Immobilienkredit: Schwierig aufgrund rechtlicher Probleme und sinkendem Vertrauen der Eigenheimkäufer

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ANTD.VN – Bis zu 70 % der Probleme bei Immobilienprojekten hängen mit rechtlichen Fragen zusammen, die die Kreditauszahlung behindern. Gleichzeitig führt das sinkende Vertrauen der Eigenheimkäufer auch zu einer geringen Nachfrage nach Verbraucherkrediten für Immobilien.

Immobilienkredite steigen weiterhin stark an

Am 13. November 2023 organisierte die Staatsbank von Vietnam (SBV) in Abstimmung mit dem Bauministerium in Hanoi eine Konferenz zum Thema Kredite für Immobilien und sozialen Wohnungsbau.

Laut dem SBV-Chef hat die Bankenbranche seit Anfang 2023 entschlossen Lösungen umgesetzt, um Schwierigkeiten zu beseitigen und den Zugang der Kunden zu Krediten zu verbessern. Infolgedessen erreichten die Kredite an die Wirtschaft bis zum 31. Oktober 2023 mehr als 12,8 Millionen VND, ein Anstieg von 7,39 % im Vergleich zum Ende des Jahres 2022.

Im Immobiliensektor ermutigt die Staatsbank die Kreditinstitute, ihre Kapitalressourcen auf die Segmente kostengünstiger Gewerbewohnungen, Sozialwohnungen und Wohnungen für Arbeitnehmer zu konzentrieren und gleichzeitig die Kreditrisiken im Immobiliensektor zu kontrollieren, um eine gesunde und nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes zu fördern.

Bis zum 30. September 2023 wird der gesamte ausstehende Kreditsaldo der Kreditinstitute im Immobiliensektor 2,74 Milliarden VND erreichen, ein Anstieg von 6,04 % gegenüber dem 31. Dezember 2022, was 21,46 % des gesamten ausstehenden Kreditsaldos der Wirtschaft entspricht. Davon entfallen 64 % auf Immobilienkredite für Konsum-/Eigenbedarfszwecke und 36 % auf ausstehende Kreditsalden für Immobiliengeschäftsaktivitäten.

In den ersten neun Monaten des Jahres wuchsen die Kredite für Immobilienunternehmen jedoch stärker als die allgemeine Kreditwachstumsrate und im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Dies zeigt, dass die Lösungen und Bemühungen der Regierung , des Bankensektors und der Ministerien, Zweigstellen und Kommunen zur Beseitigung der Schwierigkeiten und Hindernisse für den Immobilienmarkt allmählich Wirkung zeigen.

Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước thông tin về tín dụng bất động sản

Staatsbankchefs informieren über Immobilienkredite

Auf der Konferenz erklärten Unternehmens- und Bankenvertreter, dass der Immobilienmarkt derzeit noch mit zahlreichen Schwierigkeiten und Herausforderungen konfrontiert sei, darunter viele seit langem bestehende Probleme und Hindernisse wie etwa Probleme im Rechtsverfahrenssystem im Zusammenhang mit Grundstücken, Planungen und Bauinvestitionen (die bis zu 70 % der Probleme bei Immobilienprojekten ausmachen).

Laut Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der vietnamesischen Immobilienvereinigung, haben die Regierung und die Ministerien zwar kürzlich rechtliche Fragen entschieden gelöst, waren jedoch nicht in der Lage, den Markt anzukurbeln, was zu einem Mangel an neuen Immobilienangeboten führt. „Im ganzen Land warten 1.200 Projekte auf eine Lösung. Etwa 500 davon werden geprüft, die restlichen 800 Projekte warten noch“, sagte Dinh.

Hinzu kommt ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in den einzelnen Segmenten: Es gibt einen Überschuss an Luxuswohnungen und Villen, während Sozialwohnungen und preiswerte Wohnungen noch immer begrenzt sind. In einigen Segmenten nimmt die Marktnachfrage stark ab.

Die finanzielle Leistungsfähigkeit der Unternehmen ist noch immer begrenzt und hängt hauptsächlich von externen Kapitalquellen wie Krediten, Anleihen und der Mobilisierung von Eigenheimkäufern ab. Andere Kanäle zur Kapitalbeschaffung waren nicht wirklich effektiv, insbesondere der Kapitalmarkt (Markt für Unternehmensanleihen, Aktienmarkt), der einige Probleme hat und sich nicht entsprechend seiner Rolle bei der Bereitstellung von mittel- und langfristigem Kapital für die Wirtschaft entwickelt hat. Die Immobilienpreise sind im Vergleich zur finanziellen Leistungsfähigkeit und zum Einkommen vieler Menschen hoch.

Immobilienpreise bleiben hoch, das Vertrauen der Eigenheimkäufer sinkt

Auch in Bezug auf Kredite gaben die Unternehmen eine Reihe von Empfehlungen ab. So forderten sie beispielsweise, dass die Banken die Kreditzinsen weiter senken, die Kreditlimits erhöhen, die Kreditlaufzeiten verlängern, die Verfahren vereinfachen, die Genehmigungszeiten verkürzen, die Umschuldungszeiten verlängern und neben Immobilien auch andere Sicherheiten wie Aktien usw. akzeptieren.

Auch die Banken wiesen auf die Schwierigkeiten bei der Vergabe von Immobilienkrediten hin. Die Generaldirektoren vieler Banken mit hohen Immobilienschulden erklärten, dass dies vor allem auf rechtliche Probleme bei den Projekten zurückzuführen sei, die zu einem Mangel an Angebot auf dem Markt führten.

Insbesondere die aktuell hohen Immobilienpreise reduzieren auch die Nachfrage nach Wohnungsbaudarlehen. „Der Kreditzinssatz ist sowohl für Investoren als auch für Eigenheimkäufer um etwa 2,5 % gesunken, die Immobilienpreise sind jedoch nur sehr geringfügig gesunken, was für Eigenheimkäufer ungünstig ist. Immobilientransaktionen dienen hauptsächlich dem Kauf und Verkauf, was zu Blasen und Risiken für Immobilienkredite führen kann“, erklärte Nguyen Thanh Tung, Generaldirektor der Vietcombank.

Darüber hinaus wiesen die Verantwortlichen der Vietcombank darauf hin, dass die Nachfrage nach Immobilienkrediten angesichts des geringen Kundenvertrauens stark zurückgegangen sei. „Die Vietcombank verzeichnet ein sehr gutes Wachstum bei Privatkunden. Privatkunden zahlen viel Geld ein, obwohl die Banken die Zinsen kontinuierlich senken, während die Hypothekendarlehen stark zurückgegangen sind. Der Grund dafür ist, dass die Kunden das Vertrauen in den Immobilienmarkt verloren haben und auf einen weiteren Preisverfall warten“, sagte Herr Tung.

Auf Seiten der BIDV wies Generaldirektor Le Ngoc Lam auch auf das sehr langsame Wachstum der Immobilienkredite für Verbraucher hin. Bis Ende Oktober lag das Kreditwachstum der BIDV bei 8,1 % und erreichte damit nur 60 % des von der Staatsbank festgelegten Plans. Die ausstehenden Immobilienkredite wuchsen um etwa 9 % und machten etwa 18 % der gesamten ausstehenden Kredite aus. Davon stiegen die ausstehenden Immobilienkredite für Verbraucher sehr langsam um nur etwa 4 %, während sie jedes Jahr um etwa 20 % stiegen.

„BIDV hat die Einlagen- und Kreditzinsen um das Zehnfache gesenkt, die Kreditzinsen sind im Vergleich zu früher um mehr als 20 % gesunken. Es wird aktiv nach Krediten für Sozialwohnungspakete gesucht, aber bisher wurden nur 385 Milliarden VND genehmigt und mehr als 25 Milliarden ausgezahlt.“

Darüber hinaus haben wir ein Kreditpaket für günstigen Gewerbewohnungsbau zu sehr günstigen Zinssätzen aufgelegt. Es gibt jedoch viele Projekte mit rechtlichen Problemen. Seit letztem Jahr hat BIDV rund 26 Milliarden bewilligt und nur 8 Milliarden ausgezahlt. Die restlichen 18.000 Milliarden warten auf die rechtlichen Schritte zur Auszahlung“, sagte Herr Le Ngoc Lam.

Was die Zinssätze betrifft, so gaben die Banken an, dass das aktuelle Zinsniveau deutlich gesunken sei. Bei mittel- und langfristigen Krediten bewerten die Banken die Zinssätze alle drei bis sechs Monate neu, um sie anzupassen, wenn die Einlagenzinsen sinken.

Darüber hinaus sind die Kreditzinsen auch für die Kapazität der Bank geeignet, die Kapitalstruktur ist günstig, die Forderungsausfälle bei Immobilienkrediten sind gering...

„Der mittel- und langfristige Zinssatz von etwa 9-10 % ist im Vergleich zum Weltmarkt sehr niedrig. Im Grunde genommen liegen die Kredite für die Banken an der Gewinnschwelle. Eine Reduzierung wird einige Zeit in Anspruch nehmen, wenn die Banken ihre Kapitalkosten senken können“, sagte Pham Nhu Anh, Generaldirektor von MB.

Die Banken gaben an, dass die komplizierten und langwierigen Kreditprüfungsverfahren hauptsächlich auf rechtliche Probleme bei den Projekten zurückzuführen seien.

„Banken sind riskante Unternehmen. Bei hohem Risiko müssen sie daher genauere Bewertungen vornehmen. Unternehmen müssen zudem genaue und transparente Finanzinformationen bereitstellen. Manchmal liefern Unternehmen den Banken die besten Zahlen, was die Sache für die Banken zusätzlich erschwert. Wir haben keine Maßnahmen ergriffen, um die Immobilienkredite zu verknappen, sondern haben die Kreditvergabe auf Privatkredite ausgeweitet“, sagte Herr Pham Nhu Anh.

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