milliarden VND (20,877 Milliarden VND) gegenüber dem Startpreis von 347,946 Milliarden VND entspricht.

Die geplante Fläche des Projekts beträgt über 40 Hektar. Davon entfallen über 14,4 Hektar auf Tourismusflächen (Ferienvillen, Resorts, Hotels, Plätze, Gewerbeflächen, Schwimmbäder), über 15,3 Hektar auf Grünflächen, knapp 5,6 Hektar auf Verkehrs- und Infrastrukturflächen (Verkehrsflächen, Parkplätze) und 4,8 Hektar auf Strand- und Wasserflächen. Die Landnutzung erfolgt durch Versteigerung der Landnutzungsrechte, wobei der Staat das Land pachtet und einmalig für die gesamte Pachtdauer eine Pacht einzieht.

Nach der Fertigstellung wird Binh Dinh über weitere erstklassige Resortprojekte verfügen, wie etwa Touristenvillen, Hotels, Resort-Serviceprojekte, kommerzielle Serviceprojekte (Restaurants, Souvenirläden, Karaoke, allgemeine Geschäfte) zum Verkauf, zur Vermietung, zum Mietkauf und für andere Geschäftsaktivitäten gemäß den Vorschriften, um den Unterkunfts-, Resort-, Unterhaltungs- und Erholungsbedarf der Touristen zu decken.

Dieses Projekt verspricht außerdem, der Entwicklung des lokalen Tourismus mehr Schwung zu verleihen, da viele wichtige Dinge gebaut werden, wie zum Beispiel: Hotels, Ferienvillen, Plätze und kommerzielle Dienstleistungen …

Laut den Verantwortlichen der Provinz Binh Dinh ist dies ebenfalls ein Gebiet mit großem Potenzial, das jedoch noch nicht ausreichend genutzt wird. Die Provinz Binh Dinh verfolgt zahlreiche Strategien zur Anwerbung und Gewinnung von Investitionen. Daher werden Bedingungen für Investoren mit ausreichend Kapazität und Erfahrung geschaffen, um in das Gebiet zu investieren und es entsprechend den Vorgaben des Volksrats der Provinz zu entwickeln.

Vorschriften zur Erfassung von Landnutzungsgebührenschulden bei der Ausstellung eines roten Buches

Vorschriften zur Erfassung von Schulden aus Landnutzungsgebühren bei der Erteilung eines Landnutzungsrechtszertifikats (rotes Buch), Eigentumsrechte an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten müssen beachtet werden.

Klausel 11, Artikel 18 des Dekrets 101/2024/ND-CP legt die Schuld von Landnutzungsgebühren bei der Erteilung von Zertifikaten über Landnutzungsrechte und Eigentum an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten (allgemein bekannt als „rote Bücher“) fest, die wie folgt umgesetzt werden:

a) Anspruch auf Grundsteuerschulden haben bei der Ausstellung der ersten Urkunde über die Grundnutzungsrechte und das Eigentum an den mit dem Grund und Boden verbundenen Vermögenswerten Einzelpersonen und Haushalte, die derzeit Grund und Boden nutzen und deren Schulden eingetragen werden müssen, sowie Erben, die gemäß den gesetzlichen Bestimmungen ihre Schulden eintragen lassen müssen. Bei ihnen wird die Schuld weiterhin eingetragen.

b) Der Betrag der als Schuld verbuchten Landnutzungsgebühr für den in Punkt a dieser Klausel genannten Fall ist der Gesamtbetrag der zum Zeitpunkt der Ausstellung der Bescheinigung über die Landnutzungsrechte und das Eigentum an den mit dem Land verbundenen Vermögenswerten zu zahlenden Landnutzungsgebühr;

c) Die Anordnung und das Verfahren zur Erfassung, Zahlung und Begleichung von Schulden aus der Grundnutzungsgebühr sowie die Frist für die Zahlung von Schulden aus der Grundnutzungsgebühr für Haushalte und Einzelpersonen, die Anspruch auf Schulden aus der Grundnutzungsgebühr haben, wie in diesem Absatz festgelegt, werden gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über die Erhebung von Grundnutzungsgebühren und Grundrenten umgesetzt.

d) Wird der Person Land zur Umsiedlung zugeteilt, so wird die Schuld für die Landnutzungsgebühren gemäß den Bestimmungen des Dekrets über Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung erfasst, wenn der Staat das Land zurückerhält.

d) Die Erfassung der Grundsteuerschulden für die in Punkt a dieses Absatzes genannten Subjekte erfolgt vom 1. August 2024 bis zum 31. Juli 2029. Die Zahlung und Tilgung der Grundsteuerschulden erfolgt gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über die Erhebung von Grundsteuern und Grundrenten.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nghich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html